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歡迎來到思維槓桿這是一個充滿自我成長人生經驗對談的頻道讓我們每個人都能夠轉換思維用槓桿的力量撐起理想人生如果還沒有追蹤的朋友記得追蹤也歡迎喜歡我們節目的朋友留下五星好評也與我們有更多的互動也別忘了分享給你身邊的好朋友哈囉大家好歡迎來到今天四位尬尬我是米克我是麥可我們今天要跟大家聊一個跟過去有點不一樣的主題唉呦什麼東西我們要來跟大家講破解黑心話術什麼黑心話術購屋超級攻略因為我想就是我們的聽眾的年齡層其實最多還是落在25到34歲這個區間那我相信現在很多人在這個時刻一定會有一個很重要的人生大考驗的問題買房子對那到底要不要買房該怎麼買要不要買或是說我今天如果想要買房的話有沒有一些比較好的方式可以幫助我可以去理解全面的房市資訊甚至說有一些話術我可以把它繞開避免掉讓我不會被受騙其實我覺得這個都是今天主要要跟大家談的主軸這本書是一個台灣作者寫的如果沒有記錯的話應該大概是20年203年左右發布的一本算相對新的書我想說如果再不跟大家分享的話恐怕就會有點時效性的問題所以還是藉這個機會跟大家來分享一下我們今天這本書的內容我覺得其實在買房之前我們應該要先去釐清一個很重要的問題什麼問題就是你到底為什麼想買房因為其實每個人的買房的動機是不太一樣我覺得台灣人想買房的觀念應該是來自於長輩因為有一句話叫做有土石有財沒錯只要有房子就感覺會特別有安全感其實我完全能夠理解這樣子的心理驅動原因是因為人跟動物一樣有個很重要的三個基本的驅動能力一個叫食慾一個叫性慾一個叫做居住的這種慾望每個人都希望自己有一個小窩希望自己有一個家希望有一個地方住起來是安心跟安穩的可是買房這件事情為什麼希望在剛開始的時候先問大家為什麼你想要買有一個很重要的原因其實無論是什麼樣子的人你再有錢再貧窮通常買房這件事情通常是你人生當中最大一筆支出你想想看我們台灣的年收中位數在壽星族群的階層大概是52萬左右50萬出頭那你想想看你工作40年你的人生總收入大約是落在20萬但現在一間房子大概多少錢應該也要破千吧很驚人欸你想想看我們權狀假設買20坪的房子可能剛好就是夠小夫妻居住吧那你可能公設扣一扣你剩10出頭坪可能就是一間套房或是一間小兩房那20坪的房子在台北假設中山區一坪90萬就要180了還沒有算到說萬一買了房之後退休了該怎麼辦沒有現金流這樣其實就是Michael提到一個非常重要的問題就是如果我們現在要買房這個房子對我們來說通常都是居住需求居住需求通常這個東西會被定義成資產還是負債居住需求因為他就是消費負債比如說我現在買一台車這個子本身不為我賺錢負債這台車就是負債因為他一直讓我的錢流出所以在購入房子之前為什麼要先問大家為什麼要買因為如果你的原因是如果我不買我就只能叫我的女朋友叫阿姨不能叫媽媽那你要好好思考一下你是不是真的要買因為你遇到了真愛你要思考一下但是如果你說我想買房的原因單純只是因為我想買我們就要去評估一下你想買的原因是因為你有居住需求的話租房是不是也可以滿足你的需求這件事情就可以值得你好好去評估所以我會建議大家如果你現在真的要買房的話你要去思考買房對你來說的必要性是不是真的存在還是你稍微延後一點買房也可以因為我個人認為如果你就算稍微延後一點買房也可以的話先創造資產再去購入負債會是一個相對而言比較好的選擇那我們也可以簡單來看一下在203年的第三季全台跟六都房價負擔能力的指標來說你知道嗎台灣的台北的房價所得幣也就是購屋痛苦指數什麼叫購屋痛苦指數你的年收入不吃不喝多久你才可以買房這個叫購屋痛苦指數據怎麼顯示台北是16.2所以你不吃不喝16.2年你才可以買下一間房子然後房貸負擔率是67.0%也就是意思是說你的收入有三分之二都拿去繳房貸這是一個很誇張的數據很驚人的數據就如果你的收入有三分之二都拿去繳房貸的話你任何一個風吹草動你都很有可能被斷頭你不能停止工作你沒有這樣子的選擇你沒有辦法身體突然壞掉而且如果你是用去年的清安購屋方案去買房的話你的房貸拉到40年其實以財務來說的話你把房貸拉長這件事情本身是沒問題的老實說因為台灣的房貸利率低可是你真的還得到40年嗎這是另外一個問題你說我現在假設我25歲我貸款買40年的房子我還完我已經65歲所以我們把它翻成白話文就是什麼意思呢也緣廣志都還完房貸了你還沒那全台灣的房價所得比購物痛苦指數大概是9.8就是全台灣的人平均不吃不喝9.8年你才可以去買到一間房子可是不吃不喝這件事情到底意味著什麼你有沒有可能要結婚你要拍婚紗你要買車子你有交通你有娛樂消費未來你有小孩要教育基金你要當歧視探長這些你總是會有一些消費的地方要去支付所以現代人為什麼在父母沒有支持頭期款的情況下很難買房其實原因是很簡單的所以我們要先簡單理解到底是什麼在影響著房價底層邏輯嗎沒錯這就是底層邏輯那作者提供了四個點來跟大家分享第一個叫供給第二個叫需求我們其實都會常常開玩笑你教一隻鸚鵡會講供給跟需求他就可以成為經濟學家但是如果你可以再教鸚鵡講資金跟利率的話他就可以成為房市專家真的是這樣所以供給跟需求永遠都是推動的價格的一個很重要的要素因為我們其實可以完全想像一件事情一個地方假設供給房子的狀況是相對少的但它需要房子的人數非常多那你的價格很自然往上就會往上推升但是如果你的供給很多但需求又持續回落的話價格就會往下沒錯你的長期來看價格回到正常的水準的時候價格應該就會往下調整或是修正這是很正常的那你說資金是什麼意思我們來舉例假設各國政府在QE的時候也就是20年當時候全球政府都在印鈔票所以有非常多熱錢湧入市場的時候當資金找不到標的的時候還往哪些地方去股市、房市這些投資標的都會有所以像20年的時候為什麼全球資產都會大漲股票也大漲房市也大漲加密貨幣也大漲跟資金有相當程度的關係利率為什麼會重要原因很簡單我們來隨意舉個例子如果你的房屋貸款是10萬的話你其實利率稍微往上調1%你每個月要付的錢都會多好幾千塊所以資金跟利率當然也是牽動的整體房價的一個很重要的要素而且我們可以從第二季的時候我們跟大家聊過自付的特權就有跟大家提過其實你的國家的利率越低你的房價通常會被推升的越高因為這個是機會成本問題各位我們來想像一件事假設現在台灣的利率永遠都落在比如說定存利率都在1.5%但台灣的租金所的率平均是假設落在2.1%這樣子的情況下你手上通常都有兩千萬你會放在房市還是放在房市因為報酬率比較高而且你上面總是會有人跟你講說台灣的房價永遠不會跌你這時候就比較容易去選擇房子或者是說你覺得不動產是對投資部會來說算是相對保守跟穩健的資產你這時候可能就會想要購入房子但是我認為有些時候很多人去買房子的原因只是因為他們手頭上可以知道的選擇並不夠多因為據我們所知其實很多國家他們提供的金融工具他們的利率其實都是遠超過於台灣的方式的我們可以從這個圖中去理解到底是什麼影響到房價我們會發現你只要有新制圖的話我們都會附上這個圖只要是在QE的階段的時候房價都會不斷的往上推升只要在升息階段的時候房價其實指數都會稍微往下回落所以你會發現利率這件事情其實是深刻的影響著房價的變動而且你在升息循環的階段的時候你會發現建物的買賣轉移動數都是相對比較萎靡一些的無論是你用年對年去看還是用整體的總數去看其實只要在升息階段的時候購屋的建物買賣轉移動數都是相對比較低的一些看到圖就可以知道非常清楚了所以到底是什麼影響房價為什麼說利率很重要呢我們其實在無論是自負的特權還是這本購屋超級攻略他都有列出一張圖你的隔夜拆利率你的購屋的貸款利率越低你的房價指數就會越高所以他們其實是呈反向關係的這什麼意思呢比如說我今天借錢的利率便宜我是不是借錢的意願就更高因為我借錢的成本低那房價這個東西房子本身就是相對而言很少有人用全款去付清的基本上一定會貸款基本上一定會貸款就算你手頭上現金有50萬你要買10萬的房子你都有可能會貸款但是如果萬一現在貸款利率比較低也就是你使用資金的成本比較低的話你貸款的意願是不是會比較高非常高你就會更想要去買房子所以利率其實是完全可以說是很大程度牽動著房價的所以我們就可以去再聊一下刻意放低利率的代價到底是什麼其實一樣其實政府稅收不足應該要改善稅制產業跟提升競爭力這些層面著手所以為什麼說如果台灣未來真的要去有更良性的發展的話一定要發展品牌跟發展整體的產業而不是你永遠只是把製造成本轉移到更低的國家裡面去或者是說要讓央行變成國庫的乾爹提款機所以央行其實應該是忘了原本應該要盡的責任政府也同時過於依賴央行的營收所以就會默許央行用低匯率的政策促進了低利率的環境然後就會有高房價的體質這可以說是惡性的循環我們可以說這個政策就是這樣有一好沒兩好如果我透過要壓低利率或者甚至是要讓台幣變得更便宜讓我們的出口廠商在出口上面有更大的競爭力的話那他就會長期養成台灣高房價的體質那在高房價的體質的情況下會造成一個很重要的隔閡我們可以這麼說四代的隔閡你看我們上一代的長輩是不是很多人都有不動產有有不動產的狀況下你看我們年輕人在拼的時候然後長輩可能已經即將要退休了我們拼了20年之後結果他們因為低利率的關係他們的總資產被推升因為他們身上房價一直被往上推升然後我們努力了20年可能只有存了800萬他們就坐在那邊納涼20年他們房子漲了30萬這就是世代的隔閡然後那些老人會跟你講說你們這些年輕人就是不努力就是還不夠哪像我們當年活該這其實就是世代的隔閡老實說我覺得沒有人有錯但是不應該用這樣子的角度去批判年輕人不應該這樣攻擊年輕人沒錯其實我覺得確實因為經濟循環跟整體環境來說居住本來就是一個很重要大家應該去重視的權利不應該是用這樣子炒作的方式去看待整個不動產而且這也包含到通膨的問題沒錯所以其實氾濫的資金就會造成高房價的問題因為低利率環境本來就會有很多資金不斷的往房地產注入那你就會進一步提高房價水位然後你看如果我們現在經濟變差的時候央行就會想要用更低的利率去刺激經濟為什麼因為低利率大家就會更想要借錢去花錢嘛那利率變低的時候資金放出來的時候是不是通貨膨脹就會變高通貨膨脹變高的時候就會促進大家的一個消費慾望我現在就是要趕快把錢花掉因為現在不買明年變更貴對年輕人都把手頭上的錢花掉的時候那誰來買房子這些都是一連串的問題所以台灣在20年第二季的時候房價所得比已經是9.6年了然後海北市是16.7年所以在這樣子情況之下台灣的央行能夠連續20年為國庫分擔6%以上的稅收要分享一下到底有多誇張6%的稅收就是台積電被政府課的稅這些錢乘以5倍大概就是央行用套利可以賺的錢他好利喔台積電已經賺超多錢了各位朋友央行就是這樣我把你放我這邊的錢放在國外利率更高的地方有6%的稅收都是從這邊來的就這樣連續20年所以我們要先跟大家講一件事作者其實有提出一個觀點我其實某種程度上是認同作者的觀點但是我必須要講在講這集節目的時候有可能會引發正反兩極的一些論戰會但是我還是先跟大家說這些都是秉持著我們對於數據的理解但是你說未來台灣的房價會不會就是如大眾所預測的一路漲10年我們不曉得因為未來會怎麼樣子發生我們不知道但是我們可以跟大家說以我的觀點來說為什麼說過去的台灣的房市漲幅難以複製這件事情我是認同作者的觀點的原因很簡單我們來思考一下30年前我們那時候在松山區的時候房價大概是20萬一坪現在大概是90萬一坪大概漲了30年4.5倍我們現在來想想看30年後的台灣2054年的時候松山區的房價是40萬一坪再繼續漲4倍多有沒有可能我認為機率老實說太低了想像一下松山區一坪房價要40萬繼續飆永遠不會跌然後一路一坪飆到40萬這樣子你在松山區要住20坪的房子要交8000萬我覺得這件事情概率真的比較低所以房價有可能繼續漲但漲不漲得了這麼多幅度的問題如果漲不了這麼多是不是就可以說它是難以複製的所以這個第一點第二點是什麼20年營造的低利率環境是因為當時候降息還有得降我們現在的基準利率已經這麼低了我們降息還沒有得降這麼多你看當時候房貸利率是從7%降到2%出頭你看降了5%大家當然想要買房所以你一定刺激房價瘋狂上漲當然那個時候房市上漲還有很多多重原因比如說當時候的政府降低贈與稅遺產那些資金回流到台灣其實也要找標的去流動但是現在利率這麼低還有沒有5%可以降你看我們現在房貸利率可能就是2%出頭你說再降5%買房子你利率變負3%你買房子跟我貸款我還貼你錢所以現在央行其實每一次降息降半碼就已經讓屋主偷笑了所以為什麼我們都會說台灣的央行是斑馬因為降息降半碼升息也升半碼所以是斑馬我們是宋冬野的歌迷所以2015年之前其實台灣沒有什麼有效的打房策略但現在的房地合一稅2.0已經算是相對嚴格的而且打房趨勢以目前的政策看來是有機會越來越狠因為其實過去台灣歷史上房地產持有的成本算是異常的低從2022年7月開始其實很多囤房稅已經上路了所以只要高房價跟少子化的問題不解決台灣打房的趨勢可能是會一直下去的因為你看台灣生的小孩已經這麼少了為什麼大家不想要生小孩因為越來越難養他們越來越辛苦沒錯而且生了小孩會不會跟我一樣連房子都買不起我為什麼要讓我的小孩來受苦你看這樣子就會進一步推升少子化的問題有可能會更嚴重少子化的問題更嚴重有沒有可能因為需求變少房價就可能慢慢回落這些都是有可能會發生的所以最後一點是美國聯準會在208年跟20年兩次黑天鵝事件都用QE來減緩經濟衝擊那用QE減緩經濟衝擊其實為全球尤其是為台灣的房價帶來很大的飆漲但是也帶來很大的高通膨所以現在其實QE對於經濟刺激的效果算是越來越差反而高通膨的副作用越來越強烈那未來美國歐洲甚至台灣還會不會用這種持續的QE來救經濟本身就需要打個問號確實你看到20年大家都無限QE我超會放出來對不對用噴的說股票就是我們在做金融大家都說tothemoon這樣子一次都給它噴到月球上那未來會不會用這樣子的手段其實是很值得討論的因為你看日本最近都開始升息你說未來這樣子的手段這麼激烈會不會是各國政府的走向畢竟日本都已經維持大概30年的零利率了沒錯所以我們接下來看叫做台灣的人口結構問題台灣的人口結構問題為什麼要值得跟大家討論其實在台灣2019年開始台灣的人口就已經正式進入到負成長的狀況什麼是負成長? 負成長的狀況就是台灣的人口變得越來越少就是出生的人遠比死掉的人還要少所以就是你看到我出生的人很少嗎? 我死掉的人更少那代表我死掉的人很少就代表留在世界上的人變多但出生的人變少所以人就一直往下降所以這樣子的時候我們要先理解一件事基本上全球主要購屋人口都落在30到59歲我們來看一下現在的30到59歲的人加起來人口數大約是1074萬人但是在20年後主要購物人口都落到842萬人也就是說20年後市場上最大的買房需求直接少了兩成快20萬人而且我們還沒有把死亡率跟年年增加的住宅供給量算上去還有低薪還沒有把低薪跟高物價問題全部列入討論所以我們只要思考一件事情就好我們不講短期因為短期的房價變動很有可能會受到政策跟利益的刺激影響舉例來說去年203年第三季的時候政府推了清安方案這樣新政策推出來的時候就有更多年輕人想要貸款買房更多人想要買房需求被刺激上去的時候房價是不是就往上推升短期的政策當然是有可能去救到這樣的房市但是我們只要再問一個問題就好這一次可以用40年的房貸救以後可不可以用50年的房貸救還可以用60年的有可能嗎我們不曉得其實我們今天在討論這個話題為什麼我們也講的比較保守的原因是因為我們希望給大家一些觀點讓大家自己去思考這個問題接下來問題是台灣的房貸所得跟租金投報率是不是值得投資這個很值得參考這個數據非常的值得好好講好好看一下我們待會可以念給大家聽因為原因很簡單我們都常講資金有趨利性所以你的資金喜歡流向報酬率高的地方我們先來講台北的毛主席投報率是1.3%台中是1.85%高雄是2.8%你說看起來不錯1.3%到2.8%我們來看一下東京是2.75%東京的房子還比台北便宜新加坡是2.56%紐約是4.62%洛杉磯是5.68%杜拜是8.93%所以這樣子的問題就是你買第一間房房子可能對你來說是需求跟消費品但第二間房通常是投資它的性質我更認為更接近金融商品一些但是這樣子的租金投報率是不是值得你把資金停泊在這樣子的商品上面我覺得非常值得討論假設你是外國人的話你會來台灣買房做投資嗎如果你是美國的話你說我要來亞洲投資不動產你真的會投資台灣嗎很多人會說我要怎麼樣有國際觀我都會跟他講說你把你自己假設一個土生土長三四十年的美國人你來亞洲去購入金融商品跟不動產的時候你會不會首選台灣這就是一個很重要的問題毛主席投報率能不能用一個情境的方式跟大家模擬一下我們簡單來講比如說我現在高雄是2.8%的租金投報率就是比如說我有一千萬的房子我一年租金可以收二十八萬二大概是這樣的感覺所以你把一千萬放在杜拜他一年可能給你maybe給你八十九萬三他就是一個很大的差距所以第二個我們也可以看一下評比以亞洲區來看評比是用四顆星是最高的評比毛主席投報率評比目前最高三顆星跟四顆星我們可以看到柬埔寨的毛主席投報率是5.3%評比有三顆星印尼有7.69%評分有三顆星馬來西亞有四顆星有3.72%的毛主席投報率然後泰國有5.13的毛資金投報率也是四顆星難怪最近這幾年一直有一些海外不動產的一些宣傳沒錯那這些資料來源都在全球房地產指南可以找得到所以幾乎所有媒體引用的資金投報率都是出自於這個網站所以如果你真的想要去理解說原來我應該要去更往國際上看一些評比的話我會建議大家去找更客觀中立的網站去搜尋這些資料所以我們來聊一下常見的迷思常見的迷思是什麼就是實價登錄是不是真的推高了房價是嗎是嗎我們不確定因為你看很多成交的行情裡面屋主其實會挑成交價最高的來當底價對吧比如說我們這一區裡面可能有20個社區那大家都在成交那屋主想要去掛房價的時候一定是想說你看那一戶的人賣150對啊賣150我的底價就要掛1500因為屋主會主觀認為對方都可以賣到這個價格我為什麼不行如果你是房仲你又要向屋主說明說這一戶成交特別高的原因是因為他們的屋況真的維護的很好他們坐南朝北又陽台比較大一點屋主會問什麼你又沒試過你怎麼會知道所以我們簡單做個結論實價登陸在多頭行情的時候它是地板價但是在空頭行情的時候它是天花板因為沒有屋主會在多頭市場的時候賣低於實價登陸的價格但是也沒有買方會在空頭市場的時候出高於實價登陸的斡旋這很正常所以實價登錄就只是公開了這些資訊但他到底對房價有沒有這麼實質的衝擊跟影響這件事情其實是有待商榷的而且作者其實在當時候在當房仲的時候遇過一個很傻眼的狀況是什麼是他的學長在還沒有實價登錄之前屋主說這個社區大家都賣多少他學長就隨便亂報價隨便喊一個隨便報價這樣作者就問他學長說可是這些行情你剛說的感覺很清楚跟很合理他學長怎麼看他說很簡單你只要抓住一個邏輯就好就是同一個社區你一定要先報一個比較高的行情這樣屋主才想要委託給我們因為這個可以賣到這麼高然後你再報幾個一般行情的價格你讓屋主知道說這就是一般行情最後再報一個最低的行情讓未來有跟屋主殺價的理由所以最後才可以跟屋主說我沒有說一定可以賣這麼高我也讓你知道行情最低在哪裡在還沒有實價登錄的時候房仲都是這樣操作這不是套路嗎這是套路所以你說實價登錄難道真的是對這些買方來說都是壞事嗎那應該這樣問實價登錄價格有參考性嗎實價登錄價格當然是有參考性因為這些就是公開在網路上這些交易的實際上的資金所以你可以知道如果沒有實價登錄那買賣雙方最重要的行情依據就是被仲介牽著鼻子走所以你有實價登錄的時候你才會有參考的依據這個是為了避免消費者在買賣房這個人生大事上被房仲狂騙所有的先進國家都在積極的優化實價登錄因為市場的行情變得透明絕對是對消費者更有利的優化的目的就是為了要讓行情變透明沒錯順便來跟大家聊商學院一定要學的這個叫降低資訊的落差資訊的落差越低交易上面出現這些價格的偏差就會越低這個很正常比如說我現在就馬上就知道全球麥當勞的大麥克賣多少錢那我去其他麥當勞吃東西我會不會被騙不會啊因為價格很透明我今天在坐Uber的時候我還沒有訂車就知道坐過去多少錢我就不會被坑我就不會遇到計程車司機繞路資訊的落差降低被矇騙被拐騙這種意外的財富流失的機率就會變低第二個迷思其實他的迷思總共有二十幾個快三十個我們沒有辦法跟大家聊這麼多但第二個迷思是什麼房仲跟炒房客炒高了房價這件事情其實很常被提房價這麼高是房仲跟炒房客炒的但作者提出一個反問他說如果房仲跟投資客都可以不斷炒房那為什麼2016年跟20年房價會面臨些微的下跌跟萎縮震盪對震盪原因很簡單炒大家都想炒但是不是我說我想炒就可以炒的上來不是不是台積電在漲的時候我炒的所以理由很簡單不是因為房仲跟投資客同一個時間良心發現而是他們其實不具備根本影響房價漲跌的能力他們可以跟大家說這個房子要漲了但是那個時候比如說20年漲的時候其實就是QE所以這是迷思啦其實是資金便宜其實就是資金便宜的時候你旁邊的阿姨跟你說這時候不買下次就來不及了整體的氛圍就會讓你產生一個很重要的狀況在投資界一定都會遇到叫做FOMOFOMO就是什麼我害怕錯過所以我就積極入場結果後來入場之後發現自己姓酒名菜這個在任何一個投資都容易遇到這樣的狀況第三個常見的迷思是什麼是原物料上漲跟通膨會導致房價的上漲這個其實也很常見難道不是這樣嗎我們來看一下本質問題原物料上漲跟中股屋有什麼關係你看房價在漲的時候中股屋是不是也在飆有人說房價漲是因為原物料在漲中股屋早就蓋好了這個迷思是我們靜下心來思考的時候你就可以發現不是這個原因根本沒有因果關係其實因果關係真的存在的太少了就是比例來說不太可能是這樣子中國也沒有用到新的原物料你家房子也不會碎碎忽然長大8坪你家房子又不是吃飼料的那新房呢新房會所以我們來看新房在原物料的比例就是佔多少所以這個就是比較專業的地方一戶10萬一坪售價25萬的定價是怎麼定出來的主要成本有三個第一個叫做土地成本我要買地第二個叫做原物料及其他成本第三個叫建商利潤土地成本平均來說都是佔最高的大概是總銷的40%到50%左右所以意思是什麼我今天用10塊買一個地方其實有40到50塊都是土地成本那你說這個原物料大概佔多少呢建商的利潤大概是佔20%到25%所以原物料的利潤大約就是佔也差不多是30%到45%左右所以你看原物料工人之類的相關成本大概就是佔25%到40%左右所以我們來思考一個問題原物料上漲三成假設你的房屋的原物料成本是25%對所以就算他的價格上漲三成7.5%對他總共成本也只加了7.5%不到10%不到10%所以實際上可是我們在面臨房價在漲的時候建商會這樣原物料漲三成啊所以這個售價漲三成也很正常啊哇哇哇哇哇哇殺了我沒刀亂拼亂衝所以你願不願意相信這個是麵粉漲價麵包等比例就變貴這個我覺得OK但是房價原物量上漲三成它的售價就應該要漲三成這件事情絕對是個迷思因為裡面比例不是這樣運作因為新屋漲三成的時候中古屋通常應該也要漲兩成跟原物料一點關係都沒有業者會喜歡用這個話術的原因就是因為它表面上看起來太符合邏輯了真的很正常啊一般消費者你看這樣呼嚨他絕對信的通膨房價當然會漲啊這不是很正常嗎你看人家說話就是這麼有道理所以這個是會讓消費者誤會的原物料上漲當然跟新成屋的房價有關係但是他們不是因果沒有最直接的因果關係不是說原物料漲三成新屋就一定會漲三成第四個迷思是現在不買房老了就租不到房我們要先來了解一下確實是現在老人家租房確實是非常困難因為有時候會擔心萬一假設我是有房子要租租給可能年紀比較大的長輩萬一他有一個人萬一他在家裡發生什麼事情那怎麼辦沒錯這個很正常但是如果我們今年才二三十幾歲的話我們就開始擔心三四十年後因為太老會租不到房子可能會有點想得太早了為什麼呢作者的論點是這樣他說先不要說你三四十年後租不租得到房子你連一年後會不會在這間公司都不確定了現在擔心幾十年之後的事情有點可能擔心的太早第二個論點是什麼現在目前台灣少子化的狀況在分析是這樣2050年的時候台灣65歲的人口大約就會有80萬人80萬人是什麼情況205年的時候台灣的人口大概是20萬人但是有80萬人是老人這樣4成啊4成超超超高齡化意思是說10個人裡面有4個是老人對你今天在路上撞到10個人有4個人會骨折然後他們骨折疏鬆所以這個是台灣的老齡化的狀況然後也順便跟大家分享就是通常你的老年人口變得越來越多的時候正常情況政府都會越來越重視這些相對高齡的人的租屋權益因為日本其實就是這樣的狀況那我們其實過去就已經蠻常跟大家提到我覺得台灣的人口結構跟政策的訂定其實應該都會有越來越日本化的狀況所以這件事情我自己個人認為是相對我來說是比較不擔心的是那第五個迷思是什麼就是大家都有房所以我也要有物料這真的是大家都有我一樣你看喔這個就是我們上一集在順著大腦過生活的時候跟大家聊過如果你一定要跟別人比的話你一定是人生不會快樂的而且你下這個決定你要為了這個決定承擔至少2到40年的這個你看其實我光生命我自己就有非常多人買房的原因不是因為實際的需求而是因為別人有所以我不想說這樣的盤比心態絕對是會害死自己因為你天天省吃儉用買了一間其實明明負擔不起又超過自己經濟能力的房子來炫耀但你有可能未來30年的現金流跟機會都卡死了我跟大家分享什麼叫做30年現金流跟機會都卡死你現在需要買一間20萬的房子光頭期款就40萬你可能40萬還有房仲的什麼一些資金差不多40萬2的房子你要抓20萬去裝潢你可能就640萬就去了你還有160萬的房貸你一個月卡好幾萬然後你可能月收入才七八萬已經很高了你可能要卡好幾萬的房貸原因就是因為別人有我也要有那你怎麼出國你要學習的時候你拿來資金你真的沒有心力去做更多事情那請問你真的要退休的時候你只有一間房子你可能貸款付完了那你要怎麼退休沒有輕留把房子賣掉那你幹嘛買都是一樣的問題都會再次發生那萬一萬一萬一最差的狀況是什麼最差的狀況是我們當時候買了一間20萬的房子然後貸了160萬結果30年後的時候我們想要拿這間房子去徵貸我們把貸款繳完了這間房子房價從20萬跌到150是貸款空間還被壓縮因為什麼我們可能有這樣子的預測原因是因為台灣的人口確實逐漸在變少你的需求確實逐漸在萎靡但是你的供給呢台灣的目前的房市的空屋率已經基本上算是世界最高了那如果很多人會想說不是啊那萬一我的房價往上漲呢可以我跟大家講絕對可以買房但是如果你要買房的話你一定要選對時機買什麼叫選對時機買先跟大家講買房的策略就是人多的地方不要去如果身邊的人告訴你說現在就是買房的好時機啦衝啊你這時候要謹慎考慮但如果大家都說現在時機不好房子我就不要買現金流會卡死你要去撿便宜非常有趣原來在房市也是這樣操作的真的人多的地方你要謹慎入手房市在萎靡在冷淡的時候是你喊價格還是屋主喊價格你喊便宜一點不然你也賣不出去對嘛你在這個時候才會談價的空間尤其是你要買中古屋中古屋通常是最容易有定錯價的狀況出現什麼意思什麼叫定錯價就是一間中古屋他衡量他的價格的情況有可能有很多屋況有沒有海砂屋這邊住居住的狀況採光你的住房維護狀況交通機能這些是不是都會改變對所以還有另外一點是屋主有沒有急迫的資金需求你在空頭的時候才有可能出現有屋主有急迫的資金需求才有可能有人快要被斷頭想要急著出清了便宜你在這個時候才買得到好價格所以我要跟大家講我不是跟大家講說不要買房而是大家都跟你說不買不行的時候你需要謹慎思考你要有獨立思考能力第六個叫買房抗通膨嗎我們做個舉例如果你買台積電台積電是不是好公司它是不是技術領先全球它是不是獲利能力很好它是不是能夠影響全球產業是不是短期內看不到任何機體電路公司可以超越台積電完全看不到但是台積電這麼完美你難道在任何一個價格買進台積電都抗通膨嗎沒有沒有一樣相對高相對低各位你買房能不能抗通膨要看你買在哪一個價格對吧如果像我阿嬤50年前就買松山的房子你說買房抗不抗通膨抗啦太能扛了抗容不毀但是如果你是在花蓮花了40萬買一間小套房他看不上通膨我們不敢確定確實所以看不上通膨跟你購入的成本有很大的關係沒有要攻擊花蓮的意思沒有要攻擊花蓮的意思但是我們必須要先跟大家老實說一件事當資金氾濫有一些明明沒有那麼高需求的居住地區他的房價超漲如果這些資金被抽掉有些地方一定會面臨很大的跌幅那這些很大的跌幅一定是出現在需求真的相對比較低的地方可能真的是偏遠的郊區或是偏鄉所以如果你自己有購入到稍微比較遠一點的房子那個不是自住需求的話真的是在價格上需要多考慮一點我們來看一下買房抗通膨這個迷思當然理論上是沒有錯但是如果他真的被炒作到很高的時候買房抗不抗通膨本身真的需要值得考慮因為20年3月10號的時候央行總裁楊金龍在接受立委質詢的時候他就被問到買房抗通膨這件事情你有什麼看法我們的總裁怎麼回覆好直覺上沒有錯但我覺得是建商的行銷口號所以我們的總裁大大這麼說大家怎麼看買房可不可以抗通膨這件事情是值得大家討論我也順便跟大家補充一下為什麼我們說需求跟供給這件事情確實會影響到房價像其實加拿大出生率也不高為什麼加拿大房價會一直上升我跟大家講全世界的人都想要移民去加拿大有外國人的需求你想要移民你移民過去的時候一定是在你少壯的年華你正能打的時候你去的時候會不會想要住會你想要住你就想要買房你需求就被推升上去你房價就會被推升上去但是我們平心而論台灣外國人移民進來的人數多不多其實比例並不算高那我們接下來討論完這個的時候我們要講不實的話術剛是迷思這個是不實的話術就第一個話術叫做沒有人想要賠售房子你看房價為什麼一直漲因為沒有人想要賣房子這時候賠錢嘛是啊是吧邏輯上邏輯是這樣子那請問法拍物怎麼來哈哈哈對嗎這樣合理嗎所以跟大家講這個就叫不實話術你說如果沒有人想要陪受房子那為什麼有人被罰牌你看如果沒有人想要被陪受房子為什麼在升息循環的時候有一些房子就是會比原本價格設定的更低去脫手沒有人想要跟實際上是不是這樣是兩回事理論跟實務是兩回事你看有人跟你說我是為你好啊結果他給你的策略真的會為你好嗎不一定他想的是我確實為你好但實際狀況不一定是這樣所以我們還是要看數據沒錯所以我們可以看到從金融海嘯那幾年有破萬的法拍物件但是再低再低連201年也有428戶的法拍轉移動數所以就算在大多頭那幾年還是會有很多人被法拍你光想就好每年都有數千人遭到法拍陪受這都還不包含這些仲介手上有很多本來就是會出售一些地獄市價的物件所以沒有人想陪受房子這一點心態上是完全正確的但會不會陪受不是你說了算了這一點不實話說一定要破解第二個租房子是不是就是在幫房東繳房貸這個要算數學這個一定要幫大家算一下這個一定要算的非常值得清清楚楚第一個作者本身就是租屋族所以他舉這個例子我覺得非常有說服力他租屋處在中山區中興地帶在捷運附近的電梯大樓每坪售價大約是90萬新台幣左右不含車位的三房大概40坪我們來算90萬坪40坪總價就是360我們來看360萬的房子如果分30年的房貸利率如果我們抓1.6它的頭期款要拿出720萬還有72萬的仲介費它大概就要花掉80萬的資備款它每一個月的房貸至少還要支出1萬我們來看它可以租多少錢這間房子如果用租的話一個月是36000所以你看這個就是機會成本的選擇我有幫大家算一個數字如果我的頭期款80萬沒有拿去先繳頭期款的話我把這80萬先放在5%的地方30年後這80萬會變34如果這每一年的1萬不是拿來去繳房貸我是拿4萬去租房子我一個月是不是會有7萬的現金流我這個7萬的現金流放在5%的地方30年後會變5800萬所以你看如果我沒有買房的話我這30年這360萬原本要拿去買房的錢加起來會變9200萬9200萬假設我們真的把它放在5%的地方你一年會有450萬的利息收入老實說你要租哪都可以所以為什麼我跟Michael自己本身我們還是會買房但是我們本身的策略是先購入資產先創造現金流再去買房我們認為這對我們來說會是比較健康的策略所以這個不實話術的3是什麼叫做開放外國人買房房價就會炒上去了我們要先跟大家說一下台灣一直以來都有開放外國人來買房只是沒有人要買針對外國人來台購物的法規是這樣個在土地法第18條叫做平等互惠原則也就是對方國家給台灣人什麼購物條件我們也會給對方相同的購物條件所以我們簡單來說舉個例子美國開放台灣人可以合法到美國購買房子而且是一樣擁有10%的房地跟土地的所有權並沒有其他的限制所以美國人要來台灣買房子也是可以合法購買10%擁有房屋跟土地的所有權這個叫做平等條例所以再舉一個例子泰國房子不允許外國人持有超過49%的土地面積的不動產所以台灣人去泰國置產只能購買土地持份比例比較小的電梯大樓所以這個什麼意思也就是透天別墅這種持有百分之百的土地類型台灣人是不能去泰國買的台灣人去泰國買房子是有限制性對好所以意思是依照平等互惠原則泰國人可以來台灣買電梯大樓但也不能買透天別墅一樣的所以從上面這個法規看起來呢台灣不但沒有禁止外國人來買房甚至在平等互惠原則其實在民國35年就頒布了那為什麼外國人就是沒有來台灣炒房呢原因很簡單台灣的不動產在外國人眼中根本就不值得炒結案真的外國人隨便一個金融商品就不知道利率幾了不然你真的沒有道理我簡單跟大家講光是去年的很多國債的利率其實就已經比台灣的不動產不知道高到哪裡去而且他可能是發10年的公司債跟國債他們可能利率就已經比台灣高很多了而且是比台灣全面的金融商品都還要更高真的要有國際觀所以我們來看放遠全世界來看台灣的房產跟購入的價值還有租金效率都是世界級的差真的是世界級的差講得這麼糟糕這是作者說的他說種的事實只證明了一件事就是台灣的房子只有台灣人愛買跟愛炒而已因為其實台灣本身就是有一個很大的問題叫做政治的地緣的風險這是很大的風險第二個是台灣的租金投報率對於全世界的投資客來說都不值得購入我們簡單來說其實有很多比如說是杜拜、泰國為什麼有這麼多不動產在全世界的範疇都很熱你去泰國一個度假村裡面它的屋主可能是來自於全世界的但台灣你可能不會看到有一個地區的屋主是來自於全世界這一點變得非常非常重要不過實話說事實是什麼是結婚生小孩就一定有房一定要有房子這個是很可怕的觀念我建議大家啦就是你要不要有房子真的還是跟你有沒有這個實際的需求有重要因為如果你現在房子付出去你的現金會被卡死你的現金流也會被很大程度佔據我簡單來說就算你有房子你的日子過得很貧困你也很難覺得快樂我覺得這個就是變成回到那個安全感的問題就是總覺得說我已經成家立業了我就一定要有一個房子我才有歸屬感這是一個感覺嗎沒錯這是一個感覺我自己在最後給大家一個建議通常你的房貸的負擔比應該只能佔你的收入最理想應該是三成所以三成是什麼意思我今天如果要貸款買房我的房貸是三萬的話你的收入最好有到十萬如果你買一間房子你的房貸是七萬的話你的月收入最好超過二十萬但是這個當然對大家要求來說是比較高所以我們會說這是比較健康的狀況如果你當然要抓到四成當然也可以但是超過四成之後你會知道任何一刻你的收入停止你生活就會出現超級大的焦慮感而且你可能也完全沒有閒置的資金去做其他的投資或是理財上面的一些資金的配置這是機會成本你要這個就不能有這個你的行李箱想要放一塊磚頭你就沒辦法放更多的衣服這個是很正常所以你到底希望什麼東西裝進你的生活你的資金到底要如何運用這就跟你的價值觀有很大的關係所以最後我們來簡單談一下空污率其實台灣201年到201年的平均數據來看過去10年平均加戶數增加的需求量約為10萬戶平均建造核准的年供給量大約是13. 萬戶來算我們先不要考慮嚴重少子化快速放緩加戶數增加量單用最樂觀的數字相減之後實際上台灣每年供給都會比需求超出3萬戶我們再來說一次20年後台灣的主要購物人口會減少兩成但是你的供給量20年3萬戶會總共多出60萬戶怎麼辦呢就你的買房的人口減少20萬但空屋多60萬戶難道這個時候價格還會往上飆嗎不曉得所以這樣子的空屋率這樣子的人口結構到底會不會是大家如果你要買房是投資我再說一次如果你買房只是消費房價怎麼變動你現在能力許可有這個需求那就買因為那個消費沒有關係你看我今天買一台MacBookPro我當時候是買5690假設你看我買完一使用它它是不是明天就只能賣530了但沒有關係它價格跌又何妨我買它是要拿來用的所以它無論跌到什麼價格我有需求我就買它不要造成我的負擔我就買房子是這樣我會建議大家如果你真的有很明確的購物需求它又是你夢寐以求的房子你確定它的房價負擔不會讓你的生活品質得到很大程度的壓縮喜歡能力許可就買但是如果你真的是想要投資或是你期待你買了這個房子之後你的人生就可以變得很美好我覺得你要仔細的評估好所以最後來告訴大家一些正確的或者說優質的資訊來源第一個想查詢正確房價漲跌的你可以到內政部的不動產資訊平台裡面住宅統計分類下的價格指標參考一下國泰房價指數來看一下全台或是各縣市房價變化跟漲跌情形嗯那如果你想要查詢交易量的話是在住宅統計下的統合資訊整合查詢的分類當中你可以從資訊的裡面選擇交易課稅再從中選取建物買賣轉移登記動數你就可以查到全國各地區的交易量好你就可以看清楚市場趨勢也可以掌握進場減便宜的時間對好那查詢正確的行情你可以直接從Google查實價登錄2.0你就可以在內政部的不動產交易實價查詢服務網裡面找到中股屋預售屋的買賣行情還有租賃市場的租金行情掌握一些正確的資訊來源我認為對大家在未來去買房的時候都是相當重要的最後再簡單跟大家閒聊一下清楚自己的財務目標房貸負擔率不要太高絕對是重要的接觸房仲的時候你一定要清楚說明你的預算範圍對於你購屋的必要條件次要條件跟額外加分條件這三點一定要優先列出來因為你的房仲才可以更明確幫助你找到你要的物件這對你未來買房一定是非常有幫助的第三個貸款期限如果有機會的話越長越好因為這跟資金運用有關係第四個殺價的重點在於時機多頭的市場你要跟別人殺價你絕對是殺個一頭空空頭市場的時候你才可以發揮你卓越的殺價能力盡可能你在未來要買房的時候把自己調整成A買狀態就是你隨時可以買也要讓仲介知道你是A買所以他才會更積極幫你找物件最後要確認自己的自備款相當充足還要多預留房價的10%當緊急預備金你們在未來買房的時候才不會在買房的時候覺得自己的資金全部都不見才不會因為買房本來想要享受人生的喜悅結果會覺得自己嚐到人生的苦果這些都是提點大家的好那我們今天節目到這邊謝大家