为什么越来越多的时尚和奢侈品牌、甚至消费科技企业，都开始“买楼”了？奢侈品集团收购地标建筑，是资本动作，还是品牌叙事？时尚与商业地产，看似遥远，却正在融合——既是渠道，更是体验，更是资本价值锚点。

本期《In the Loop》我们邀请到了十年房地产投资与资产管理经验、现居新加坡的陈居正，分享他在一众国际地产机构的地产投资经验，从品牌如何做“地主”开始，带你读懂时尚、零售、资本和地产业这场深水博弈的本质。

本期亮点包括：

从地产投资看Kering, LVMH，Prada纷纷收购地标建筑，是为品牌价值还是风险对冲？
时尚品牌和地产公司两类玩家在面对地产商业时背后真正考量和诉求不同在哪里？
从江南布衣的天目里到HAI550：品牌做地产运营是“副业”还是转型？
从博裕收购北京SKP，到PAG收购万达，资本入局地产投资，背后释放的是消费回暖信号还是投资理性行为？
从租金到商场的地产价值，时尚品牌如何通过与商场租金结构博弈实现品牌价值与利益最大化？
从地产投资到资产运营，两者不可分割
从当下最为活跃的实体经济读懂地产项目里不同品牌的组合和定位
品牌如何判断一块地产是否适合入驻，从而构建品牌生态？

内容提要：

02:54 时尚品牌或者消费科技行业等终端使用方与地产公司这两类玩家参与地产投资的目的是非常不同

05:26 时尚品牌或奢侈品等收购核心地产主要还是为了服务主营业务，分为有形和无形价值

08:22 雅戈尔投资银泰百货，京东入局万达商场等，更多是出于一种实际考量

10:13 时尚品牌方去收购地产，最大的考量是和品牌自身的一个契合度，如果用来投资，大多数情况下不那么容易盈利

11:40 时尚品牌这类地产终端使用方和地产公司收购地产最关键的不同一个是从自身角度出发，一个是从用户角度出发

13:41 入局地产游戏，要非常清晰知道地产对于主营业务的意义在哪，要有可量化的优势和好处

18:16 江南布衣从打造天目里到运营管理雅戈尔投资的HAI550，已经在玩一个不一样的游戏了

18:48 地产运营门槛相对低一点，但做好是非常难的

22:54 PAG收购万达我更愿意看作是一种低价收购和纯理性投资

25:30 品牌力价值高的租户，不一定转化为高租金

29:17 地产运营团队才是真正的幕后英雄，运营的重要性在某种程度是超过投资的

32:10 从商业地产角度来说，比较重体验式的消费实体，是最活跃最有价值的承租商；从地产运营角度看，不同品类共同支撑起地产价值

34:16 从微观到宏观，不同定位的品牌该如何选择地产合作

节目中提及的案例：

图为法国奢侈品巨头 LVMH 集团买下的法国巴黎香榭丽Champs Elysées 大街150号的建筑。同时，这座建筑距离巴黎地标建筑凯旋门的距离仅百余米。

2024年4月4日，法国奢侈品巨头开云集团 (Kering) 重金押注米兰，以13亿欧元的价格从美国私募基金黑石集团 (Blackstone)在欧洲的合作伙伴公司手中收购位于时尚奢侈品四方区的零售物业 Montenapoleone 8。

图为博裕基金收购的北京SKP，本次博裕收购其42～45%股权，整体估值40-50亿美元。公告显示，博裕五期美元基金于2021年3月30日成立于新加坡，博裕投资是一家拥有综合协同平台的另类资产管理公司。

Prada荣宅的1918年旧址位于上海市中心，历史悠久。为了展示Miuccia Prada和Patrizio Bertelli对中国文化遗产的尊重和欣赏，2011年，Prada开始了历时6年的荣宅修缮工程，保留建筑精髓，采用高超技艺打造极致细节。于2017年10月12日重新建成开幕。该建筑内部空间灵活，用于举办Prada集团在中国的各类文化活动。2004年，上海宣布Prada荣宅成为静安区的文化遗产，列入上海最有价值的历史建筑物名单之中。

服装品牌JNBY江南布衣参与地产布局，在杭州自持开发综合性艺术园区“天目里”项目中。而在上海，雅戈尔收购淮海中路的核心地段并落地“HAI550”——一个聚焦可持续生活方式的零售空间，其背后亦由“天目里”运营团队进行内容策划与商业管理。

天目里位于中国浙江省杭州市，是普利兹克奖得主伦佐 · 皮亚诺在中国承接的第一个项目。该项目建筑面积约23万平方米，包含办公、美术馆、艺术中心、秀场、设计酒店及艺术商业等功能，是一个具有地标意义的综合性的艺术园区。由服装品牌江南布衣与goa大象设计共同投资建设。

来宾介绍

陈居正

陈居正，CFA，拥有十年房地产投资与资产管理经验，涵盖机构与个人投资。

职业经历横跨开发商、房地产投资信托（REIT）及房地产私募基金，涉及亚太、美国与欧洲等主要市场。曾任职于新加坡凯德集团与星狮地产，主导房地产投资、融资与资产管理工作。同时，在新加坡建立并管理一支面向散户投资者的商铺资产组合。近期获美国西北大学凯洛格商学院MBA录取，致力于通过商学院平台进一步拓展全球视野，深化房地产与商业领域的战略思维与跨界能力。

联系方式：

抖音：@陈同学在思考

Bilibili：@陈同学在思考

Youtube：@陈同学在思考

🎧 欢迎在评论区留言，分享你的收听感受，也欢迎在社交媒体关注“陈同学在思考”去透过硬核地产投资打破信息差，看懂背后商业逻辑。如果你喜欢本期节目，也别忘了订阅我们的播客并分享给你的朋友～

本期团队

出品 / In the Loop

主播 / Flo, Echo

嘉宾 / 陈居正（Juzheng Chen）

后期剪辑 / Echo

内容文案 / Flo

商务合作邮箱：intheloop2025@163.com

S1E3｜奢侈品为什么纷纷 “买楼”？从商业地产视角读懂背后战略博弈（上）