Pausa Podcast Ep. 132: "Por qué faltan viviendas: del trauma de la burbuja al miedo a una nueva"

Host: Marta García Aller (C)
Guest: Jorge Galindo, sociólogo, experto en vivienda y autor de "Faltan tres millones de viviendas" (B)
Date: 15 de octubre de 2025

1. Resumen Temático

El episodio aborda la profunda crisis de la vivienda en España: cómo se ha pasado de una época de sobreconstrucción durante la burbuja inmobiliaria a una escasez estructural, con precios desbocados tanto en compra como en alquiler. Marta García Aller entrevista a Jorge Galindo en su propia (recién comprada y aún sin reformar) casa, para analizar los factores económicos, políticos, normativos y sociales que han llevado a esta situación, el impacto generacional y posibles soluciones.

2. Puntos clave y Principales Temas

A. De la burbuja a la escasez: el cambio de paradigma

• Burbuja inmobiliaria: En los 2000 España lideraba la construcción en Europa, alentados por un “río de crédito barato” debido a la entrada en el euro y laxitud crediticia. (09:53 - B)
  • "Teníamos una burbuja de crédito con expresión inmobiliaria… era barra libre." (11:33 - B)
• Explosión de la burbuja: Tras la crisis, precios bajaron y se destruyó el sector (desaparecieron empresas, un millón de empleos, regulación endurecida).
  • “Destruimos un sector y construimos todo un aparato regulatorio que hace muchísimo más difícil construir.” (17:57 - B)

B. El trauma colectivo y el miedo a una nueva burbuja

• Efecto generacional: Un estigma generalizado hacia el ladrillo y miedo social/institucional a repetir errores previos lleva a sobre‑burocratización y parálisis. (18:07 - C/B)
  • "Estamos traumatizados. La idea está de… hicimos muchas casas, pero los precios no bajaron… sí acabaron bajando… Pero claro, quitas el río de crédito y todo el sector se destruye." (18:09 - B)

C. Regulación, burocracia y lentitud

• Exceso de regulación: Procesos urbanísticos bloqueados por capas regulatorias locales, autonómicas y nacionales.
  • "Llevamos 10 años añadiendo capa sobre capa… para iniciar cualquier proceso de desarrollo… Los tiempos… están en entornos de los 8 años." (19:37 - B)
• Silencio administrativo negativo: Si una administración tarda en pronunciarse, se paraliza el proceso por defecto.
  • "Si hay una administración… que no se pronuncia… se considera por defecto que no se puede avanzar." (23:40 - B)
• Falta de suelo y mano de obra: La destrucción del sector implica que ahora cuesta encontrar profesionales calificados, pese a la demanda. (17:57 - B)

D. Escasez y competencia feroz: efectos sociales

• Mercado hostil: Batallas entre compradores, subastas al alza, necesidad de liquidez inmediata, y discriminación hacia quienes no tienen red familiar en la ciudad. (06:05 - C/B)
  • “Buscar una vivienda debería ser algo ilusionante y recompensante. Y no lo es.” (05:27 - B)
• Aumento de desigualdad y exclusión: Oportunidades (laborales, educativas, culturales) concentradas en ciudades punteras expulsan a jóvenes y no-originarios.
  • "Si las ciudades concentran las oportunidades… y están excluyendo cada vez más gente por el precio de la vivienda, se está fomentando muchísima desigualdad.” (16:20 - C)
  • “Genera la desigualdad, sobre todo fuera de las ciudades.” (16:50 - B)

E. Mitos y realidades sobre los jóvenes y vivienda

• Mitos desmontados: No es ocio/consumo la razón por la que los jóvenes no se emancipan, sino pura inviabilidad financiera.
  • "El argumento de que nos lo gastamos todo en ocio no tiene sostén empírico. No lo tiene." (27:55 - B)
• Trampa del alquiler: Si el alquiler sube y los sueldos no, no hay margen de ahorro para entrada.
  • “Esto es lo que llamamos la trampa del alquiler.” (31:00 - B)
• Residencias públicas escasas: A diferencia de otros países europeos, apenas hay residencias de estudiantes asequibles. (26:22 - B)

F. Especulación y nuevos fenómenos: viviendas caras, donaciones y pisos turísticos

• Quién compra ahora: Mayores con liquidez, personas que ya tenían vivienda, donaciones familiares, y en menor medida fortunas extranjeras.
  • “Hay bastante de lo segundo [donaciones familiares], bastante más de lo que pensamos.” (31:41 - B)
• Turistificación y Airbnb: El auge de viviendas turísticas dispara precios y impacta barrios enteros, sin regulación ni coordinación efectiva.
  • "En España no tenemos una política de tipo de impuestos [a pisos turísticos], tenemos una política más a salto de mata..." (34:21 - B)

G. Anuncios políticos y falta de ejecución

• Promesas incumplidas: Miles de viviendas de nueva creación prometidas por todos los niveles de gobierno que no cristalizan por obstáculos regulatorios y deficiente ejecución.
  • “El papel lo aguanta todo. Pero las expectativas de los ciudadanos no.” (38:42 - B)

H. Déficit estructural de vivienda social

• Muy por debajo de Europa: España tiene apenas un 2% del parque de vivienda en alquiler social, frente al 7-9% de la UE o el 30% de Austria. (39:36 - B)

I. Polarización política: un lastre añadido

• Falta de coordinación: Competencias compartidas y polarización frenan los acuerdos y la agilidad necesaria para darle respuesta al reto.
  • “Yo ya ni aspiro al consenso... me conformo con el dejar hacer.” (44:04 - B)

J. Soluciones y propuestas

• Aumentar oferta y agilidad: Facilitar el desarrollo urbanístico reduciendo trámites innecesarios, mejorar la coordinación institucional, fortalecer el parque público de vivienda, y equilibrar intervención pública con capacidad de acción del sector privado.
  • "Hay que dejar hacer a quien quiere hacer en el lado privado y hacer desde el público. Sin las dos cosas no llegamos." (50:23 - B)

3. Momentos Memorables y Citas Destacadas

• Sobre la dificultad actual:
  “Buscar una vivienda debería ser algo ilusionante y recompensante. Y no lo es.” (05:27 - B)
• Sobre la burbuja y la barra libre de crédito:
  “El término técnico, corrígeme si me equivoco, es jauja. Una barra libre de crédito.” (11:33 - B)
• Sobre regulación excesiva:
  “Hemos pasado de Jauja al proceso de Kafka.” (23:37 - C)
• Sobre oportunidades y meritocracia:
  "A esas buenas oportunidades laborales solo va a poder quedarse el becario que tiene a alguien que le ayude con la vivienda en esa ciudad." (16:20 - C)
• Sobre pisos turísticos:
  “Me encantó la expresión porno inmobiliario.” (29:37 - C)
• Sobre la política y anuncios de viviendas:
  “El papel lo aguanta todo. Pero las expectativas de los ciudadanos no.” (38:42 - B)
• Sobre el parque público reducido:
  “En la OCDE y la UE [el parque de vivienda social] es del 7 al 9%. A nosotros nos multiplican por 4.” (39:59 - B)
• Sobre la polarización:
  “Al consenso ya ni aspiro... me conformo con el dejar hacer. Un pacto tácito por dejar hacer.” (44:04 - B)
• Sobre meritocracia/sociedad de propietarios:
  “Un propietario menos, un antisistema más.” (41:13 - C)
• Sobre la sensación de los jóvenes:
  "Yo siento que estoy en una cinta de correr, que cada vez va más rápido. A mi mejor voy avanzando, pero estoy en el mismo sitio." (48:14 - B)
• Sobre el peligro de una recesión:
  “Si estamos en esta situación y entramos en una recesión, arde Troya.” (49:00 - B)
• Sobre dicotomías falsas en política de vivienda:
  “La dicotomía es otro producto de la polarización. Parece que solo hay dos maneras de aproximar un problema. Hay que dejar hacer…” (50:23 - B)
• Las 'grandes cagadas':
  • “Para mí, que las viviendas de protección oficial hayan acabado privatizadas y revendidas...” (50:44 - C)
  • “La gran cagada es olvidarte de que tienes que hacer honor a tus ciudades… Si quieres que sean un éxito, lo primero es la vivienda.” (51:37 - B)

4. Timestamps de Segmentos y Temas Principales

• [02:56] El frenesí y frustración de la búsqueda de vivienda
• [04:49] Escritura del libro en paralelo al proceso de compra
• [05:27] Diferencias entre comprar vivienda y escribir un libro (cita destacada)
• [09:00] Origen histórico de la escasez: de la burbuja a la parálisis
• [13:59] Las urbes, el atractivo residencial y el círculo de desigualdad
• [17:57] Cómo la burbuja destruyó el tejido del sector construcción y la inercia regulatoria
• [19:37] El laberinto burocrático de la planificación urbanística
• [23:37] “De Jauja a Kafka”: la maraña legal y sus efectos
• [25:08] Demandas reprimidas: hogares que no se crean, jóvenes sin emanciparse
• [27:55] Mito de los jóvenes irresponsables desmentido con cuentas simples (cita destacada)
• [31:00] La “trampa del alquiler” y la paradoja financiera actual
• [32:25] El boom de las herencias, donaciones y fortunas en la compra de vivienda
• [34:21] El fenómeno de Airbnb y la falta de política fiscal moderna
• [36:51] ¿Han servido de algo los anuncios de nuevas viviendas?
• [38:42] Desfase entre anuncios políticos y ejecución real
• [39:36] El parque público, en mínimos históricos europeos
• [41:13] Efectos sociales y políticos de la exclusión residencial juvenil
• [44:04] Polarización institucional: cómo las administraciones se bloquean entre sí
• [45:29] Por qué poner dinero en alquiler (bonos) o topar precios no basta sin más oferta
• [50:23] Falsas dicotomías: intervención vs. liberalización, el “dejar hacer” y el papel del sector público
• [51:37] Grandes errores identificados por los participantes

5. Conclusiones y tono general

El episodio es una conversación cercana pero rigurosa, cargada de anécdotas sobre las luchas reales para comprar vivienda, enlazadas con análisis estructural y comentarios irónicos (y resignados) sobre la política y la cultura administrativa española. El diálogo, fresco y sin formalismos excesivos, resalta la combinación de frustración ante la pasividad/ineficacia institucional y la urgencia de una reacción coordinada.

Mensaje final:
Invertir en vivienda –y hacerlo con agilidad y visión compartida– debe pasar a ser prioridad estructural en España si no se quiere perpetuar la desigualdad intergeneracional y territorial, la parálisis del talento y la polarización sociopolítica.

Para más información:
Libro de Jorge Galindo: "Faltan tres millones de viviendas"
Otras referencias: Abundancia (Ezra Klein y Derek Thompson), Javier Burón