Podcast Summary: CANCELLED ❌ | Por qué LA VIVIENDA NO PARA DE SUBIR en ESPAÑA ❌ LUIS FALCÓN

Host: Wall Street Wolverine (Víctor)
Guest: Luis Falcón (Director General de Inatlas, urbanista y experto en datos geoespaciales)
Date: October 20, 2025

Overview

This episode dives deep into the reasons behind the continuous rise in housing prices in Spain. Through a detailed conversation with Luis Falcón, a data and urbanism expert, the discussion demystifies common narratives around the housing crisis, especially regarding the role of short-term tourist rentals (Airbnb & similar platforms), structural challenges, policy responses, and the realities of urban growth. The conversation emphasizes the complexity of the housing issue, debunking populist explanations and calling for state-level, long-term solutions.

Key Discussion Points & Insights

1. El Relato del Piso Turístico como Chivo Expiatorio

• Narrative vs. Reality
  • Falta de vivienda atribuida de forma simplista al auge de alquileres turísticos.

    "Se ha creado una situación, un relato en el cual todo el mundo se ha convencido que la vivienda de su turístico es el culpable del proceso." — Luis Falcón [01:05]

  • Estadísticamente, solo el 5% del parque de viviendas se dedica al uso turístico y la mayoría está en manos de propietarios particulares, no fondos especulativos.

    "La presencia de fondos de inversión es casi residual. La gran mayoría de viviendas turísticas no pertenecen a grandes fondos de inversión, pertenecen a propietarios particulares." — Luis Falcón [10:12]

2. Factores Estructurales del Problema de la Vivienda

• Crecimiento Poblacional y Demanda
  • La población de España ha crecido casi 2 millones en 4 años y 3 millones en 10 años, presionando la demanda de vivienda.

    "En los últimos cuatro años hemos subido casi dos millones de personas... en diez años hemos subido casi tres millones de personas." — Luis Falcón [03:31]

• Escasez de Construcción y Vivienda de Protección Oficial (VPO)
  • Desde la crisis de 2009, la construcción de nuevas viviendas, sobre todo VPO, se ha estancado, agravando el problema del acceso.

    "La vivienda de protección oficial ha desaparecido desde hace casi 10 años y eso es una laguna muy grande." — Luis Falcón [04:31]

  • Comparativa internacional: Austria tiene 60% de parque de vivienda en manos públicas frente al escaso 2,5% en España.
• Problemas Urbanísticos y Demográficos
  • Las ciudades han dejado de adaptarse a las nuevas realidades familiares: el tamaño medio de las viviendas sigue siendo grande frente a la reducción del tamaño de los hogares.
  • Dificultad para densificar y/o reconvertir viviendas según necesidades actuales.

3. Políticas y Narrativas en Torno a la Vivienda Turística

• Politiquería y Parches
  • Políticas de ataque a la vivienda turística como “cabeza de turco” para no abordar la raíz del problema.

    "Si desaparecieran todos los viviendas turísticos, no resolverías el problema de la vivienda en España. Eso está claro." — Luis Falcón [08:17]

• Inseguridad Jurídica para Propietarios
  • Legislaciones recientes (p. ej. Ley de Vivienda 2023) han incrementado la inseguridad jurídica, afectando negativamente la oferta de alquiler tradicional.

    "Tenemos una legislación que impide echar a la gente de las casas cuando te la ocupan. Eso crea mucha inseguridad jurídica..." — Luis Falcón [11:47]

• Efectos Paradojales de la Regulación
  • Reducción y encarecimiento de la oferta hotelera y turística en ciudades donde más se ha limitado la vivienda de uso turístico (Barcelona, Palma, San Sebastián).

    "Las tres ciudades que más han crecido en REPAR son San Sebastián, Barcelona y Palma, que son las que más han limitado las viviendas de uso turístico." — Luis Falcón [27:33]

  • Limitar la oferta no baja precios; al contrario, los sube al generar escasez.

4. Dimensión Empresarial y Competencia en Sector Turístico

• Sector Hotelero vs. Alquiler Turístico
  • El relato anti-Airbnb se potenció especialmente desde el lobby hotelero ante una regulación inicialmente laxa para los alquileres turísticos.

    "El sector hotelero... compitiendo en desigualdad de condiciones... construyeron ese relato. Ya no estamos en esa situación..." — Luis Falcón [19:59]

• Impacto Real en la Ciudad
  • En ciudades como Madrid y Barcelona, menos del 9% de turistas se alojan en viviendas turísticas; la mayoría sigue en hoteles, residencias, o casas de familiares/amigos.

    “En Madrid, las viviendas de uso turístico no llegan ni al 5%...” — Luis Falcón [24:16]

5. Gentrificación, Mercado Global y Nuevos Habitantes

• Aumento de poder adquisitivo y presión en ciudades atractivas
  • Llegada de profesionales de alto nivel y creación de hubs tecnológicos, sobre todo en Barcelona y Málaga, aumentan la presión sobre la vivienda mucho más que el turismo.

    "96 hubs tecnológicos que ha traído mucha gente fuera y que tiene de media un poder adquisitivo el doble que la media de la ciudad... Eso sí que es gentrificación." — Luis Falcón [67:00]

• Nómadas Digitales y Efectos Menores
  • A pesar del discurso, el número de “nómadas digitales” o inversores foráneos con impacto en el precio es limitado: el gran impacto es la llegada de trabajadores cualificados a empresas tecnológicas.

6. Reivindicación del Turismo y Diversidad Territorial

• Turismo como Motor Económico
  • Defensa de la importancia y diversificación del turismo (urbano, rural, sol y playa). El turismo rural ha revitalizado zonas despobladas, aunque requiere regulación para evitar sobrecarga de servicios.

    "La Unión Europea fomenta la articulación del campo de las áreas rurales... necesitas actividades económicas para regenerar esas zonas." — Luis Falcón [34:11]

• Experiencia Española en Gestión Turística
  • A nivel de innovación y regulación, España es referencia internacional.

    "España lo hace espectacular. Somos líderes en turismo, en tecnología, en pensamiento…" — Luis Falcón [38:53]

  • Experiencias de otras ciudades y países: regulación inteligente y pactos sociales para garantizar el equilibrio.

7. Soluciones y Retos: Necesaria Política de Estado

• La necesidad de un Pacto de Estado
  • Urge un gran pacto sobre la vivienda, similar a la educación, consensuado por un 75% del arco parlamentario, blindado en la Constitución, para evitar vaivenes legislativos y garantizar políticas a largo plazo.

    "El problema de la vivienda debería de tener un pacto de Estado que se metiese en la Constitución." — Luis Falcón [55:41]

• Construcción y VPO Permanente
  • Volver a fomentar la vivienda pública/protección oficial y evitar la desclasificación (transformación de VPO en vivienda libre) como ocurrió tras el franquismo.

    "No desclasifiques. Si ahora mismo tuviésemos los 6 millones de viviendas de protección oficial... tendríamos casi un 23% de vivienda de protección oficial en España." — Luis Falcón [72:12]

  • Implementación de herramientas flexibles: ayudas, incentivos, rehabilitación… pero priorizando aumentar el parque de VPO.
• Causas estructurales vs. Populismo
  • Reflexión sobre cómo la demonización de subsectores sirve a fines políticos cortoplacistas, alejando la atención de los factores reales y profundos, y como “pecata minuta” como pisos turísticos se convierten en “relatos” simplificadores para un problema de enorme magnitud.

    “Pensar que tenemos un problema de 100 y que un 1,5 te va a resolver problemas, a mí me parece hasta cómico.” — Luis Falcón [48:59]

Notable Quotes & Memorable Moments

• Sobre la narrativa anti-pisos turísticos:

  "Es un relato construido. Si socialmente la gente... le construyes el relato de que el culpable del acceso a la vivienda es la vivienda uso turístico, el relato está construido." — Luis Falcón [18:29]

• Comparación ilustrativa:

  "No porque te comas un helado tienes una insolación. El problema está en que... el calor es el tercer factor. Tienes mucho calor y tienes insolaciones o te comes helados. Pero lo importante es que no por comerte helados tienes una insolación." — Luis Falcón [43:00 aprox.]

• Sobre la función social que tuvo la VPO:

  "Hubo una política de vivienda de VPO en Franco que fue muy potente y generó 6 millones y medio de viviendas... para construir una clase media en España." — Luis Falcón [60:18]

• Soluciones pragmáticas y pacto de estado:

  “El problema de la vivienda debería de tener un pacto de Estado que se metiese en la Constitución.” — Luis Falcón [55:41]

• Recapitulando el reto:

  “Es un problema demasiado complejo para que cualquiera tenga una solución ideal.” — Luis Falcón [79:05]

Timestamps of Key Segments

• Presentación de Luis Falcón y contexto del debate – [02:43]
• Factores clave tras la subida de precios (demanda, construcción, VPO) – [03:18 – 05:54]
• Debate sobre densidad urbana y redimensionamiento de vivienda – [05:54 – 07:55]
• Refutando el mito del piso turístico como culpable – [08:17 – 11:28]
• Inseguridad jurídica y regulación del alquiler – [11:28 – 13:56]
• Datos reales sobre el parque de viviendas turísticas y mercado de alquiler – [14:55 – 17:45]
• Discusión sobre lobbies hoteleros y la narrativa mediática – [19:45 – 24:03]
• Ejemplos de políticas restrictivas en ciudades españolas – [27:33 – 30:14]
• Impacto real del turismo y función estratégica del sector – [33:35 – 34:11]
• Necesidad de Pacto de Estado y comparación histórica/internacional – [55:41 – 58:59]
• Crítica al cortoplacismo político frente a la complejidad del problema – [63:23 – 64:11]

Tone & Takeaway

El episodio es riguroso, didáctico y contundente, con tono crítico pero constructivo. Luis Falcón desmonta mitos a partir de datos, explica claramente por qué la vivienda sigue subiendo y recalca que no hay recetas fáciles ni malas de corto plazo: la única vía es el pragmatismo y el acuerdo, no la demagogia.

Resumen final de Luis Falcón:

"Es un problema demasiado complejo para que cualquiera tenga una solución ideal.” [79:05]

Este resumen recoge lo esencial del episodio, su contexto y las propuestas y reflexiones más fundadas para entender el complejo panorama de la vivienda en España.