#52 - L'immobilier est-il toujours un placement intéressant (notamment pour les jeunes) ?

Summary

Résumé détaillé – Bourseko MOAT #52

Titre : L'immobilier est-il toujours un placement intéressant (notamment pour les jeunes) ?
Date : 28 février 2026
Participants : Abdallah Benmansour (hôte), Xavier Delmas, Loris Dalleau

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Thème de l’épisode

L’équipe de Bourseko MOAT s’interroge : l’immobilier reste-t-il un placement pertinent aujourd’hui, en particulier pour les jeunes générations ? À travers une discussion sans langue de bois, ils explorent l’accessibilité du marché, les différences générationnelles, la question de l’épargne vs. l’emprunt, les stratégies locatives, et la concurrence de la Bourse.

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1. Introduction et Contexte du Marché Immobilier

00:00 – 04:16

• Problématique posée par Abdallah :

  « Est-ce que c'est toujours intéressant d'investir dans l'immobilier pour une personne de notre âge ? » (00:00)

• Contexte générationnel :
  Immobilier perçu comme plus difficile d’accès pour les jeunes, particulièrement en grande ville. Passage d’un marché de “flux” (acquisition possible via salaire/credit) à un marché de “stock” (nécessité d’un capital conséquent).

  • Loris : « On est passé d'un marché de flux, où le salaire permettait de faire un crédit, à quasiment un marché de stock, où c'est le capital qui permet d'acheter un immobilier. » (00:16)

• Généralisation du problème :
  Héritage ou donation désormais déterminants, raréfaction des primo-accédants en solo (00:24 – 00:32).

  • Abdallah : « Je connais trois personnes qui ont acheté… soit avec un héritage, soit avec une donation, et toute autre personne ne peut pas acheter. »

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2. Pourquoi l’accès à l’immobilier s’est-il complexifié ?

04:16 – 08:53

• Analyse historique (Xavier) :
  Basée sur l’étude de Jacques Friggit.

  « Pour moi, le facteur principal, c'est l’allongement de la durée des prêts… c’est multifactoriel, mais la clé ça a été le passage de 15 à 21 ans de durée moyenne des crédits entre 2000 et 2006. » (01:33)

• Autres facteurs :

  • Baisse des taux (de 5% à moins de 1% selon les périodes)
  • Coûts de construction, manque de nouveau logement, multiplication des normes

• Effet générationnel sur l’enrichissement :

  • Boomers = véritables “chanceux” ; génération X a “poussé” les prix mais s’est endettée fortement.

    « Les vrais chanceux sont les boomers … les boomers, quand les prix ont explosé, ils avaient déjà la maison de leur vie. » (04:16, Xavier)

  • Effet de “boule de neige” sur l’apport grâce à la revente (revente d'un premier bien servant d’apport pour un meilleur logement).

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3. Barrières à l’entrée pour les jeunes

08:25 – 14:12

• Trois typologies d’acheteurs (Xavier, 07:31) :

  • Ceux qui vendent pour racheter (déjà propriétaires)
  • Primo-accédants aidés par la famille
  • Primo-accédants sans aide : “Parcours du combattant”

    « … maintenant une vraie différence entre ces gens-là. » (07:31)

• Cercle vicieux pour les diplômés :

  • Études longues = retard d’épargne, endettement étudiant, faiblesse de l’apport, salaires pas en rapport avec l’augmentation des prix de l’IMO
  • Métropolisation : tension exacerbée à Paris/Lyon vs. province

• Constat social :

  • Les jeunes pros diplômés vivent longtemps avec un niveau de vie inférieur aux jeunes travailleurs “manuels” installés en province.

    « Un jeune plombier à Avignon, à 25 ans, il a sa baraque. » (10:27, Xavier)

  • Crise accentuée par la hausse ininterrompue des frais de scolarité.

    « À mon époque, on était à moins de 15k€/an à l’EDEC, maintenant on est à 20,5k€… 33% en 7 ans. » (12:27, Abdallah)

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4. Freins psychologiques et rationnels à l’achat

14:12 – 19:15

• Blocage émotionnel et financier du premier achat :

  • Peur de s’engager sur 25 ans pour peu de surface
  • Frais de notaire non récupérables
  • Rentabilité douteuse en revente anticipée

• Stratégies alternatives :

  • Locatif en province en restant locataire à Paris : non recommandé par les intervenants (“danger si on ne maîtrise pas le marché local” – Abdallah, 14:12)

• Effet de levier et opportunités biaisées :

  • L’effet de levier (crédit) attire, mais la rentabilité réelle est mince aujourd’hui, surtout hors opérations de rénovation/”value-add”.

    « N’importe qui qui prend sa petite calculatrice aujourd’hui pour faire un calcul de rendement sur du locatif, il n’y a rien de dément. » (16:58, Xavier)

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5. Immobilier locatif : encore rentable ?

20:30 – 28:32

• Plafonnement des loyers, fiscalité, complexité accrue :

  • Les loyers réglementés rendent le locatif difficile dans les grandes villes
  • Airbnb fiscalement moins intéressant qu’avant
  • Il faut aimer “mettre les mains dans le cambouis” (travaux, gestion directe)

    « L’immobilier, c’est fait pour des gens qui n’ont pas peur de mettre un coup de peinture… » (21:04, Xavier)

• Rentabilité possible… mais plus “passive” :

  • Optimisation nécessaire (colocation, surface atypique, villes en croissance démographique)

    « Il y a des villes qui sont beaucoup plus rentables que d’autres… il faut connaître super bien le marché, c’est clair. » (23:41, Xavier)

  • Danger à acheter en “aveugle” sur des marchés inconnus

• Airbnb : opportunité de niche

  • Bonne rentabilité mais demande implication (accueil, logistique…), même dans des secteurs inattendus (centrales nucléaires, campagnes)

    « Tu serais surpris de bien Airbnb qui marche même dans des endroits où il n’y a rien du tout. » (26:56, Xavier)

• Le locatif à l’ancienne “clé en main” est “mort” :

  • Nécessité de se comporter comme un entrepreneur (“value-add”, niche, expertise locale)

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6. Immobilier commercial et bureaux

29:34 – 36:35

• Usage patrimonial et montage pour entrepreneurs :

  • Acheter des appartements pour les transformer en bureaux, usage direct
  • Précaution sur le local commercial pur : dépendance lourde au locataire professionnel

    « Moi, ça me fait peur… La vacance locative me fait peur… je préfère acheter un truc standard. » (33:22, Xavier)

  • Baux 3-6-9 pro : protection du locataire, pas du bailleur particulier

• Bureaux : méfiance généralisée, transformation en habitation parfois plus pertinente

  • Diminution de la demande avec le télétravail, vacance élevée

• Conseil partagé :
  Immobilier commercial, ce n’est “plus un marché de particulier” mais de pro. L’intérêt revient pour les chefs d’entreprise exploitant leurs propres murs (“se louer à soi-même”).

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7. Immobilier vs. Bourse chez les jeunes

44:07 – 49:45

• L’immobilier inaccessible pousse vers la Bourse et les cryptos :

  • Ressenti générationnel partagé, abondamment commenté

    « Aujourd’hui, tu veux acheter, tu peux pas… tu fais quoi ? » (45:47, Abdallah)

  • Popularisation des ETF, de la gestion passive, comme “plan B”

• La bourse “retarde-t-elle” l’accès au marché immobilier ?

  • PEA/PEE joués stratégiquement pour constituer un apport, mais cash-out fréquent en cas de projet IMO

    « L'immobilier reste largement au-dessus de la bourse et que toute personne… le fera. » (49:45, Abdallah)

  • Effet psychologique de “verrouillage” du PEA modéré selon les intervenants

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8. Transfert de patrimoine et futur du marché

50:27 – 61:54

• Thèse générationnelle — Xavier :

  • Le “plus grand transfert de patrimoine de l’histoire” pourrait desserrer partiellement le marché

    « Il va y avoir beaucoup de biens à vendre dans les zones rurales […] la maison de la grand-mère qui va être divisée en deux ou trois, etc. » (51:28)

• Mais :

  • Risque que cet héritage bénéficie d'abord à une génération déjà propriétaire ou qu’il soit moins important faute de liquidité sur les marchés ruraux (réponse d’Abdallah, 52:30).
  • L’enjeu des donations (rehaussement des seuils à venir) comme “coup de pouce” pour la jeune génération

• Comparatif Japon :

  • Exode rural, effondrement des prix hors grandes villes

• Crise immobilière ?

  • Les intervenants jugent improbable une chute brutale des prix en France (marché trop sclérosé, taux fixes)

    « Le marché français, je n'y crois pas beaucoup… Après, tout est possible, honnêtement. » (57:48, Abdallah)

  • Moins de constructions, rigidité de l’offre, taux d’épargne des plus anciens

• Inégalités accrues et cycles démographiques :

  • L’immobilier, “illustration même des inégalités culturelles, sociales, financières” (62:32, Loris)

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9. Synthèse et prises de position finales

62:32 – 69:45

• Xavier (pour) :

  « Pour ceux qui aiment ça, moi, je dirais oui. […] Si vous n’êtes pas prêt à faire le minimum… oubliez l’immobilier. Mais la résidence principale, plus tard, c’est une évidence. » (62:42)

  • L’immobilier transmet de l’autonomie et de la liberté à terme.

• Abdallah (nuancé) :

  • Le paradigme a changé. L’immobilier “placement passif” est terminé ; il faut être entrepreneur, spécialiste, prêt à se battre

    « Aujourd’hui, si on veut faire de l'immobilier, c’est comme ça ou sinon... je n’y crois pas trop... » (67:16)

• Loris (mitigé mais optimiste) :

  • Plus risqué que la bourse si mal maîtrisé. Toujours pertinent en province ou pour une RP “émotionnelle”. La bourse reste l’option pour les “flemmards” ou les moins impliqués !

    « L’immobilier, pour ceux qui s’y connaissent, qui veulent y passer du temps et qui sont curieux, ça fait totalement sens. » (67:37)

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Citations Memorables

• Loris (sur le marché actuel):
  « On est passé d'un marché de flux, où le salaire permettait de faire un crédit, à un marché de stock, où c'est le capital qui permet d'acheter un immobilier. » (00:16)

• Xavier:
  « Pour moi, c'est l’allongement de la durée des prêts… c’est multifactoriel, mais la clé ça a été le passage de 15 à 21 ans de durée moyenne des crédits entre 2000 et 2006. » (01:33)
  « Les vrais chanceux sont les boomers… la génération X, on a poussé les prix vers le haut, mais parce qu’on s’est endetté comme des fous. » (04:16)
  « N’importe qui qui a pris sa petite calculatrice aujourd’hui pour faire un calcul de rendement sur du locatif, il n’y a rien de dément. » (16:58)
  « Il y a des villes qui sont beaucoup plus rentables que d’autres. Vérifier la vacance, évidemment… je ferais presque un travail macro d’abord. » (23:41)

• Abdallah:
  « Moi, je ne suis pas convaincu que ça marche… faire du locatif sur une ville que tu ne connais pas, c’est dangereux. » (14:12)

• Loris:
  « L’immobilier, c’est l’illustration même des inégalités culturelles, sociales, financières, etc. » (62:32)
  « L’immobilier, pour ceux qui s’y connaissent, qui veulent y passer du temps et qui sont curieux, ça fait totalement sens. » (67:37)

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Timestamps des segments clés

• [00:16] - Passage du marché “de flux” à “de stock” (Loris)
• [01:33] - Les facteurs de hausse de l’immobilier & thèse Friggit (Xavier)
• [04:16] - Le vrai enrichissement générationnel & la relation apport / premier achat (Xavier)
• [07:31] - Les trois catégories d’acheteurs aujourd’hui (Xavier)
• [10:27] - Niveau de vie jeunes diplômés vs. jeunes manuels en province (Xavier)
• [16:58] - Rendement locatif et pièges actuels (Xavier)
• [21:04] - Locatif, nécessité d’amour du concret (Xavier)
• [26:56] - Airbnb et nouvelles opportunités (Xavier)
• [33:22] - Investir dans le commercial : risques et précautions (Xavier)
• [44:35] - Bourse vs. immobilier, causes de la bascule (Loris, Abdallah)
• [51:28] - Transfert intergénérationnel de patrimoine (Xavier)
• [62:32] - Inégalités et impact sur le marché (Loris)
• [67:37] - Synthèse sur l’immobilier aujourd’hui (Loris)

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Conclusion

Consensus :
L’immobilier n’est “plus une évidence”, encore moins un placement passif ou facile pour la jeune génération. Mais il conserve toute sa pertinence pour ceux qui souhaitent s’investir, se former, et se projetter sur le long terme. Il n’est plus accessible ni pertinent de la même façon qu’il l’a été pour les générations précédentes, et la Bourse s’affirme comme alternative de plus en plus attractive.

Pour aller plus loin :
Le trio souligne l’importance croissante de la connaissance, du travail de terrain, et de la diversification des stratégies (entrepreneuriat, immo pro, bourse). L’immobilier personnel reste valable, mais il requiert aujourd’hui une approche bien plus entrepreneuriale et informée.

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Episode particulièrement riche en retours d’expérience, nuances générationnelles et conseils francs – à écouter pour quiconque s’interroge sur sa propre stratégie patrimoniale.

Transcript

[Abdallah]

Est-ce que c'est toujours intéressant d'investir dans l'immobilier pour une personne de notre âge?

[Xavier]

Une vie immobilière, ce n'est pas juste le premier achat. On ne peut pas juste dire, wow, tu as eu trop de bol, tu as fait ton premier achat, je ne sais plus, disons en 2003. Ce n'était pas encore la montée, tu as gagné trop d'argent. Ben non, parce que c'était trop petit pour moi et j'ai dû racheter cher et plus cher et plus cher au fil de l'eau.

[Loris]

Pour moi, on est passé d'un marché de flux, où le salaire permettait de faire un crédit, à quasiment un marché de stock, où en fait, c'est le capital qui permet d'acheter un immobilier.

[Abdallah]

Je connais trois personnes qui ont acheté un appareil, trois personnes systématiquement, soit avec un héritage, soit avec une donation, et toute autre personne ne peut pas acheter. Et s'ils achètent, en plus, c'est en couple, jamais seul.

[Xavier]

Les jeunes diplômés vivent moins bien pendant quand même longtemps que beaucoup de gens qui font beaucoup moins d'études, qui ne sont pas dans les grandes villes.

[Abdallah]

Je pense que l'immobilier reste largement au-dessus de la bourse et que toute personne, jeune comme moins jeune, si elle a besoin de vendre ses positions en bourse pour acheter de l'immobilier, le fera. Salut Xavier, salut Loris. Aujourd'hui, on se retrouve pour un nouvel épisode de Bourse&Commode et on va parler d'un sujet annexe à la bourse, l'immobilier. En fait, c'est un sujet qui m'est venu à l'esprit en voyant la vidéo que tu as faite la l'année dernière sur l'immobilier et qui s'intitule Pourquoi les jeunes ne peuvent plus acheter? Ça fait un moment que j'avais envie qu'on évoque ce sujet dans le podcast, car en tant qu'investisseur, certes, on investit principalement en bourse, mais on s'est tous posé à un moment la question de l'immobilier. Déjà, pour commencer, Xavier, est-ce que tu peux rappeler la thèse que tu avais évoquée dans ta vidéo sur pourquoi les jeunes ne peuvent plus accéder à l'immobilier?

[Xavier]

Ma thèse, elle vient déjà d'un document qui vient du maître dans l'étude immobilière en France, qui est Jacques Frigit, je pense qu'on dit Frigit, qui publie depuis des dizaines d'années des documents hyper intéressants et surtout hyper détaillés. Le plus complexe, vous allez le trouver, il fait 395 pages. Alors, ce n'est pas les plus beaux documents, je veux dire, le formatage, ce n'est pas forcément son truc, mais les données sont massives. Et j'ai commencé à regarder, à me renseigner moi-même, qu'est-ce qui a fait augmenter l'immobilier. Après, je suis tombé sur ces travaux, mais finalement, tout se recoupe. C'est multifactoriel, la hausse de l'immobilier. Il y a un premier facteur qui est le plus important, qui est l'allongement de la durée des prêts. L'augmentation immobilière, on a l'impression que c'est lisse. En fait, ce n'est pas lisse du tout. Ça a eu lieu pendant six années. Et quand je parle d'augmentation de l'immobilier, c'est par rapport au salaire évidemment, c'est ça qui nous intéresse par rapport au revenu. Et l'augmentation, elle a été très violente et c'est en gros 2000 à 2006. Et de 2000 à 2006, l'allongement de la durée des prêts a été incroyable. On est passé de 15 ans de prêts moyens en 2000 à 21 ans en 2007. Donc une augmentation de 6 ans de prêts en 7 ans. Donc en gros, chaque année qui passait, pendant cette augmentation des prix, les emprunteurs épargnaient une année de plus. Il y a d'autres facteurs, on pourra en parler, il y a la baisse des taux, etc. Puisqu'en 2000, les taux étaient à 5%, donc plutôt élevé, pas massif, mais plutôt élevé. Mais pour moi, en tout cas, le facteur principal, c'est l'allongement de la durée des prêts. plus plein d'autres facteurs, les coûts à la construction, le manque de construction, les normes, on pourra passer tout ça en revue léto. Mais moi, ma thèse, c'est surtout les banques qui finalement augmentaient l'emprunt et qui facilitaient l'accès au crédit, ce qui est assez terrible. C'est presque la pire raison qui soit. Mais voilà, c'était un peu la thèse de ma vidéo.

[Abdallah]

Alors oui, justement, maintenant que tu as rappelé la thèse de ta vidéo, en fait, une de tes conclusions, c'est de dire qu'en raison de tous ces éléments, et d'ailleurs ceux qui ont fait grimper les prix de l'immobilier, c'est ceux qui ont investi à ce moment-là, donc ta génération globalement, la génération X, et ce qui se fait que les générations d'après, donc la mienne et celle de Loris, la génération Z, ils se retrouvent face à un marché immobilier qui est très inaccessible, en tout cas dans les grandes villes. Et donc aujourd'hui, une des questions qu'on va vouloir se poser dans le podcast, c'est est-ce que c'est toujours intéressant d'investir dans l'immobilier pour une personne de notre âge? Et peut-être avant de rentrer sur ce sujet-là, toi, Xavier, toi, à quel âge tu as fait ton premier investissement immobilier? Et de façon plus générale, autour de toi, à quel âge les gens de ta génération ont commencé à faire des achats immobiliers?

[Xavier]

Alors cet aspect générationnel, il est important. Moi, comme tu le dis, je fais partie de la génération X. La génération X, ce n'est pas la génération chanceuse. En fait, les vrais chanceux sont les boomers. Pourquoi? Parce que tu vois, moi, j'ai commencé à bosser en 2000. J'ai travaillé en 2000. Or, je vous l'ai dit, l'explosion des prix a commencé à peu près en 1999-2000. Sauf que, vous êtes bien placé pour le savoir, déjà, ce n'était pas considéré comme donné à l'époque l'immobilier. Mais surtout, il faut avoir un apport, etc. Donc, la première année où tu travailles, tu ne peux pas normalement acheter un bien immobilier. Et surtout, quand tu achètes ton premier bien, en tout cas moi, j'ai acheté un 30 m² à Paris, ce qui est super, mais je ne peux pas vivre dans 30 m² à Paris tout le temps. Donc pourquoi est-ce que ce sont vraiment les boomers qui ont profité? C'est parce que les boomers, et ce n'est pas contre cette génération, c'est juste un fait, les boomers, quand les prix ont explosé, ils avaient déjà la maison de leur vie ou l'appartement de leur vie. Ce qui n'est pas du tout le cas de ma génération. Nous, on a poussé les prix vers le haut, mais parce qu'on s'est endetté comme des fous. C'est ça aussi qu'il faut voir. Et moi, le vrai bon achat que j'ai fait, c'est quand j'ai acheté mes 30 m² à Paris, qui était à peu près... La grosse chance que j'ai eue, c'est pour ça que moi, j'ai un petit côté boomer en termes financiers, c'est que la chance que j'ai eue, c'est que moi, quand j'ai démarré en 2000, j'étais trader, j'ai gagné beaucoup d'argent très tôt, donc j'ai pu acheter de l'immobilier très tôt. Premier achat parce que Paris était trop cher pour moi. J'ai acheté une petite maison secondaire en Bretagne. Et deuxième achat, j'ai acheté 30 mètres carrés à Paris. Mais la suite de mes achats, parce que je ne me suis pas arrêté là en immobilier, 30 mètres carrés, ça ne suffit pas. Donc j'ai acheté plus grand en 2007. Ensuite, je suis allé vers Genève. J'ai racheté en 2009. Ensuite, j'ai racheté en 2018 dans le sud-ouest, donc là où je suis. Vous êtes venu me voir il n'y a pas si longtemps. Et là, je rachète en ce moment à Bordeaux. Donc, en fait, pour des bureaux. Donc, une vie immobilière, ce n'est pas juste le premier achat. On ne peut pas juste dire wow, tu as eu trop de bol, tu as fait ton premier achat, je ne sais plus, disons en 2003. Ce n'était pas encore la montée, tu as gagné trop d'argent. Non, parce que c'était trop petit pour moi et j'ai dû racheter. cher et plus cher et plus cher au fil de l'eau. Mais on le sait bien, ce qui bloque aujourd'hui beaucoup c'est l'apport. Donc moi j'ai eu cette chance d'avoir de l'apport grâce à mon boulot et les prix étaient moins élevés aussi. Donc en termes d'immobilier, j'ai fait pas mal d'achats que j'ai revendus ensuite résidence secondaire, principale, locatif, etc. Et effectivement moi à chaque fois j'ai vu les prix monter. Mais ça ne m'a pas empêché de continuer à investir. Et la preuve, moi, aujourd'hui, je décide encore d'acheter à Bordeaux des bureaux, ce qui sont aujourd'hui un appartement, mais qui sera transformé en bureau. Donc, ce n'est pas une aventure qui est finie pour moi. Ce n'est pas juste j'ai acheté en 2000, j'ai trop de bol et puis c'est fini. C'est sur la durée.

[Abdallah]

Mais un des points importants dont tu parles, Xavier, c'est que l'apport, c'est quand même Aujourd'hui, ça devient quelque chose de très important. Je ne sais pas si c'était comme à ton époque. Le fait que tu aies fait ton premier achat rapidement fait que quand tu l'as revendu, mine de rien, ça donnait aussi un apport, j'imagine, qui t'a permis de refinancer le prochain. Effectivement, certes, tu as vendu plus cher ton premier bien, mais tu t'es retrouvé face à un marché qui avait globalement monté, mais tu as donné cet apport-là. Aujourd'hui, c'est vrai que surtout sur les prix parisiens ou sur les prix des grandes villes, Lyon, Bordeaux, etc., il fallait vous mettre un apport conséquent pour pouvoir accéder à la propriété.

[Xavier]

Et c'est pour ça qu'aujourd'hui, pour moi, dans les acheteurs immobiliers, tu as trois groupes. Déjà, tu as le premier groupe qui est ma génération qui vend un truc pour en racheter un autre. Et là, l'apport, ce n'est pas un problème. Ensuite, tu as les primo-accédants et là, les primo-accédants ou jeunes, on va dire jeunes plutôt. Et là, dans les jeunes, tu as deux groupes. Tu as ceux qui sont tout seuls, qui n'ont pas les parents derrière et tu as ceux qui ont les parents derrière qui disent, écoute, on te file 40 000 euros pour te lancer dans la vie, on te fait une donation, etc. C'est très, très triste. Mais justement, il y a maintenant une vraie différence entre ces gens-là. Et malheureusement aussi, le fait d'avoir les parents derrière pour l'éducation, je me rends compte que c'est encore plus important aujourd'hui qu'avant, etc. Donc pour moi, quelqu'un qui n'a pas les parents derrière, qui se lance tout seul dans la vie, qui s'est battu pour faire des études et qui arrive sur le marché du travail et sur le marché de l'IMO, c'est hyper compliqué pour faire son premier achat, t'as raison.

[Loris]

Surtout qu'aujourd'hui, lorsqu'on est jeune, enfin quand tu fais des grandes études, limite tu vas t'endetter en plus. Donc t'as vraiment un taux d'épargne qui est très très faible, pas de stock. En fait pour moi on est passé d'un marché de flux où le salaire permettait de faire un crédit, à quasiment un marché de stock où en fait c'est le capital qui permet d'acheter un immobilier. Donc c'est tout ça moi qui me... Pas qu'il est décevant mais en tout cas, on le voit bien nous en région parisienne avec Abdallah, en fait c'est ceux qui ont les parents derrière qui achètent.

[Abdallah]

Alors je ne sais pas à quel point c'est quelque chose qui est généralisable à l'ensemble de la France. Moi je pense que ce dont tu parles Xavier c'est vrai dans les grandes villes, notamment à Paris. Je pense Paris-Lyon c'est vraiment les points où c'est les plus tendu aujourd'hui. Mais pas pour une personne qui vit en province, dans une ville moyenne. Prenons une ville comme Avignon par exemple. Je ne suis pas sûr qu'aujourd'hui l'immobilier soit complètement inaccessible. Mais c'est vrai qu'il y a ce phénomène de métropolisation où tout le monde se concentre dans les grandes villes, notamment pour certains types de métiers, où ça rend ces villes difficilement accessibles. Et moi effectivement, dans mon entourage, j'ai 30 ans, je connais deux personnes au moins, trois personnes qui ont acheté, trois personnes qui ont acheté à Paris, trois personnes systématiquement soit avec un héritage, soit avec une donation. Une donation à six chiffres. Donc ce n'est pas des petits montants. Et toute autre personne, et je connais des gens qui gagnent très très bien leur vie, ne peuvent pas acheter. Et s'ils achètent en plus, s'ils pensent à acheter en tout cas, c'est en couple, jamais seul.

[Xavier]

Ce n'est pas possible. Ça c'est vrai.

[Abdallah]

Et après, par contre, je connais aussi des personnes qui ont acheté en région parisienne, mais t'es même plus en première couronne, t'es même plus dans le métro. T'es obligé de partir sur le Transilien ou sur le RER. Donc, je ne dis pas que c'est mauvais. Je dis juste qu'en fait, on est obligé d'aller de plus en plus loin pour pouvoir aujourd'hui, avec un salaire qui est relativement bon en plus, parce que là, je ne parle pas de salaire 3000, 3500 euros par mois, d'aller, je ne sais pas, à Colombes, à Saint-Morles-les-Fossés, ce genre de choses.

[Xavier]

Mais moi, je reviens sur ce qu'a dit Laurie, c'est parce que j'ai l'impression vu de loin que les jeunes diplômés, alors je suis le premier à pousser pour les études, attention, je suis vraiment le premier à pousser pour ça, mais les jeunes diplômés vivent moins bien pendant quand même longtemps. C'est pas vrai à long terme, mais que beaucoup de gens qui font beaucoup moins d'études et qui ne sont pas dans les grandes villes. Tu parlais Abdallah d'Avignon. Je suis certain qu'un jeune plombier qui se lance à 19 ans, 20 ans en plomberie à Avignon, je pense qu'à 25 ans, il a sa baraque.

[Abdallah]

Mais moi, je suis convaincu.

[Xavier]

Alors qu'un jeune diplômé, je vois l'inflation des écoles. Alors moi, il se trouve que je suis allé à l'université à Lyon pour faire un master en finance. Donc moi, ça ne m'a rien coûté. Mais je vois aujourd'hui, quand tu sors des études, que tu as un crédit sur le dos, évidemment que tu ne peux pas acheter. parce que les salaires n'ont pas augmenté tant que ça non plus. Donc j'ai l'impression que c'est une paupérisation des jeunes diplômés. Mais vu que vous qui en êtes plus entouré, vous pouvez peut-être me le dire. Toi, Loris, qui est vraiment dans la génération qui sortait et qui attaquait le marché du travail depuis quelques années, tu constates un appauvrissement?

[Loris]

Moi je suis totalement d'accord avec ce point là, je pense qu'aujourd'hui, jusqu'à vraiment 30-35 ans, ceux qui ont fait peu d'études, comme tu as dit, ça peut être dans le manuel ou autre, je pense qu'ils ont un niveau de vie qui est bien plus confortable qu'un salarié dans un big four à la défense à Paris. Donc moi je te rejoins là-dessus. Et c'est vrai que les prix des écoles, notamment des écoles de commerce, mais même le prix de l'ensemble, parce qu'aujourd'hui on part à l'étranger, moi je suis parti aux Etats-Unis, ça coûte très très cher les études, mine de rien fait que t'as ton loyer à payer, t'as ton crédit AI à payer, donc ça peut être 700, 800 euros tous les mois en plus. Et ensuite, tu as tes dépenses de premier salarié, le premier déménagement, peut-être la voiture, etc. Ce qui fait que ton taux d'épargne est beaucoup plus faible qu'un retraité de 70 ans.

[Abdallah]

Je vais donner des exemples. Moi, personne qui a fait des écoles de commerce, plus le loyer à Paris qui n'est pas forcément très élevé. En général, le crédit étudiant, le remboursement du crédit étudiant, plus le loyer, ça tourne autour des 2000 euros par mois. Donc là, on n'a même pas mangé, on n'a rien fait. Et souvent, en plus, ces personnes-là, alors pour le coup, je connais deux personnes qui l'ont fait, c'est qu'elles demandent, elles renégocient leur contrat pour l'allonger dans le temps. parce que la mensualité est trop élevée alors que c'est des personnes qui gagnent bien leur vie en général. Ça montre à quel point c'est difficile. Et par rapport à ce que vous disiez sur les frais de scolarité, moi j'ai fait une école de commerce, donc j'ai fait l'EDEC entre 2015 et 2019. Et à l'époque, il y a eu un peu la même traction que sur l'immobilier entre 2000 et 2006. Et vraiment, les années 2010, ça a été la décennie où ça a explosé. Et je me rappelle que chaque année, on voyait l'augmentation des frais de scolarité. Moi, à mon époque, on était autour d'un peu moins de 15 000 euros l'année à l'EDEC. Donc, c'est trois ans. Environ 45 000 euros, la scolarité en total. L'EDEC était déjà une des plus chères à l'époque. Aujourd'hui, là, je suis en train de voir sur le site, on est à 20 500 euros l'année. En l'espace de... Moi, j'ai fini en 2019. Donc, en l'espace de 7 ans, on a fait une augmentation de 33 %. Et de l'autre côté, je n'ai pas l'impression que les salaires ont beaucoup augmenté entre-temps. C'est pour ça qu'on se retrouve avec des niches, des filières, notamment la finance, qui sont surdemandées parce que c'est les seules filières où les gens peuvent avoir un salaire qui leur permet de rembourser à la fois leur crédit et d'avoir une vie qui leur permet de vivre.

[Loris]

Et ton côté, Abdallah, aujourd'hui, tu n'es pas propriétaire, pourquoi tu n'achètes pas? Est-ce que c'est l'apport? Est-ce que c'est ta situation d'entrepreneur? Qu'est-ce qui fait que?

[Abdallah]

C'est compliqué. J'ai beaucoup réfléchi à la question. Il y a deux choses. Déjà, c'est difficilement accessible. Aujourd'hui, si j'achète, j'achèterais en couple. Je n'achèterais pas tout seul. C'est impossible. Je parle vraiment à l'époque où j'étais salarié. Après, est-ce que j'ai envie de m'endetter sur 25 ans? Sur un bien de 35m², comme tu disais Xavier, 35-40m². Est-ce que j'ai envie de m'endetter pendant 25 ans, sachant en plus que les frais notaires, les frais d'acquisition qui ne sont pas récupérables, ça va représenter, en tout et pour tout, peut-être 10%, un peu moins de 10%. Donc, sur Paris, c'est quoi? C'est du 50 000 euros? J'abuse peut-être un peu, mais c'est du 30-40 000 euros? Donc 30-40 000€, le temps d'amortir ça, c'est quoi? C'est 4-5 ans pour l'amortir. Dans 4-5 ans, j'aurais d'autres besoins. Donc en fait, pour moi aujourd'hui, c'est quasiment un achat, si j'achète aujourd'hui et que je change dans 5 ans, c'est quasi sûr que je perds de l'argent. Et pas un peu. Donc c'est ça aussi qui me freine. Et après l'autre question c'est est-ce qu'on fait pas de l'immobilier locatif? Moi je vois beaucoup de gens parisiens, notamment jeunes actifs parisiens qui le font. Ils disent bon bah c'est inaccessible à Paris. Moi je reste locataire à Paris mais je fais du locatif en province. Moi, personnellement, j'ai cherché à essayer et je ne suis pas convaincu en vrai. Je ne suis pas convaincu que ça marche. Je pense qu'il faut vraiment connaître le marché. A moins que, par exemple, toi, Loris, tu es Toulousain, donc tu connais bien le marché toulousain. Et là, ça peut faire sens. Mais je pense que faire du locatif sur un terrain, une ville que tu ne connais pas, C'est dangereux.

[Xavier]

Et puis, je trouverais, je trouve ça dommage de faire du locatif par report, si tu veux, de la résidence principale. Pour moi, c'est deux choses complètement différentes. Pour moi, il y a l'achat de la résidence principale et quelqu'un qui peut, je trouve ça bien, mais ce n'est pas si grave sinon, mais se dire je ne peux pas ma résidence principale, donc je vais dans du locatif. Pour moi, ce n'est pas logique. Après, tu as ton épargne que tu investis. Et là, le locatif, il n'est pas en compétition avec ta résidence principale. Le locatif, il est en compétition avec les actions, avec les différentes classes d'actifs et avec la liquidité en moins, avec des frais énormes, avec plein de problèmes. plein de réglementations aussi. Moi, c'est clair que je trouverais ça dommage d'avoir comme marché de report le locatif pour dire c'est bon, je l'ai fait. J'ai coché la case, j'ai acheté mon kit appart à Toulouse, alors que Loris est bien plus à l'aise avec ses actions dans son portefeuille.

[Abdallah]

Mais aussi, ce qui intéresse dans l'immobilier, c'est l'effet de levier. Et c'est ça qui fait que beaucoup de personnes, s'ils ne peuvent pas acheter dans leur ville dans laquelle ils vivent, les incitent à faire de l'immobilier locatif. Mais effectivement, je suis d'accord avec toi, Xavier.

[Xavier]

Je suis vraiment en train de réemprunter maintenant. J'ai signé hier mon prêt, je suis à 3,10. Et c'est vrai que c'est là où tu te dis, il y a quand même une période où tu pouvais emprunter à moins de 1% Et c'était quand même quelque chose qui explique quand même, parce que quand tu fais les calculs, je suis sûr qu'à un moment vous l'avez fait, en bougeant un petit peu les taux, tu vois l'impact énorme des taux sur ton rendement, sur ta capacité d'emprunt, peu importe. Mais malheureusement, évidemment, ça correspondait à des taux d'IMO élevés. Donc oui, l'effet de levier, c'est intéressant, mais le problème, c'est que n'importe qui qui a pris sa petite calculatrice aujourd'hui pour faire un calcul de rendement sur du locatif, il n'y a rien de dément. Pour moi, ce qu'on oublie beaucoup, et je sais que ce n'est pas votre truc, mais c'est quand même la partie travaux. Sur la partie travaux, si on cesse d'ébrouiller, si on arrive à acheter un bien pas cher parce qu'il fait peur aux gens, bien acheter, c'est quand même capital, plus qu'en bourse. Plus qu'en bourse, bien acheter, le marché est quand même moins arbitré que la bourse. Et si tu tombes, là, quand j'ai acheté, j'ai beaucoup négocié à Bordeaux, ça a très bien marché. Le bien est situé vraiment au top. Mais voilà, c'était succession, etc. Je vous passe les détails. Je ne pensais pas obtenir un peu. Bref, il y a d'autres aspects que juste le prix qui est marqué sur l'annonce pour faire du rendement.

[Abdallah]

Mais Xavier, moi, ce que je te propose, c'est qu'on va discuter justement de comment investir en immobilier aujourd'hui. Enfin, nous, on le voit. Évidemment, ce n'est pas une vérité générale. Mais avant, vraiment, j'ai envie qu'on termine ce tour de table sur l'aspect générationnel. Moi, ce que j'ai dit, c'est qu'autour de moi, globalement, c'est inaccessible quand on est en grande ville, sauf si on est aidé par nos parents. Et ce que je veux dire avant de laisser la parole à Loris, c'est que quand j'ai commencé à travailler, les gens, ça ne les intéressait pas à l'immobilier. Ils étaient contents d'être locataires. Il n'y avait pas ce besoin d'être propriétaire. Mais plus j'avance, en tous les cas, plus je ressens cette frustration. des gens de ma génération de se dire qu'en fait c'est inaccessible. Et justement j'ai envie de te poser la question Loris, toi aujourd'hui, les gens de ta génération, tes amis etc, c'est quoi leur rapport à l'immobilier? Est-ce que c'est la même que ce que j'évoquais à l'instant que moi il y a 5-6 ans?

[Loris]

Ce qui est dur à dire parce qu'en fait la plupart n'ont pas encore acheté, notamment ceux en région parisienne, Mais pour avoir encore quelques amis qui sont restés à Toulouse et autres, j'en vois certains qui ont déjà commencé à acheter. Moi, je pense que si j'avais été encore en province, je serais peut-être passé le cap, tu vois, si j'avais été salarié. C'est vrai que je ne suis pas en CDI. En fait, moi, c'est simple. Il y a beaucoup trop de conditions qui font que je n'achète pas. Je suis célibataire. Dans trois ans, je ne sais même pas si je suis encore à Paris. Plutôt que de mettre 120 000, 150 000 euros d'apport qui pourraient doubler mon portefeuille boursier, clairement je ne peux pas les mettre donc il y a beaucoup beaucoup de conditions qui font que moi aujourd'hui j'y pense même pas. Après je trouve qu'on est quand même une génération, et d'ailleurs on le voit dans les statistiques, considère que l'achat immobilier, c'est un peu l'achat rêvé, c'est le projet d'une vie. Et je pense que c'est encore le cas pour ma génération. Bien évidemment, ils ont tous commencé par investir un petit peu en ETF, en crypto et autres. Mais je pense qu'émotionnellement, une fois qu'on est en couple et qu'on a envie de se poser l'achat de résidence principale, Ce n'est pas un investissement comme on l'entend, mais ça permet de se projeter. Je pense que ma génération est aussi fan que celle de Xavier et même que toi, de Limo.

[Abdallah]

Du coup, si on passe à la suite, toi déjà, Xavier, qu'est-ce que tu penses de l'immobilier locatif? On a parlé de la résidence principale, l'accessibilité, l'aspect générationnel. Moi, j'ai de plus en plus de doutes sur l'immobilier locatif. J'ai l'impression que... Ce que faisait ta génération ou la génération d'avant de classique, t'achètes, tu mets en location, ça devient de plus en plus dur et de moins en moins rentable, beaucoup de normes, beaucoup de contraintes aussi. Mais qu'il y a peut-être d'autres façons de gagner de l'argent en immobilier aujourd'hui.

[Xavier]

Oui, c'est moins l'Eldorado qu'avant, c'est clair. Déjà, dans les grandes villes, le fait d'avoir les loyers plafonnés, je veux dire, c'est une catastrophe. Je veux dire, moi, là où j'achète à Bordeaux, les loyers sont plafonnés par zone. Donc là, je suis dans la zone centre ville, donc j'ai un loyer, je ne sais plus combien c'est, maximum de 15 euros par mètre carré, un truc comme ça. Moi, mon bien étant super bien situé, C'est absolument pas rentable pour moi de le mettre en location. Donc déjà, je veux dire, ça veut dire qu'il faut sortir de certaines villes, etc. Airbnb, je veux dire, fiscalement, c'est beaucoup, beaucoup moins intéressant qu'avant. On se fait matraquer par les charges sociales, par les cotisations sociales. Très vite, on se retrouve à payer 46% sur le bénéfice de bon bref. Donc voilà, il y a des choses qui sont parties. Mais après, ce qu'il faut bien voir, c'est que nous, on est bourse. Mais il y a plein de gens pour qui la bourse, c'est lointain, ça fait peur, etc. L'immobilier, ça a l'avantage du concret. Et le fait d'être concret, il faut des gens. Moi, je pense que l'immobilier, c'est fait pour des gens qui n'ont pas peur de mettre un coup de peinture, de changer un lustre, etc. Je pense que c'est une condition. Ça paraît peut-être bête. Oui, mais tu peux payer pour changer un lustre. Non, pour moi, c'est une condition de ne pas avoir peur. de faire un minimum soi-même parce que même quand tu parles avec des artisans, même cette discussion du devis et là, comment on fait? Là, il faut faire une tranchée pour faire passer le fil électrique, etc. Pour moi, il faut en passer par là. Donc, il faut des gens qui aiment le concret. Et après, je peux comprendre. Je vois des gens dans mon famille qui ont du locatif parce que c'est pour eux le moyen le plus simple, intéressant, concret d'investir. Et ces gens-là n'iraient jamais en bourse. Donc, je trouve ça mieux d'investir de l'argent. en investissement locatif, mais ce qui n'est probablement pas la majorité de notre audience. Pour quelqu'un pour qui la bourse et le casino ne s'y feront jamais, finalement. Donc, je pense qu'il y a un côté quand même intéressant, mais je le répète, c'est sûrement pas pour vous. Désolé Abdallah, mais tu es trop urbain, tu es trop intellectuel, c'est pas pour toi. Tu vas avoir un locateur qui va t'appeler parce qu'il y a la cheminée qui est tombée du toit, parce qu'en tout cas, là où je suis, il y a une tempête depuis plusieurs jours. Ça va te rendre fou, tu vas te galérer, etc. Il y a des personnes pour qui c'est pas, mais il faut se rappeler aussi que la bourse c'est pas pour tout le monde, que les SCPI c'est loin, c'est bourré de frais, etc. Moi je rejette pas totalement l'investissement locatif, mais il faut avoir un vrai attrait pour ça, pour moi.

[Abdallah]

Et quand tu dis locatif, c'est-à-dire, pour toi, la bonne façon de faire, c'est quoi? Tu vas dans une grande ville, donc si j'ai bien compris, les grandes villes c'est mort, il y a des plafonnements de loyers qui font que, globalement, il y a peu de chances d'être rentable. C'est quoi cette visée des villes de taille moyenne? De faire un bon achat, c'est-à-dire bien négocier, faire les travaux soi-même ou en grande partie soi-même pour pouvoir dégager un rendement important, c'est ça?

[Xavier]

Il y a plein de moyens. Il y a plein de moyens de faire. Tu peux aller dans des villes étudiantes, de jeunes actifs, acheter un bien parce que les biens ont tendance à diminuer. Le prix au mètre carré a tendance à diminuer avec la taille du bien. Donc, si je prends dans une zone un peu... Je ne connais rien du tout, mais admettons à Cergy ou je ne sais pas où, des villes qui sont plutôt étudiantes, tu vas prendre un cas de pièce, il va valoir moins cher que... Les studios vont être surdemandés, par exemple, dans les zones étudiantes. Il faut avoir la surface financière, on est d'accord, mais tu peux après acheter plus grand, faire une colocation, etc. Il y a des moyens d'être malin et de booster le revenu. Tu peux être très proche de zone avec des loyers réglementés et à choisir, effectivement, vaut mieux être du côté des loyers non réglementés. Mais pour moi, je disais les travaux, ce n'est pas forcément les travaux soi-même. Parce que moi, je ne veux plus faire les travaux. Mais déjà, s'ils connaissent un minimum en travaux, ne pas se faire arnaquer qu'on ne te vende pas un électricien qui dit, moi, la prise, c'est rajouter une prise, c'est 200 euros. Il faut connaître les prix. Il ne faut pas se faire arnaquer. Mais c'est sûr que les jeunes, puisque c'est eux qui ont le problème, les jeunes, s'ils sont prêts à se relever les manches quelques week-ends, pendant les vacances, etc. Ce que moi, j'ai fait pendant longtemps, longtemps, longtemps. Ça peut te faire exploser ton bien, ce qui est quand même un gros avantage par rapport à la bourse. Tu vois, Loris, il ne va pas aller soulever des caisses chez Costco pour faire monter le prix de l'action, alors que tu peux le faire sur ton bien immobilier. Franchement, je ne pourrais que donner des conseils généraux, mais ce qui est sûr, c'est qu'il y a des villes qui sont beaucoup plus rentables que d'autres. Vérifier la vacance, évidemment. Les données de l'INSEE, pour moi, sont pas mal. J'irais dans des lieux qui attirent du monde, donc dans des lieux qui sont en croissance démographique, dans des lieux qui ont beaucoup d'actifs, avec des faibles vacances locatives, etc. Toutes ces données, elles se trouvent, mais je ferais presque un travail macro d'abord. Et puis, évidemment, mais ça, c'est une évidence, il faut connaître super bien le quartier ou la ville. Il faut connaître super bien. Il ne faut pas commencer à acheter à Saint-Etienne et Perpignan parce que c'est les prix les plus bas au mètre carré. Ça ne marche pas comme ça. Il faut connaître le lieu. Et je pense que vous le savez, là où vous habitez, vous savez très bien qu'à 500 mètres près, il y a de l'immobilier qui perd 20% ou qui gagne 20%. Donc, c'est des micro-marchés. C'est des micro-marchés d'un kilomètre carré. Et ça, c'est partout en France. Donc, il faut savoir. Il faut super bien connaître le marché, c'est clair.

[Abdallah]

Et tu penses quoi du coup de l'Airbnb? Moi, en fait, si je te pose la question, c'est que je suis convaincu que ce que tu as fait de l'Airbnb, la location courte durée, dans les zones Un peu touristique, mais pas trop non plus. Stations de ski, tout ça, c'est trop cher. Mais dans les zones où il y a un minimum de tourisme, j'ai l'impression que c'est vraiment un bon bail. Premièrement, parce qu'il n'y a pas les contraintes des grandes villes où ils ont limité la location courte durée et à juste titre. Donc je ne pense pas que ça arrivera dans les prochaines années, qu'ils limitent ça, parce que ce sont des villes qui vivent du tourisme. et de l'autre forcément la rentabilité les plus élevées. Après je suis conscient que je ne connais pas tous les détails mais tu en parlais tout à l'heure que la fiscalité devient de plus en plus compliquée même sur l'allocation courte durée. Moi j'ai l'impression aujourd'hui pour une personne qui est prête à y allouer un peu de temps c'est ce qu'il y a de plus rentable dans l'immobilier on va dire d'habitation.

[Xavier]

Je suis assez d'accord avec toi et tu serais surpris de bien Airbnb qui marche même dans des endroits où il

[Abdallah]

n'y a rien, où il n'y a rien du tout.

[Xavier]

Moi, dans ma belle famille, en plein milieu de la Bourgogne, où il n'y a rien du tout, ils ont récupéré une maison de famille et puis il y a une tante qui a transformé ça en Airbnb. Ça marche pas mal. Et même hors saison, j'ai quelqu'un qui me loue un appart qui paye à la semaine, qui paye le prix plein pot entre guillemets. Et ça fait deux mois que la personne est là, mais c'est pour des raisons professionnelles. Et j'ai deux consultants aussi qui viennent régulièrement en hiver parce qu'ils ont du travail, ils donnent du conseil dans des boîtes du coin, etc. Donc, on serait surpris parfois de voir à quel point il paraît. Alors, je n'ai jamais vu, mais un des bons plans qui circule beaucoup, c'est autour des centrales nucléaires parce que les prix à l'achat sont le plus bas possible parce que personne ne veut sa résidence principale là. Mais d'un autre côté, tu as plein de gens qui, pour des raisons professionnelles, doivent se loger pendant quelques semaines, mois dans les centrales nucléaires. Donc, en termes de rendement locatif en courte durée, c'est hyper intéressant. Donc, effectivement, il faut bien juger les endroits, mais je pense qu'il y a encore du bon rendement à trouver avec le boulot qui va avec, évidemment.

[Abdallah]

Moi, j'ai l'impression aujourd'hui que c'est clairement ce qui marche le mieux actuellement dans l'habitation. Mais voilà, c'est plus... En fait, il y a 30-40 ans, on pouvait juste acheter un appartement dans une résidence étudiante, c'est Nexity qui te le vend. tu casses même pas la tête. Tu achètes juste le bien, tu poses l'argent, du capital et tu les laisses gérer. Et tu as une rentabilité qui est acceptable. Aujourd'hui, j'ai l'impression quand même qu'il faut beaucoup plus se casser la tête pour avoir une rentabilité. Mais ce n'est pas impossible.

[Xavier]

Et tu vois, là, on commence à briller un peu le sujet, mais c'est intéressant parce que c'est ça, justement, le truc. On part de résidence principale. Après, on se dit du locatif. Donc, tu as l'appart comme tu dis, Next City, etc. Et puis, tu as le truc, tu as chopé un locataire et c'est bon. Et puis là, on parle quasiment de l'hôtellerie. Tu vois, c'est ça. Quand t'as quelqu'un qui vient pour de nuit, c'est plus de l'IMO. Enfin, si t'as ton IMO, donc t'as acheté ton petit tapin de 30 mètres carrés, t'essayes de le rentabiliser au max, etc. Mais pour moi, c'est presque plus de l'IMO. C'est du court durée, c'est un autre business et c'est pas pour rien que fiscalement, c'est classé comme une activité commerciale. Tu vois, c'est pas des loyers, c'est du BIC, c'est des bénéfices industriels et commerciaux parce que c'est du commerce, parce que ton argent vient plus, presque plus du côté commercial de ton travail que d'un côté loyer IMO. Et il y a un côté qui est un petit peu triste de ce glissement. Tu vois, je veux juste habiter chez moi. Après, tiens, finalement, je vais loger quelqu'un d'autre à l'année. Et puis après, on se retrouve à louer tous les deux jours à quelqu'un d'autre. Alors que ce qu'on veut à la base, c'est surtout se loger nous-mêmes et puis pas avoir un propriétaire à qui on doit filer de l'argent tous les mois.

[Abdallah]

Là, on a parlé d'immobilier d'habitation, j'ai envie de dire, c'est-à-dire vraiment pour loger des personnes, que ce soit en courte durée, en moyenne durée ou en longue durée. Aujourd'hui, je pense qu'il y a d'autres moyens de faire de l'immobilier qui marche bien. Toi, tu penses quoi de l'immobilier commercial? Quand je dis commercial, c'est soit d'acheter des magasins en bord de rue, soit des bureaux, des bureaux ou cabinets, ce genre de choses. Parce que je crois que, excuse-moi de te couper Xavier, mais je crois qu'à Bordeaux, c'est pour ça que tu as acheté, c'est ça?

[Xavier]

Alors, oui et non. En fait, à Bordeaux, ce que j'achète, à la base, c'est un appartement. Donc quand je leur vendrais, ce serait un appartement. C'est au premier étage, il n'y a pas de vitrine, il n'y a rien du tout. Mais je l'ai acheté parce que j'ai besoin d'aller travailler à Bordeaux. J'ai besoin d'une salle aussi quand je dois rencontrer des gens, etc. Et derrière, il y a un aspect un peu patrimonial, forcément. C'est pour ça aussi que je voulais un bien bien placé parce que moi j'achète, c'est moi qui achète avec ma femme dans une SCI et on va louer, c'est très classique, et on va louer, c'est ma société qui va louer des bureaux à moi-même. Vraiment le montage classique. Donc là, c'est un petit peu différent parce que le commercial, j'ai regardé. J'ai regardé le commercial, par exemple, dans ma zone, dans le sud-ouest, on va dire Station Balnéaire sud-ouest. Il y a plein de... Il y a quelques commerces vides, tu vois, et j'ai l'impression qu'ils galèrent à trouver. Ils galèrent, ils galèrent vraiment. Je trouve que les taux de loyers sont trop élevés. Donc, parfois, les loyers sont tellement élevés que ça fait couler le commerce qui est dedans, ce qui n'est pas du tout ce que tu veux. J'ai regardé un peu à Bordeaux aussi, parce qu'à un moment, je voulais investir à Bordeaux là-dedans. Et ceux qui font du commercial et qui sont bons là-dedans, ils me disent c'est génial. Et je parle avec quelqu'un qui avait fait une de mes masterclass et qui louait à, je veux dire, ses locataires. C'était du style un Darty, un truc comme ça, tu vois, ou un boulanger. Je ne sais plus ce que c'était exactement. Moi, je n'achèterais jamais des locaux vides, des locaux commerciaux vides. Ça paraît tentant, mais pour moi, il faut vraiment le truc qui soit imbougeable et qui soit là encore pour 10 ans, 15 ans, etc. Et parce que la clé, c'est le locataire. Et là encore, c'est pas pour rien que ça s'appelle du commercial. C'est qu'en fait, t'es hyper dépendant. de la personne que tu mets dedans. Si c'est un vendeur de cigarettes électroniques, tu croises les doigts que la cigarette électronique, ça dure autant que ce soit viable. Toutes les boutiques de CBD qui ont ouvert deux ans et qui ferment derrière, ce n'est pas évident. J'avais vu des boutiques, c'est un fleuriste. Est-ce que les fleuristes, ça va durer longtemps? Je ne sais pas trop. Donc, moi, je serais hyper méfiant quand même. Il paraît que c'est un bon business, mais il faut savoir que les baux 3, 6, 9, les baux commerciaux sont, c'est bien normal, vraiment en faveur de la personne qui loue. Pourquoi? Parce que c'est son business. Donc le fleuriste qui est là, tu ne peux pas lui dire du jour au lendemain, je veux loger mon enfant dedans, donc il va falloir partir. Ça ne marche pas comme ça. Il est indéboulonnable. Il reste dedans en gros tant qu'il veut, tant que son business dure. Mais ce n'est pas le but de le virer parce que le commercial, c'est vraiment de faire durer le commerce le plus longtemps possible. Mais le jour où cette personne part et que ça a été fait pour un fleuriste ou pour, je ne sais pas, un bar, etc. Je veux dire, il faut trouver quelqu'un qui soit d'accord pour relouer, pour faire les travaux, etc. Je ne sais pas, moi, ça me fait peur. En fait, la vacance locative me fait peur. Et c'est pour ça que moi, il me faudrait un truc le plus standard possible pour louer. Un truc qui soit ni un rez-de-chaussée, ni un... Voilà, le truc standard, le truc que tout le monde veut. En termes de taille, pareil, le truc que tout le monde veut. C'est pas un 5 pièces, c'est le truc pour lequel tout le monde se bat. Si je devais acheter à Paris, j'achèterais un studio, parce que tout le monde se bat pour un studio à Paris. Je n'achèterais pas un 4 pièces. Je préfère acheter 3 studios qu'un 4 pièces à Paris. Je veux dire, si c'est du locatif...

[Abdallah]

Oui, j'ai compris, mais du coup...

[Xavier]

Mais bon, pour le commercial, moi, ça me fait peur. Je ne sais pas vous ce que vous en pensez, mais moi, ça me fait peur.

[Abdallah]

Non, pareil, pour les mêmes raisons. Après, moi, quand je pense à commercial, j'avoue que je ne pensais pas trop au commerce de rue. Je pensais plutôt à des bureaux, à vrai dire.

[Xavier]

Les bureaux, c'est un peu la cata. Les bureaux, c'est la cata. Et ce que je ferais plutôt, moi, c'est acheter des bureaux pour les transformer en appart. Et c'est un peu le sens de l'histoire, avec le télétravail, avec tout ça. Moi, qui ai beaucoup surveillé les bureaux à Bordeaux, j'ai été hyper, hyper déçu. Et je pense réellement, et puis je vois des trucs qui s'en vendent depuis longtemps. Donc moi, je préfère acheter un appart que je vais mettre en bureau, que je vais revendre en tant qu'appart. Et un truc très standard, je veux dire, qui va bien se revendre plutôt que d'aller dans, et surtout les bureaux, si c'est un peu en périphérie de ville. Tu vois, le truc très standard avec les faux plafonds, le bureau-bureau, tu vois, la moquette, etc. Moi, j'irais pas du tout là-dessus.

[Abdallah]

La défense, quoi.

[Xavier]

Voilà, exactement, ce truc un peu... Moi, j'irais pas du tout là-dessus. Mais un appart qui se vend... Enfin, tu vois, un bureau qui se vend, que je pourrais retransformer en appart, pourquoi pas? Parce que les prix sont quand même un peu en dessous.

[Abdallah]

Mais tu vois, par exemple, un bureau, si je dis pas de bêtises, tu peux le transformer en Airbnb. Si t'achètes un bureau à bord... Ah,

[Xavier]

c'est pas si simple. Non, c'est pas si simple. Avant, il suffisait que tu achètes du commercial et c'était bon, tu pouvais transformer en Airbnb. Et j'ai bien dit commercial, pas bureau. Donc, c'est plus souvent le réchauffé, c'est avec la vitrine devant. Donc, si tu achètes du commercial, c'est bon. Maintenant, en tout cas à Bordeaux et Paris, je ne sais pas pour le reste, mais il faut que tu demandes cette notion spécifique qui est du Airbnb en gros. Ils peuvent te stopper et évidemment dans la plupart des cas, ils te stopperont. Donc, ça a été vrai pendant un moment, mais je n'ai pas tenté le coup, j'y ai pensé. Mais de ce que j'ai vu, à mon avis, il y a 99% de chances qu'ils te refusent le changement parce que dans la catégorie commerciale, tu as plein de sous-catégories en fait.

[Loris]

Mais je trouve que c'est quand même l'étape d'après, le commercial. Effectivement, tu as les bails 369 qui t'engagent sur plein de choses. Il faut connaître les bas de porte. Les bas de porte, c'est ce qu'on paye au début pour avoir accès au commerce. C'est très cher dans les grandes villes. Quand vous êtes Zara, vous payez 200, 300 000 euros des bas de porte pour avoir accès. Et c'est vrai que je trouve que c'est un marché professionnel. Pour moi, ce n'est plus du tout un marché particulier. Et c'est vraiment l'étape d'après parce que si ça se passe mal, ça peut vraiment mal se passer, là où je trouve que sur de l'immobilier, pour des particuliers d'habitation, il y aura toujours de la demande, donc au pire on prend beaucoup moins de risques. Et c'est vrai que des fois on le voit, cet immeuble, cet endroit où ça passe de fleuriste à laverie, cigarette électronique, ça change tous les ans. Moi je ne me verrais pas du tout faire ça et je pense que c'est vraiment un marché de pro. D'ailleurs, on en voit pas mal qui s'auto-louent, c'est-à-dire qu'ils ont des entreprises et ils mettent leur commerce, leur boulangerie ici, ils s'auto-louent. Moi c'est plutôt ça que j'ai l'impression qu'on a aujourd'hui, c'est des multi-propriétaires qui diversifient un petit peu plus que des particuliers qui vont faire un achat dans une rue.

[Abdallah]

Mais d'ailleurs, en parlant de ça, Moi, de plus en plus, je suis convaincu qu'une solution relativement simple d'investir dans l'immobilier, si on est indépendant entrepreneur, c'est de faire de l'immobilier professionnel, mais pour soi. Et là, on a un peu l'avantage des deux mondes dans le sens où on est notre propre locataire. Donc, si on croit dans notre activité, on sait qu'on va pouvoir payer les mensualités. il y a des possibilités fiscales, donc ça peut être avantageux fiscalement, attention bien sûr à bien faire les choses, et c'est un peu ce que tu fais Xavier en ce moment. Moi, c'est vrai que depuis que je suis entrepreneur avec Bours&Co, j'ai toujours été très frileux sur l'immobilier, mais ça, ça m'intéresse de plus en plus de me dire, je le fais en interne. Toi, tu en penses quoi de ça Xavier?

[Xavier]

Oui, mais je suis d'accord avec toi. Je pense que c'est une bonne idée. En plus, là où c'est intéressant, c'est que fiscalement, si tu veux, la cascade entre ce que tu gagnes normalement avant que ça arrive dans la poche, tu es ponctionné pas mal de fois. Après, si tu fais du locatif à côté, tu es encore ponctionné pas mal de fois. Alors que, évidemment, si c'est des loyers que tu payes, tu ne peux pas l'utiliser. le problème était couvert et edgé vis-à-vis de l'immobilier, dans le sens où si l'immobilier prend 50%, tu auras toujours tes bureaux ou ta boutique, peu importe, qui vont prendre 50%. Parce que ça, c'est un point quand même en faveur de l'immobilier que je voulais rappeler, c'est que pour ceux qui hésitent en se disant, ceux qui veulent mais qui hésitent, l'immobilier, ça reste notre dépense la plus importante de toute la vie. Le seul moyen de l'éviter, c'est que tu restes chez tes parents ou que tu te fasses loger gratuitement, ce qui, en gros, ne dure pas longtemps ou n'arrive pas. Donc, de ta vingtaine jusqu'à ta mort, tu vas être obligé de te loger. Et c'est pour ça que ça me fait toujours un peu bondir les gens qui font des calculs achetés ou loués en prenant 20 ans pour le calcul, parce que tu vas te loger de tes 25 ans, disons, jusqu'à ta mort. Ce n'est pas à 20 ans, en fait. Tu vas réellement se acheter contre loué. Il va bien plus loin que ça. Après, le raisonnement qui est logique, c'est celui que tu as fait tout à l'heure, Adala, c'est voilà, moi, j'achète 40 mètres carrés, mais je sais que dans 5 ans, je vais devoir changer. Donc, ça, c'est logique. Tu dis oui, Fred Notaire, etc. Mais sur le débat, si tu arrives à trouver un bien dans lequel tu vas rester longtemps, je veux dire, tu te couvres. contre l'immobilier. Cette dépense-là, même si ça prend 50 ou 100%, t'es protégé. Alors que sinon, j'ai toujours considéré qu'en étant locataire, t'es un peu short, t'es un peu vendeur à découvert de l'immobilier, donc tu subis ces 30%, 35% de ton budget qui est par là-dedans.

[Abdallah]

Oui, mais tu vois, il y a plein de contre-exemples là-dessus parce que tu vois peut-être que dans dix ans, moi, j'aurais plus envie d'habiter à Paris. Et donc, en fait, rester locataire pendant dix ans à Paris, c'est plus intéressant que d'acheter si je veux juste rester dix ans, tu vois.

[Xavier]

Je l'entends.

[Abdallah]

L'avantage de la location, c'est comme, je ne sais pas si c'est le bon exemple, mais en tout cas, ça te permet d'être beaucoup plus flexible. Et aujourd'hui, toi, tu vois typiquement, t'as commencé à Paris, t'es parti à Londres, après t'es parti à Genève, là t'es dans le sud-ouest. De plus en plus, je pense que nos générations vont être de plus en plus mobiles. Donc l'immobilier, c'est quand même un engagement à long terme.

[Xavier]

C'est vrai, j'ai rien à dire là-dessus, c'est totalement vrai. Après, le plus mobile, honnêtement, il est vrai pour 5% des gens. à partir du moment où... Enfin, tu vois, je dis 5%, allez, 10 ou 15, mais la réalité, c'est que les gens, à un moment, ils se posent, et c'est d'ailleurs à ce moment-là où un peu couple, enfant, etc., t'as pas forcément... Quelqu'un qui change de pays tous les deux ans, évidemment, acheter, ça n'a aucun sens.

[Loris]

C'est très rare. La réalité, c'est... On le voit bien, c'est des gens qui naissent à un endroit, soit ils bougent une fois grâce à leur attitude, soit ils restent, et puis ils restent toute leur vie dans la même région. C'est ça, la réalité.

[Abdallah]

Alors oui, je suis d'accord avec vous. Mais en fait, la réalité, c'est que ceux qui sont mobiles, la majorité du temps, en fait, ils vivent dans des grandes villes. Parce que justement, à un moment, ils veulent beaucoup d'espace. Et tu es à Paris, tu veux un 100 mètres carrés. La majorité ne peuvent pas. Et donc, ils vont chercher de l'espace ailleurs. Et donc, ils vont partir.

[Loris]

On est d'accord là-dessus. Mais combien de personnes veulent acheter 100 mètres carrés à Paris? C'est une minorité en France. Tu vois ce que je veux dire?

[Abdallah]

Non, mais non, ce n'est pas ce que je dis. Là, aujourd'hui, tu travailles à Paris. à un moment, tu vas te marier peut-être, tu vas avoir des enfants, et à un moment, tu voudras plus d'espace. Et le jour où tu voudras plus d'espace, tu as deux choix. Soit tu te dis, je reste à Paris pour avoir cet espace, et là, tu te rends compte rapidement que ce n'est pas possible, soit tu vas aller chercher ailleurs. Tu vois ce que je veux dire? Et ce qui se passe en ce moment à Paris, mais aussi dans d'autres grandes villes, c'est qu'il y a un exode de ces villes-là, justement, pour avoir plus d'espace. Et donc, quand je dis plus mobile, ce que je dis, c'est que les personnes les plus touchées par la crise du logement sont, elles, forcées quasiment d'être plus mobiles. On a eu ce grand mouvement de Paris vers Bordeaux, d'ailleurs, qui a tiré les prix vers le haut à Bordeaux dans les dernières années. Il y a eu aussi un peu ce mouvement vers Marseille. Mais de plus en plus, moi, je vois des Parisiens, en tout cas, qui arrivent à un certain âge, qui se disent «j'y vais parce que ça coûte trop cher, je n'aurai pas les moyens d'avoir plus d'espace et je ne vais pas vivre toute ma vie dans un 45 mètres carrés».

[Xavier]

Non, mais c'est le point le plus problématique de l'immobilier, c'est que c'est rigide. Après, pour moi, le principal souci de l'allocation, parce qu'en soi, il n'y a aucun problème à louer toute sa vie, aucun. Le principal souci, c'est qu'à certains moments dans notre vie pro, on est plus fragile. À un moment, on peut se retrouver au chômage, à un moment, on peut être entrepreneur débutant, donc sans pouvoir montrer trois années de bilan, etc. Et dans ces moments-là, En tant que locataire, t'es obligé de ne pas bouger parce que sinon, tu ne peux plus louer. Ce côté de devoir se mettre un peu à nu devant un propriétaire en lui disant, prenez-moi, prenez-moi, regardez, je suis hyper solide et tout, dans la vie, ce n'est pas toujours le cas parce que t'es jeune, parce que, comme je disais, pépin de la vie, etc. Et ça, t'es quand même un peu plus protégé, ce qui ne veut pas dire que c'est... que ça va contre l'allocation, mais c'est vrai que j'ai toujours bien aimé ce côté où j'ai de comptes à rendre à personne tant que tu rembourses ton prêt à personne qui va te déloger de ton logement. Alors, si tu es dans une période de fragilité, par exemple, tu es au chômage et pas de bol, ton propriétaire t'envoie un recommandé en disant là, j'aimerais venir moi loger dans le logement ou quelqu'un de ma famille ou autre, enfin bon, où je veux vendre, enfin bref, et il te met dehors. Là, je ne sais pas comment tu fais. Si tu ne peux pas montrer les papiers disant que tu es jeune entrepreneur, tu n'as aucun billard à montrer, tu te fais mettre dehors, je ne sais pas comment tu te reloges en fait.

[Abdallah]

Après, ça, c'est très spécifique au marché français aussi, mais bon, c'est vrai.

[Xavier]

Oui, je suis d'accord.

[Loris]

C'est une question que je me pose, Xavier, moi. Tu vois, par exemple, moi, honnêtement, si je me reloge, il faut que je gruge un peu. Il faut que j'ai mes parents garants. Enfin, tu vois, il faut que je gruge. Mais aujourd'hui, je n'ai pas trois ans d'entrepreneuriat dans les pattes et c'est vrai que, moi c'est ce que je dis souvent, le gros avantage d'être salarié, surtout dans les grosses boîtes, c'est un, d'avoir l'abattement sur des actions sympas, si vous êtes chez Airbus, Total et autres. Et deux, surtout, c'est l'accès au crédit qui est très simple. Et ça, il faut l'utiliser. Moi honnêtement, si j'étais étudiant et qu'ensuite je passais salarié, Je me serais tout de suite mis dans cette mentalité et j'achète ma résidence principale, même en étant fan de bourse. A Paris c'est compliqué, mais si je prends vraiment toute la France, je me serais mis ça tout de suite dans la tête.

[Abdallah]

Je vous propose de passer au dernier sujet de ce podcast. L'impact en fait de cette hausse des prix de l'immobilier, de l'inaccessibilité de l'immobilier pour les jeunes générations, est-ce que toi Xavier, enfin Loris, commençons par toi plutôt, est-ce que tu penses que c'est aussi le fait que l'immobilier soit inaccessible pour une partie non négligeable de la population, donc de notre génération, qui fait que les cryptos, la bourse, soient aussi plus intéressants? En tout cas, ça attire plus.

[Loris]

Ouais, je pense que ça joue quand même. La première raison, c'est qu'on ne sait pas si on va avoir de retraite ou pas. En tout cas, on n'a pas envie de miser là-dessus. Et la deuxième, effectivement, c'est si on n'investit pas dans l'immobilier comme nos parents, où est-ce qu'on met l'argent? Et clairement, le fait de mettre 100, 200 euros tous les mois parce qu'on ne sait pas trop quoi faire de son épargne, je pense que l'immobilier, ça joue. Après, est-ce que c'est l'unique raison? Clairement pas. Je pense que la principale raison, c'est la retraite. Et c'est ça le sujet en fait qui est un peu lié à tout ça, c'est que même quand on achète de l'immobilier, on prépare sa retraite. On le sait, on le voit dans les statistiques, ceux qui sont locataires lorsqu'ils sont à la retraite, ils sont très très fragiles. C'est ceux qui ont le plus de soucis. Donc aujourd'hui le français moyen, il fait pas de bourse, donc moi ce que je le recommande, c'est plutôt de faire de l'immobilier. Mais après, je pense que c'est... Je pense que ça aide, mais c'est un mélange de tout. On voit, même nous, on en parle tellement de la bourse, on voit Finary, on voit Très République qui font la promotion de ça, ça aide. Mais voilà, donc je pense que... C'est un report un peu déceptif aussi, c'est-à-dire qu'il y en a qui pourraient acheter de l'immobilier et qui ne le font pas. Et donc, ils vont mettre 300 euros sur un S&P 500 un peu cher. Donc voilà.

[Abdallah]

Alors, pour le coup, je ne suis pas du tout d'accord avec toi. Enfin, pas du tout, mais je ne suis pas complètement d'accord avec toi. Je trouve au contraire que moi, comment ça se passe, l'intérêt pour la bourse, alors certes, il y a la création de contenu à YouTube, etc., etc. Mais c'est vraiment le côté, tu mets de l'argent de côté. Je pense qu'il y a 30 ans, tu as un peu d'argent de côté, tu réfléchis à acheter. Aujourd'hui, tu cherches à acheter, tu te dis bon en fait je ne peux rien acheter. Tu fais un calcul rapide, tu vois que ce n'est pas possible et tu te dis mais je fais quoi avec cet argent? Et moi, la majorité des gens qui viennent me parler pour me dire comment investir, au-delà du fait qu'ils savent que voilà ça m'intéresse, c'est bah voilà en fait de base je voulais investir dans l'immobilier. Là, j'ai mon livret A qui est plein, j'ai mon LTDS qui est plein, j'ai tout ce qui est plein globalement, mais je ne sais pas quoi en faire. Et là, je commence à prendre conscience que ce n'est pas bien ce que je fais. Et là, je leur dis, si tu veux, tu peux aller sur du S&P 500, sur des ETF, etc.

[Loris]

Tu ne penses pas que tu es biaisé parce que les gens viennent te parler, parce que justement, tu fais la création de contenu sur la bourse?

[Abdallah]

Je pense qu'il y a beaucoup de gens qui veulent investir sur l'immobilier de base, qui ne peuvent pas, qui ont de l'argent, et c'est à partir de là qu'ils commencent à réfléchir à quoi faire avec l'argent. Mais si de base ils auraient pu investir dans l'immobilier, la deuxième partie de l'équation ne serait jamais arrivée. Et je vais poser la question à Xavier. Je pense que toi, dans ta génération, je te pose la question, j'en sais rien, mais dès que toi, tes amis à 25, 26 ans, vous commencez à avoir un peu d'argent de côté, la première chose à laquelle vous réfléchissez, c'est acheter.

[Xavier]

Ça, c'est clair. Mais ce qui est drôle, c'est de voir à quel point il y a une classe d'actifs qui s'est complexifiée. On te met des bâtons dans les roues, voilà. Et de l'autre côté, il y a une classe d'actifs qui est de plus en plus simple. Et tu vois, l'immobilier, c'est complexe et ça a toujours été complexe, le passage chez le notaire, machin, voilà. Mais il y a 30 ans, bon, moi, j'investissais pas forcément il y a 30 ans, mais il y a 30 ans, la bourse était compliquée, tu vois, avant Internet. Il fallait faire une vraie démarche. Et je me dis aujourd'hui, l'écart de simplicité entre les deux, sans parler du prix, je ne parle même pas du fait que l'immobilier soit très, très cher. Pour moi, c'est sûr que ça facilite. Tu as 1000 euros à placer, c'est faisable. Alors qu'avant, 1000 euros à placer, ça restait du fonds en euros ou du livret A. Aujourd'hui, la facilité entre les prix trop chers d'un côté et la complexité fiscale, tout ce qui va autour, Et de l'autre côté, tout ton petit compte chez n'importe quel courtier, tu as ton ETF ou ton action sur ton compte directement. Dès que tu l'as acheté, effectivement, pour moi, c'est assez logique ce transfert un peu.

[Loris]

Est-ce que sur nos mots, on pourrait même jusqu'à dire que la bourse empêche certains de faire de l'immobilier du coup?

[Xavier]

Parce que du coup, vu que tu

[Loris]

vas sur la bourse, tu vas bloquer. Si, tu vas sur un PEA, tu vas bloquer ton argent souvent, parce que les gens font un PEA lorsqu'ils commencent. Et donc, vu qu'ils commencent les marchés financiers, ils ne mettent pas de côté. Et qu'est-ce que t'en penses de ce tableau là?

[Abdallah]

Parce que finalement c'est ça? Pas du tout, parce que le PEA il est pas bloqué, au pire des cas tu casses ton truc et t'y vas quoi.

[Loris]

Non non Oui mais tu sais très bien, les gens ils sortent très peu

[Abdallah]

l'argent Oui mais s'ils en ont vraiment besoin crois-moi qu'ils le sortent. Moi je connais des gens qui ont cassé leur PEA parce qu'ils avaient des projets immobiliers.

[Loris]

Moi j'ai l'impression que ça retarde.

[Abdallah]

Moi, je n'y crois pas. Moi, je ne crois pas.

[Loris]

J'ai l'impression qu'à l'époque, on mettait un fonds en euros. Une fois qu'on avait l'apport, ça mettait peut-être 2-3 ans et on l'achetait. Aujourd'hui, on va peut-être mettre 5-6 ans du coup.

[Abdallah]

Ce que je pense, c'est qu'un super outil pour l'accès à l'immobilier en ce moment est investi sur les marchés financiers, c'est le PEE. Pour le coup, moi, je vois beaucoup de gens miser sur ça. Pourquoi? Parce qu'ils ont l'abondement potentiellement de leur entreprise, ils peuvent l'investir dans un S&P 500, un ETF, un fonds, quel qu'il soit. Et après, l'avantage, c'est que si on veut acheter, en fait, on peut le débloquer sans fiscalité. Enfin, très peu de fiscalité, une fiscalité avantageuse. Et ça, je sais qu'il y en a pas mal qui le font. Mais non, personnellement, je ne suis pas sûr que... Je pense que l'immobilier reste largement au-dessus de la bourse et que toute personne, jeune comme moins jeune, si elle a besoin de vendre ses positions en bourse pour acheter l'immobilier, le fera. Xavier, t'es le premier à l'avoir fait.

[Xavier]

Exactement. Et je pense que le PEA, peu importe, ça permet de se créer un apport. Mais tant mieux s'il est jamais utilisé que vous restez en bourse toute votre vie. Mais au moins, ça force à épargner. Ça motive pour épargner. Mais j'en vois qui cassent leur PEA pour acheter. Ça arrive.

[Loris]

Là où je trouve ça difficile, c'est que, admettons, tu as besoin de 100 000 euros pour un apport, admettons. Le souci de la bourse, c'est qu'on sait bien, c'est que tu peux te prendre moins 40% demain, tu vois. Et en fait, tu peux toujours retarder, parce qu'en plus, ce qui va se passer, je sais très bien ce qui se passe, en tout cas ceux qui nous écoutent, c'est souvent ça. Quand ça baisse, les gens, ils remettent au pot. Et donc, ils retardent quasiment l'apport final. Moi, c'est ma vision.

[Xavier]

C'est ce que j'allais dire, Laurice.

[Loris]

Un marché haussier, c'est très bien.

[Xavier]

C'est que si ça baisse, si tu te prends une baisse de la bourse de 30%, t'as personne qui va débloquer pour acheter de limos. Tu vas être hyper frustré. Mais là, vu qu'on est quand même sur des plus hauts, plus hauts, plus hauts, plus hauts, je pense que t'as beaucoup moins de mal. à tort, mais les gens ont beaucoup moins de mal à sortir pour aller dans l'immeuble. J'aimerais avant de finir quand même qu'on parle du futur, si ça vous dérange pas, parce que dans les bullet points qu'on s'était mis, dans le plan qu'on s'était mis, il y avait un point sur la démographie, parce que j'ai quand même une thèse à ce niveau-là et je voudrais la tester auprès de vous. Moi, ma thèse, c'est qu'on va avoir le plus grand transfert de patrimoine de l'histoire qui va se passer quand les boomers vont partir et vont donner soit la génération d'en dessous, donc la mienne, soit deux générations en dessous, parce que souvent maintenant ça saute. Bref, il va y avoir un énorme transfert de patrimoine. Et donc la démographie, on peut le voir du côté, il y aura moins de gens en France, donc l'immobilier va baisser. Et moi, j'ai une thèse un peu inverse. C'est de me dire, justement, ce fameux apport qui manque à beaucoup de gens, notamment les millennials, ils vont se retrouver tout d'un coup avec des héritages qui tombent. Et c'est la maison de la grand-mère qui va être divisée en deux ou trois, etc. Donc, il va y avoir de l'argent qui va arriver. Et moi, ma thèse, c'est qu'il va y avoir beaucoup de biens à vendre dans les zones rurales, dans les zones qui sont vieillissantes, et tous les jeunes actifs à Paris, à Lyon, partout, vont enfin pouvoir acheter. Et tous les jeunes parisiens qui sont locataires, qui auront maintenant 38 ans, ils vont se retrouver avec enfin pouvoir acheter l'appartement de 60 m² à Paris, etc., qu'ils n'ont jamais pu se payer. Donc, c'est pour ça que ma thèse, c'est les villes d'actifs, les centres-villes d'actifs, vraiment les endroits les plus sympas, etc., vont avoir un regain de nouveaux acheteurs parce que ça va débloquer un peu le marché. Mais à l'inverse, la maison de la grand-mère qui est perdue quelque part, à mon avis, là, il va y avoir des biens à vendre et ils ne vont pas tous se faire racheter. Je ne sais pas ce que vous en pensez de l'aspect démographique.

[Abdallah]

Avant de répondre, je vais te poser une question, Xavier. Si les zones rurales, les héritages, il y a une partie de ces héritages qui sont dans ces zones-là. S'il y a moins de demandes mais qu'il y a une offre plus élevée, les personnes qui vont hériter, à qui elles vont vendre? Et si elles vendent, à quel prix elles vont vendre? Qu'est-ce qu'ils vont recevoir comme héritage finalement? Est-ce que tu n'as pas peur que l'héritage qu'ils reçoivent soit faible du coup à cause de cette asymétrie entre l'offre et la demande?

[Xavier]

Oui, mais on parle de biens qui n'ont plus de prêts, donc on parle d'un bien qui vaut la valeur qu'il vaut, et même une maison qui au lieu de partir à 250 000 euros part à 200 000 euros. et qui est divisé en deux ou en trois. Admettons un cas, une maison à 200 000 euros qui est divisée en trois, même avec l'impôt, même avec tout ça, c'est un coup de pouce. énorme parce qu'en plus, ça ne va pas arriver à une personne. Sur dix ans, ça va arriver à des centaines de milliers de personnes. Donc, je me dis qu'on ne va pas être sur des centaines de milliers d'euros. On est bien d'accord, mais il y a plein de gens qui vont recevoir des sommes à cinq chiffres, plein de gens qui vont recevoir des 30 000 euros, des 50 000 euros, des 70 000 euros. Et le coup de pouce est énorme. C'est ça qui débloque pour moi, qui pourrait débloquer en tout cas.

[Abdallah]

Mais toi, du coup, tu pars du postulat que les grandes villes vont toujours driver la demande.

[Xavier]

Je pense que ce qui bloque les jeunes, et vous êtes pour moi de bons exemples, ce qui bloque c'est l'aspect financier. Mais qu'à la fin, quand t'es jeune, quand t'es un jeune actif, et c'est pour ça qu'il faut réfléchir à la taille du bien, mais quand t'es un jeune actif, t'as quand même envie d'être en centre-ville. Et le télétravail dans la maison de campagne, c'est sympa à un moment, mais en tout cas, moi, c'est ce que je viserais. Ou alors, plutôt que les grandes villes, c'est les lieux attractifs, les lieux où les gens ont envie d'acheter, mais ne peuvent pas parce qu'ils manquent d'argent. Donc tu peux presque tracer un prix au mètre carré, tout ce qui est au-dessus de 4-5 000 euros au mètre carré en région, tout ce qui est à plus de 8 000 euros en région parisienne, etc. Pour moi, tous les biens les plus demandés en fait, mais qui sont un frein aujourd'hui pour les plus jeunes.

[Abdallah]

Du coup, pour répondre à ta question, je suis d'accord en partie avec ta thèse. Je pense qu'effectivement, ça va donner un coup de pouce et donc ça va pousser la demande pour la propriété dans les grandes villes. Après, moi, ce qui me fait peur, c'est que l'héritage, ça va être ta génération principalement qui va la toucher. et ta génération, la majorité sont déjà propriétaires. Ça ne va pas être ma génération ni celle de Loris en priorité qui va la toucher. Ces gens-là, comme toi, sont déjà propriétaires. Qu'est-ce qu'ils vont faire avec cet argent-là? Ils vont le donner en partie à leurs enfants peut-être, mais s'ils doivent se faire des achats, ils se feront peut-être des achats de résidence secondaire ou ils se feront plaisir.

[Xavier]

Pas faux.

[Abdallah]

Tu vois ce que je veux dire?

[Xavier]

Ouais, ouais, ouais.

[Abdallah]

C'est ça un peu, je trouve, ce qui est dommage dans ce transfert de richesse, c'est que ce transfert de richesse arrive à des gens qui ont déjà construit leur vie. Alors que ce qui était vrai il y a 50 ans, c'est que, en général, tu touchais un héritage, t'avais 30, 40, ouais, 30, 40 ans maximum. C'est le moment où t'as le plus besoin d'argent, t'es en train de créer une famille.

[Xavier]

Mais il faudrait que ça saute une génération. Et pour te donner un exemple concret, quand ma grand-mère est décédée, Mon père, par exemple, je ne sais pas comment il a fait, il a refusé. Ça a basculé d'une génération. Donc, c'est passé directement, grands-parents, petits-enfants. Parce que mon père, on n'a pas besoin. Sa génération, il a son immobilier, etc. Il n'en a pas besoin. Il n'en a plus besoin. Donc, ça a sauté une génération. Donc, je pense que dans certains cas, ça sauterait une génération, soit directement, soit ça permettra à plein de parents. de faire le fameux coup de pouce dont on parlait pour les enfants. Mais tu as raison, c'est moins direct que ce qu'on peut imaginer.

[Loris]

C'est intéressant. Moi, je suis pareil. Je suis d'accord sur le côté. Je pense que les grandes villes et les villes globalement vont se renforcer. On le voit déjà. On se le prend au cas du Japon. C'est le cas que tout le monde prend. Mais globalement, en ruralité, c'est une catastrophe. Les maisons, ce n'est pas 200 000 euros. C'est zéro quasiment. Parce que personne n'achète. Et en plus, les constructions là bas ne sont pas hyper moins qualitatives qu'en France. Et surtout ce qu'on voit c'est que les grandes villes, Osaka, Tokyo, là par contre ça reste très très très cher. Les surfaces sont toutes petites et les personnes âgées elles ont besoin de services. Donc elles vont en ville aussi. Donc il y a les jeunes, il y a les vieux qui vont en ville. Et c'est ce qui peut se passer en France aussi je pense. Et ça c'est ça qui m'inquiète en fait. C'est que j'ai l'impression qu'on va concentrer l'essentiel de la demande sur les grandes villes. Et je me dis quand même que le prix, il peut aller loin. Je pense que Paris, ça peut continuer à monter sur les prochaines décennies. Et on va avoir des villes qui vont être renforcées en plus par le TGV, Toulouse, Bombordeaux, c'est déjà le cas. Donc moi, c'est ça qui m'inquiète. J'ai l'impression que cet apport, il ne va pas être non plus très conséquent par rapport au prix et à la demande qu'on va avoir. Et j'ai l'impression qu'en fait, il va falloir vraiment attendre très longtemps. Pas 2040, pas 2050, mais même après.

[Xavier]

Vous croyez potentiellement à une belle crise sur l'immobilier? Déjà, on a vu une belle baisse, moi, je trouve, depuis la hausse des taux. Mais est-ce que vous croyez que votre génération pourra re-rentrer le marché suite à une belle crise immobilière, on va dire en moins 30 %, qui permet de retrouver des prix plus corrects?

[Abdallah]

Moi, j'y crois pas. Je pense que le marché est trop sclérosé en France. Ça ne construit pas assez. Il n'y a pas assez d'offres. Et puis, il y a aussi d'autres facteurs. Les jeunes ne vivent plus longtemps seuls. Il y a de plus en plus de besoins, donc ça renforce la demande. J'y crois pas. Et puis le marché, franchement, on le voit. Là, il y a peu de ventes, mais parce que les vendeurs peuvent tenir. Parce que les vendeurs, c'est des boomers, ils n'en ont pas besoin, c'est un bonus pour eux. Donc, si c'était des gens qui avaient le couteau sous la gorge, peut-être comme certains qu'on évoque, des divorces, des héritages, etc., je pense qu'on pourrait se prendre à moins 20, moins 30 %, Et ça ne me choquerait pas. Mais dans le marché français, je n'y crois pas beaucoup. Après, tout est possible, honnêtement.

[Loris]

Oui, je n'y crois pas non plus. Il y a quand même une demande qui va être... Effectivement, il y aura de plus en plus de célibataires et autres. La demande de construction, je me rappelle, quand j'ai commencé à investir en 2018-2019, il manquait déjà 100 000 logements par an de construction neuf. Aujourd'hui, il en manque 150 000. On est au plus bas depuis 15 ans. Et je pense que ça ne va pas s'améliorer avec toutes les réglementations sur les terrains, etc. Et surtout, les grandes crises, notamment immobilières, souvent elles arrivent sur des pays où les taux sont variables. Avec des taux fixes, je ne suis pas sûr. Ça peut se calmer comme c'est le cas actuellement, on a vu des moins 10, moins 15% sur certaines villes, mais j'ai du mal aux moins 30, moins 40. J'y crois peu. Après, on peut se tromper, mais j'espère que ça arrivera peut-être.

[Abdallah]

Non, alors moi j'espère pas pour le coup. Pourquoi? Parce que je pense que si ça arrive, c'est qu'il y a une grosse crise économique. Il y a une grosse poussée du chômage, et que même en ayant un taux fixe, t'arrives plus à rembourser tes mensualités, et donc c'est remis sur le marché.

[Loris]

Et je vais te dire un truc. Est-ce que tu ne penses pas que d'avoir accès à moins 30% sur l'immobilier, ça va encore plus favoriser ceux qui ont du capital pour acheter, pas cher? Parce que ça veut dire qu'on est en crise économique. Ça veut dire que peut-être que le taux de chômage, il explose. Et en fait, j'ai l'impression que ceux qui vont avoir 100 000, 200 000 euros de côté, c'est-à-dire les plus aînés aujourd'hui, parce que le taux d'épargne des plus de 70 ans, il est à 25 %, et ceux de moins 40, il est à 8 %. Je me dis qu'en fait, ceux qui vont gagner, limite, ce sera les plus anciens. Xavier, qu'est-ce que tu en penses de ça?

[Xavier]

Alors oui, potentiellement, mais tout ça, ça me fait vraiment penser aux inégalités au sens large. Et je me dis qu'il y a quand même beaucoup de méga tendances qui... Et l'IA, c'en est une, qui fait qu'il y a une partie de la population qui va en profiter. Tu vois, l'IA, moi, je vois ça comme une chance. Je me dis, tiens, ça peut me faire gagner plus d'argent parce que ça m'aide pour ci, ça, ça, ça. En fait, il y a plein de gens où la seule chose que fait l'IA, c'est de leur piquer leur boulot ou des jeunes qui sont en études et qui voient le boulot pour lequel ils se préparaient disparaître. quasiment totalement disparaître. Et c'est vrai pour l'IMO, ce côté inégalitaire. Dans les études, je le vois, l'écart entre le public et le privé s'agrandit, mais chaque année, donc entre les parents qui vont suivre leurs enfants, les booster ou ou pas. Et je me dis, oui, c'est quand même compliqué pour ceux qui ne sont pas... La plupart des gens qui nous écoutent en podcast, ils sont éduqués, ils s'intéressent, ils sont curieux, etc. Donc, ils font partie des gagnants, entre guillemets, qui vont profiter de l'IA, qui vont profiter, etc. Mais il y a plein de gens qui vont être défavorisés par beaucoup de facteurs différents. C'est ceux qui n'ont pas... qui n'ont jamais pu acheter, qui en même temps se font tacler par l'IA, etc. Enfin, je trouve qu'il y a quand même... C'est un monde compliqué. C'est un monde compliqué. Je ne dis pas du tout qu'on ne peut pas s'en sortir. Au contraire, je pense qu'il y a plein de moyens de basculer d'un camp à l'autre, mais ce n'est quand même pas évident. Et l'immobilier, ça joue beaucoup là-dessus. Et d'ailleurs, je lisais sur un de mes thèmes favoris, qui est la baisse de la fertilité et la démographie, que l'immobilier, ça a un gros impact aujourd'hui sur le fait de ne pas avoir d'enfants ou de retarder l'arrivée d'un enfant ou d'avoir qu'un enfant au lieu de deux ou deux au lieu de trois. Le fait d'avoir du mal à se loger, c'est Bref, ça me fait tourner à plein de trucs, j'ai plein d'idées de vidéos ou de futurs épisodes pour Boursico. Mais c'est vrai que c'est vraiment ce côté inégalitaire en IMO, il est énorme.

[Abdallah]

Il est absolument énorme. Et d'ailleurs, tout à l'heure, tu parlais du coup de pouce, des héritages, du transfert générationnel. Mais en fait, ça va je trouve que ça va encore avantager les héritiers, tu vois. Parce que ça va donner de l'exit liquidity pour ceux qui ont construit leur patrimoine il y a 60 ans, qui avaient les moyens. Et en fait, même l'argent des gens qui n'ont pas forcément eu beaucoup de chance, ou en tout cas qui ne sont pas nés dans la bonne famille, qui reçoivent le petit pécule, ils vont le mettre pour enrichir d'autres personnes qui ont hérité ou qui ont pu se construire un patrimoine il y a longtemps. Et je trouve qu'effectivement, en termes d'inégalité, l'immobilier, c'est... Enfin, notamment dans certains endroits, c'est extrême.

[Loris]

Je pense que c'est l'illustration même, en fait, des inégalités culturelles, sociales, financières, etc. Mais juste pour finir sur notre positive, vous aviez en fait de l'immobilier ou pas quand même?

[Xavier]

Pour ceux qui aiment ça, moi, je dirais oui. Mais il faut l'attrait. Vraiment, pour moi, c'est ça. Il faut l'attrait. Il y a des gens, suivant les générations, mais je pense qu'Abdallah, tu as très bien résumé quand tu as dit à l'âge de Loris, on est très content d'être locataire, c'est la liberté, etc. Après, tu as tout un âge où tu te dis peut-être se poser, peut-être être chez moi, faire ce que je veux et avoir une certaine liberté parce qu'on perd de la liberté d'un côté, c'est une liberté différente. Mais j'ai une autre liberté qui est de faire ce que je veux. Et après, pour mon âge, c'est un peu une évidence qu'on a envie d'être chez soi. Et puis, au moment où la carrière commence à décliner, où c'est moins une priorité, on est bien content. Donc, moi, je reste fan d'immobilier. Je suis désolé. Je reste fan, mais vraiment, d'immobilier concret. On achète, on tape dans les murs, on refait. On apprend beaucoup de choses. Je veux dire, moi, vous êtes venu, je vous ai montré les appartements que j'ai. J'ai posé 10 cuisines. Tu vois, avec mes petites mains là, je savais pas faire, je savais à peine planter un clou quand j'ai démarré l'immobilier. J'ai beaucoup appris, j'ai pris du plaisir. Ça m'a fait gagner énormément d'argent. Je maîtrise, je suis autonome, je suis plus libre parce que je sais changer en robinet, etc. Donc, voilà, si c'est pas pour vous, si vous n'êtes pas prêt à un moment à faire le minimum, c'est la peinture et puis deux, trois, voilà, prendre un tournevis et un marteau. Si vous n'êtes pas prêt à ça, oubliez l'immobilier. Oubliez totalement, c'est pas pour eux. pour vous. Mais je trouve quand même que la résidence principale, pas à 25 ans, c'est impossible aujourd'hui, mais plus tard, quand on a 30 voire 40, commence à y réfléchir. Honnêtement, je ne trouve pas ça stupide.

[Abdallah]

Avant de répondre à cette question, Loris, je voulais juste ajouter un point que je n'ai pas pu dire tout à l'heure. C'est qu'en termes de coup de pouce, on me disait que ça va être plutôt ta génération qui va récupérer les héritages des boomers. Je pense qu'il y a quelque chose qui devrait arriver dans pas longtemps je pense, c'est l'augmentation des seuils pour les donations. Ça fait longtemps qu'il a arrêté à 100 000 euros, ça fait un moment qu'il parle de le faire passer à 120, 130, 150 000 euros et je pense que ça va arriver dans les dix prochaines années, c'est sûr, de toute façon avec l'inflation c'est obligatoire et ça va renforcer un peu ce petit coup de pouce où les générations X vont pouvoir transmettre plus à leurs enfants et notamment une partie qui sera liée à l'héritage. Pour répondre du coup à ta question Loris, est-ce qu'il faut investir dans l'immobilier? Oui, mais pour moi, le paradigme a changé. En fait, avant, on pouvait acheter du next city, ne pas se casser la tête, mettre une agence, ça s'occupe de tout. C'est vraiment un placement. Avant, on pouvait faire ça comme un placement. Je pense qu'aujourd'hui, c'est quasiment impossible. Sauf vraiment niche, c'est quasiment impossible. T'es obligé de faire comme ce que dit Xavier. Déjà, très bien connaître le lieu, négocier le prix d'achat, connaître les tarifs des artisans, combien ça coûte parce que sinon, tu te fais arnaquer. Il faut vraiment connaître tout ça. Idéalement, faire une partie des travaux soi-même. Et là, effectivement, ça peut être intéressant. Et d'ailleurs, quand on est venu chez toi, Xavier, moi, je ne suis pas immobilier, mais je te dis, c'est intéressant quand même. Franchement, tu dis que... En fait, on ressent clairement qu'il y a un potentiel business à faire si on fait les choses comme toi, tu l'as fait. Et donc, effectivement, moi, là où je suis un peu... J'ai un peu une désillusion, c'est sur le côté locatif classique, tu ne te casses pas la tête. Mais toi, ce que tu as fait, effectivement, c'est très bien.

[Xavier]

Je ne veux pas parler trop de moi, mais je veux juste résumer parce que vous êtes venu, mais les autres, les gens ne savent pas. Au départ, moi, c'était un lieu qui était grand. Enfin, je veux dire, il y a 4000 mètres carrés. Il y avait une grosse bâtisse avec des dépendances, etc. Et à l'époque, personne n'en voulait. C'est ça qu'il faut voir. La magie de l'immobilier, c'est qu'à l'époque, personne n'en voulait. C'était trop grand. Qui a besoin d'une bâtisse qui fait 450 mètres carrés? Ça faisait fuir les gens, etc. Pourquoi? Parce qu'il y avait beaucoup de travail. Il fallait avoir de l'imagination, etc. C'est ma femme qui a fait tous les plans. qui a pensé, tout ça. Donc, il faut amener une valeur ajoutée. Et moi, de transformer un logement et des dépendances en plein de logements différents, j'ai transformé. En fait, j'ai fait du value, j'ai acheté un truc et personne n'en voulait alors qu'il y avait un potentiel. Donc, pour moi, si vous arrivez avec cette envie-là, Il y a quelque chose à faire, mais c'est exact. Pour moi, tu résumes, Abdallah, le côté placement avec le truc clé en main, etc. Pour moi, ça, vous allez avoir non seulement un rendement qui va être faible, mais en plus, un potentiel d'emmerde qui n'est pas moins que quand vous faites vous-même ou quand vous transformez un peu le lieu. Moi, je suis d'accord. Ce côté placement à l'ancienne, c'est un peu mort.

[Abdallah]

Pour moi, en fait, c'est une forme de projet entreprenarial. Je répète souvent dans ce podcast, mais c'est de l'entreprenariat. Effectivement, il y a quelque chose à aller faire dans l'immobilier. Voilà, donc aujourd'hui, si on veut faire l'immobilier, c'est comme ça ou sinon l'autre solution, c'est si vous êtes indépendant, chef d'entreprise, etc. Peut-être qu'il y a quelque chose à faire sur le côté professionnel en interne. Sinon, c'est vrai que je ne crois pas trop en l'immobilier personnellement.

[Loris]

Ben moi je pense que, ça on le voit dans le club Bours&Co, les profils qu'on a, ceux qui ont construit le plus de patrimoine c'est immobilier, c'est bourse forcément et c'est entrepreneuriat. Je pense que quand on est salarié, donc on enlève l'entrepreneuriat, l'immobilier ça fait totalement sens. C'est effet de levier. Comme t'as dit Xavier, pour ceux qui sont curieux et qui veulent mettre les mains dans le cambouis, ça fait totalement sens. Beaucoup plus que la bourse, dans le sens où la bourse, si vous êtes moyen ou bon, vous allez avoir une performance qui va être correcte. Par contre sur l'immobilier, je pense que si vous êtes moyen voire mauvais, ça peut être très dangereux. Mettre 200 000, 300 000 euros sur un seul appartement, vous avez acheté au mauvais endroit, ça vous a coûté des frais de notaire, vous allez avoir un souci. Bref, ça peut rapidement être emmerdant. Là où sur la bourse quand même c'est liquide. Donc je pense que l'immobilier, pour ceux qui s'y connaissent, qui veulent y passer du temps et qui sont curieux, ça fait totalement sens. Et après pour les flemmards comme moi pour le moment, moi ce sera uniquement un achat émotionnel. Quand je dis émotionnel, c'est-à-dire que ce sera ma résidence principale. On verra ce qu'on fait ensemble avec Boursico en professionnel, mais c'est vrai que si vous êtes salarié, je pense que j'aurais tout de suite sauté le pas le plus tôt possible si j'avais eu les moyens, bien évidemment. Mais pour la majorité des français, je trouve que c'est encore le cas dans les villes moyennes, même à Toulouse. On a 4000 euros du mètre carré. Moi, à chaque fois que je descends à Toulouse, je me dis, ah quand même, c'est sympa, je peux m'acheter un petit truc pour 170 000 euros. Là où à Paris, vous avez un box. Donc tout de suite, ce n'est pas les mêmes montants. Donc moi, je reste convaincu par l'immobilier. Mais comme l'a dit Abdallah, c'est beaucoup plus compliqué qu'avant. Je pense que c'est réservé à des gens qui ont envie d'y mettre du temps et les moyens.

[Abdallah]

Ça fait une super conclusion. N'hésitez pas à nous dire ce que vous avez pensé en commentaire de cet épisode. Est-ce que vous avez des avis différents d'une autre? Je pense qu'on a un peu pour tous les goûts, honnêtement, entre Xavier et Loris et moi. Et puis, si vous nous écoutez sur Spotify ou bien un peu le podcast, n'oubliez pas de nous laisser cinq étoiles. Cette fois-ci, on est parti sur un sujet un peu différent de nos sujets habituels sur la bourse, mais on revient très vite pour un sujet boursier. Xavier et Loris, on se dit à bientôt pour un nouvel épisode. Salut!

[Xavier]

Salut tout le monde!