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Hola, Hola. Soy Juanlu Sánchez y quiero contarte algo muy especial. Después de haber hecho algunas veces Un tema al día en la calle, en eventos en directo, como en los FestivalesdelDiario es, hemos decidido que queremos organizar algo a lo grande. Estamos organizando un gran encuentro con oyentes de Un tema al día. Será, te aviso con tiempo, en octubre. El 3 de octubre haremos el podcast en directo, con invitados, con sorpresas, en un gran el Teatro Lope de Vega de la Gran Vía de Madrid. Vamos a celebrar lo que podemos que en un mundo tan convulso, tan hostil, no estamos solos, que este podcast tiene más de un millón de escuchas al mes, que se ha convertido, gracias a ti, en el líder de este formato en España, que tiene sentido para mucha gente. Cada día queremos escucharnos, queremos vernos y contaremos, por supuesto, alguna historia de actualidad. Un tema al día en directo en un gran teatro. Te dejo el enlace en la descripción del episodio para que puedas pillar entrada. Si eres socio o socia deldiario es, hay descuento. Es la primera vez que hacemos algo tan grande, así que cuento contigo. Un abrazo. Vamos con lo de hoy. La capital del capitalismo poniéndole un tope a los precios del alquiler. La meca del sueño liberal, controlando públicamente si los propietarios suben demasiado la renta. Un alcalde de izquierda, sí, pero también una tradición normalizada. Soy Juanlu Sánchez, hoy en Un tema al día. Si quieres regular el alquiler, ven conmigo a Nueva York. Una cosa antes de ¿Te has preguntado
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alguna vez qué hace tu banco con
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tu dinero mientras no lo usas? Para Triobank, la respuesta importa. Te contamos más al final del episodio.
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Hola, Juanlu. Mira, yo soy Fran, llevo unos 15 años viviendo en Nueva York. Vivo con mi mujer y mis hijas en un piso de renta estabilizada de tres habitaciones y esta medida de la congelación de alquileres nos va a ayudar bastante. Pagamos unos 2.600 cada año, nos suben un porcentaje que decide el consejo, que depende del ayuntamiento, y ahora va a ser del 0, no habrá un incremento, así que contentos.
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Hola, Juanlu, mi nombre es Kiara, soy de Puerto Rico y vivo acá en Nueva York hace ocho o nueve años. Yo soy una de las personas que seré afectada positivamente, por supuesto, por este rent freeze. Ya era hora que alguien le pusiera frenos al tren catastrófico que es el mercado de alquileres acá en Nueva York, o incluso todo Estados Unidos.
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Estamos en Nueva York para hablar del alquiler, o más concretamente de cómo la capital del capitalismo ha conseguido aprobar una congelación del precio del alquiler. El nuevo alcalde de la ciudad, Zoran Mamdani, de la nueva Corriente socialista del Partido Demócrata, ha aprobado una medida que también con la ayuda de que es el hombre de moda internacional, ha tenido una gran repercusión.
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Hola, Juanlu, ¿Qué tal? Mira, soy Mateo, soy arquitecto, llevo en Nueva York 12 años, pero llevo 3 años viviendo en un apartamento de un edificio de apartamentos en Brooklyn. Mi apartamento se va a ver beneficiado por el congelamiento de los alquileres que ha conseguido el nuevo alcalde Mandani. El verano que viene, cuando firme la siguiente renovación, yo voy a tener la suerte de que mi alquiler, en lugar de subir un 2 o un 4%, que esa subida va a ser un 0%, es más, va a ser mejor todavía, porque yo voy a poder firmar un contrato de dos años donde esa subida en los próximos dos años va a ser de 0%.
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En otro capítulo, dentro de poco, tenemos que hablar más de Mamdani, pero hoy nos vamos a centrar sobre todo en entender cómo en la meca del libre mercado, el santuario de la propiedad privada, resulta que sí es posible ponerle límite a los precios del alquiler. Y además ese límite no se queda mojado en un papel, sino que se cumple.
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El programa de renta estabilizada en realidad ayuda a muchísima gente a seguir en la ciudad, porque los precios de mercado son altísimos, no tienen ningún tipo de control y es muy difícil mantenerse en el mismo piso porque los contratos son cortos y pueden subir lo que quieran, pero como hay este programa de renta estabilizada, que son muchísimos pisos, no te pueden echar. Entonces hace que la población de la ciudad se mantenga bastante estable, en el sentido de que no hay el cambio continuo que si sólo fueran pisos a precio de mercado.
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Nosotros pagamos por el apartamento $3.200 al mes, pero a lo mejor con las calidades que tenemos de vivienda y con las facilidades que tiene el edificio, si el precio fuera precio de mercado libre, estaríamos pagando a lo mejor $6.000 o $5.000.
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Así que si te quieres sorprender con intervenciones públicas en el mercado de la vivienda aplicadas desde hace décadas. No te fíes de quien te habla de que eso es cosa del socialcomunismo bolivariano. Puedes venirte conmigo a Nueva York. Jaime Jover. Hola.
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Hola, ¿Qué tal? ¿Cómo está Juanlu?
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Jaime Jover es geógrafo, es urbanista, ahora es investigador del CSIC, pero ha vivido varios años en Nueva York. Ha trabajado en el departamento de Geografía del Graduate Center de la Universidad Ciudad de Nueva York. Conoce bien los entresijos de la regulación del alquiler. Jaime, entiendo que como capital de gente que viene y va, Nueva York es sobre todo o más bien una ciudad de inquilinos.
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Es más bien una ciudad de inquilinos y en el número de propietarios es muy alto, pero el porcentaje de personas que viven de alquiler es más o menos la mitad de la ciudad.
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Jaime, en España estamos acostumbrados a leer muchos argumentos jurídicos. No es que jurídicamente esto no se puede hacer, regular el alquiler. Es que claro, es difícil por el reparto de competencias, por el derecho a propiedad privada. Y de pronto leemos que Nueva York se hace. ¿Por qué es posible en Nueva York intervenir el precio del alquiler?
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Pues una buena pregunta que tiene varias razones, pero digamos que en Nueva York hace más de un siglo que está el alquiler controlado. La razón fundamental, y la primera fue la Primera Guerra Mundial. Después de la Primera Guerra Mundial la inflación era muy alta, la escasez de vivienda era muy grande y por ahí se estaban aprovechando un montón los caseros que había. Y entonces se decidió, después de un proceso largo de luchas inquilinas por parte de los primeros sindicatos de inquilinas que se forman allí, que normalmente estaban formados por migrantes que llegaban a la ciudad desde el este de Europa, en ese momento Italia y tal, pues se decidió controlar el mercado y ya se ha quedado así, con diferentes modificaciones a lo largo de este último siglo, aunque se empieza a hacer en los años 20 del siglo XX. El modelo que tiene hoy Nueva York es un modelo que viene especialmente en los años de la Segunda Guerra Mundial. A partir de los años 40.41.42 se diseña este modelo, que primero es un control de precios del alquiler por las consecuencias de la guerra, porque la industria, por ejemplo, se vincula directamente a la guerra y se deja, por ejemplo, de construir todo lo que se venía construyendo, mientras que la población sigue creciendo y tal. Entonces se diseña una a nivel federal, nivel de todo el estado de Estados Unidos, se diseña una ley para controlar los precios, que luego, cuando acaba la guerra y el New Deal, se crea una serie de años, hasta los años 50, y muchos estados deciden mantenerla, la copian, algunos literalmente la mantienen y la van modificando hasta el día de hoy.
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¿Cómo funciona exactamente? ¿Quién decide o cómo se decide esa regulación, esos topes del alquiler, el control
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del alquiler a nivel? Cómo funciona jurídicamente a nivel estatal, los estados son los que tienen la ley hecha. Y en el caso concreto de Nueva York, una ciudad muy grande, tiene transferida la competencia de. De la gestión y tiene en concreto un consejo que lo nombra el alcalde, son nueve miembros, el presidente del consejo es el jefe del Departamento de Vivienda de la ciudad de Nueva York, y que tiene entre sus competencias la vigilancia un poco de que las normas de control del alquiler se lleven a cabo. Y la más importante de ellas es. Bueno, cómo fluctúa el precio, en tanto que el precio está controlado por el estado, pues anualmente ese consejo decide cuánto va a subir o no va a subir la renta. Y ahora en concreto, lo que ha decidido el consejo, porque la administración de Mandami lo ha querido, es que no se suba, se congele y se queda al 0%.
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A ver, tampoco se trata de que nos hagamos trampas. Tú has vivido allí, Jaime, entiendo que has vivido el día a día de un país, de una ciudad que se ha hecho carísima. Y también se ha hecho carísima a la hora de pagar una vivienda.
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Se ha hecho muy cara y es muy compleja. Lo que hay que comprender es que la vivienda, por ejemplo, donde yo vivía, era una vivienda privada en particular. ¿Pero que tenía eso? Pues que tenía un límite en el que no nos podía subir la renta más allá de lo que decía el consejo de alquiler. ¿Y cómo funciona? Es que el estado de Nueva York lo que tiene es como una base de datos, para que nos entendamos, de todas las viviendas que están controladas, son un millón de viviendas en la ciudad de Nueva York, como el 40.41 por ciento de todo el mercado de alquiler que hay. Y yo como inquilino, podía solicitarle al estado de Nueva York conocer la historia de alquiler de mi vivienda. Y te mandan un papelito a tu casa. El estado de Nueva York, donde se dice desde qué año está controlado el alquiler, cuánto era cuando esa vivienda, digamos, entró en el programa de control de alquiler, quién era el inquilino en ese momento, cuánto pagaba, cómo le fue subiendo. Y ahí podía ver cómo cuando los primeros inquilinos con el que he controlado, pues se fueron. En aquel momento el propietario podía subir la renta hasta un 20% si entraba un nuevo inquilino la vivienda. Pues eso ocurre unas pocas veces en el tiempo. Eran 500 dólares en los años 70, algo así. Y yo pagaba, mi compañera de piso y yo pagábamos 2.700 dólares en Brooklyn, un barrio ahí en el límite de la gentrificación. Pero bueno, es una de esas cosas que tú dices. El Estado está controlando un mercado que en el fondo es privado y no pasa nada. Está bien.
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Esta regulación que ahora activa Mamdani, afecta a todos los alquileres, a algunos a cierto tipo de viviendas. Hemos leído algo sobre alquileres de renta estabilizada. Cuéntanos un poco quién se puede acoger a esta medida.
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Claro, en Nueva York persisten como dos tipos de control de alquiler. Está el control de alquiler que se llama Drain control, que eso es un modelo que es lo que te explicaba antes, es un modelo que viene de antes de la Segunda Guerra Mundial, que todavía existe y quedan como 50.000 apartamentos. Son muy poco y es casi como vitalicio. Es como nuestra renta antigua que existía, en el cual a ese inquilino no se le sube el precio. El ejemplo clásico que a la gente le puede venir a la cabeza es Mónica de Friends, que vivían en un apartamento ahí cerca de Village, que tenía una renta muy barata. ¿Cómo se podían permitir esa gente vivir ahí? Bueno, porque la parcamentura de su abuela y al nombre de su abuela tenía una renta antigua. Y luego está todo lo que es la renta estabilizada, que en realidad es este programa que digo que tiene un millón de viviendas. Funciona para todos los edificios construidos entre 1940 y 1970, de más de seis viviendas. La lógica es que el propietario de ese edificio, ya sea la persona que lo construyó o ya sea la persona que lo compró después, ya ha amortizado todo lo que pagó por él, con lo cual toda esa ganancia de renta es limpia. Y bueno, como ya no tiene por qué estar ganando excesivamente, que además allí en Nueva York la cámara de propietarios y tal, siempre está diciendo que están en contra del control de alquiler o de la estabilización. No, es que al final estáis estabilizando viviendas que son de fulanito de tal. Un pequeño propietario. Un pequeño propietario que ya tiene un edificio de 8 viviendas no es tan pequeño. Pero bueno, la historia es que muchos de los propietarios que hay también son buenos fondos de inversión, también grandes empresas. No sonará porque es lo mismo que está pasando aquí desde hace tiempo. Con lo cual también por situar un poco el plano o el mapa de cómo funciona la tenencia de la propiedad.
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Jaime, ¿Los propietarios se pueden acoger alguna excepción? Es decir, si se va el inquilino, pues al siguiente sí que le puede subir mucho con respecto a lo que cobrabas antes, o los típicos fines de contrato camuflado o la excusa de necesito el piso para mi hija y luego no es verdad porque no hay hija y lo vuelven a sacar al mercado. ¿Qué tipo de rendijas tiene el propietario?
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La excepción de que el propietario necesita la vivienda para. Sí, suele existir, lo que pasa que como digo, esos propietarios suelen ser empresas y tal, tienen mucha vivienda, entonces tienen que solicitarlo al estado de Nueva York, tienen que probar ciertamente que es así y no es tan fácil. Al final la típica que funciona para, digamos, descontrolar el alquiler, vamos a decirlo así, o que salga del programa, sería hacer una inversión muy grande en la vivienda y por ahí hay que solicitarlo, no porque tú la hagas como propietario sale automáticamente, está como muy, muy, muy controlado todo, la administración no quiere perder más vivienda que está estabilizada. Antes también existía, hasta hace unos años, si el apartamento por ejemplo superaba los 2.800 euros al mes, se quedaba fuera ya del programa automáticamente, precisamente porque se estaban perdiendo muchos. Y eso es un problema en la ciudad, porque si se pierde mucho apartamento controlado, el precio sube y mucha gente que no puede vivir en Nueva York y mucha gente, digo, gente que hace los trabajos de curreras total para que la ciudad se mueva, que al final es la gente que vive en este tipo de apartamentos. Pero hay una cosa que hay que decir, este tipo de alquileres se renuevan cada uno o dos años, pero se considera que son indefinidos en el fondo, o sea, como cuando una persona consigue un alquiler de este tipo, normalmente se lo queda lo máximo posible porque sabe que que ha conseguido algo que no es tan común.
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Jaime, siempre decimos, o por lo menos yo lo he dicho alguna vez y creo que no soy el único en decirlo, que Nueva York es la ciudad menos estadounidense de Estados Unidos. Esto que sucede en Nueva York, esta regulación de los alquileres, sucede también en otras partes del país.
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Pasa en un montón de sitios, por ejemplo, quizá el más conocido también por la entidad que tiene es el estado de California. Son 50 en Nueva York, en California deben ser seguramente más de ciudades con alquiler controlado, entre ellas Los Ángeles y San Francisco. San Francisco es la segunda ciudad más cara de EEUU después de Nueva York. Sería imposible vivir allí si no tuvieran el alquiler controlado. Y bueno, es una medida como muy extendida y muy normal en Portland, en Oregón también buenas ciudades de Canadá que también lo tienen. Además aquí en Europa es una medida que cuando aquí se debatía la ley de vivienda con esto de las zonas tensionadas, que una zona tensionada de la ley de vivienda en realidad es un control de alquiler, como que parecía que se iba a caer el mundo. Y yo pensando, pero si esto se aplica a lo largo y ancho del planeta, ¿Hay cultura de esto? Hace un siglo que se hace esta política.
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A
Llama la atención todo esto que nos cuentas porque todo lo que explicas es simple y llanamente una intervención pública en el mercado del alquiler. Y sin embargo en un país tan ultraliberal como Estados Unidos, donde el Estado es tan pequeño, no sé si existe también ese argumento que oímos en España siempre, que esto es un atentado contra el derecho fundamental a la propiedad privada, que esto es Venezuela, comunismo.
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Bueno, creo que quiero decir una cosa importante, que cada vez que se habla del control del alquiler por la parte de la patronal inmobiliaria y esta gente siempre se dice, no, es que si controlas el alquiler vas a desincentivar que se construya vivienda. La realidad empírica de Nueva York, Los Ángeles, Portland, Berlín, Ámsterdam, es que no es así, es que se puede controlar el precio de alquiler y se sigue construyendo viviendas. De hecho una cosa que no ha dicho es que hay viviendas dentro del programas de estabilización de Nueva York, que son de los últimos años, hay exenciones fiscales. Entonces una persona, un constructor que va a construir un piso, un edificio de 30 viviendas, puede dedicar como tres o cuatro viviendas de ese complejo a control estabilizado y recibe algunos beneficios fiscales, con lo cual se sigue incentivando Jaime, en
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España hay iniciativas para intentar regular el alquiler y sin embargo parece que no acaban de aplicarse con contundencia. ¿Qué falta para que veamos aquí algo más parecido a lo que se ve en Nueva York?
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¿Qué es lo que tendría que ocurrir aquí para que haya algo efectivo? Yo creo que tiene que haber un poco un cambio cultural. Es como el mercado no se regula solo y el de la vivienda menos todavía. Entonces, hasta que eso no nos quede claro, pues nada, en el fondo es un cambio cultural que tienen que ir empujando los sindicatos de inquilina. Yo siempre pongo el caso de Suecia. Suecia tiene un sindicato de inquilina donde están afiliados medio millón de personas. En un país de 10 millones de personas, son 10 de la población está en el sindicato. Y en Suecia el sindicato inclina, negocia los precios anuales de los pisos que están estabilizados, controlados con el Estado y con la patronal. Y bueno, es una negociación colectiva, como podríamos pensar en la organización colectiva en cualquier sector del trabajo. Entonces, de hecho, por eso se llama sindicato de inquilina. Entonces, pues no sé, yo creo que tendríamos que seguir avanzando en esa situación. Y evidentemente la patronal inmobiliaria, ni la constructora va a querer, ni los partidos de derecho van a querer. Y esto hay que darle la batalla por el lado de la organización social.
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Jaime Jover urbanista investigador del CSIC. Muchísimas gracias.
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Muchísimas gracias a vosotras.
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A
Y antes de marcharnos, decidir dónde pones
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Esto es Un tema al día. El podcast deldiario es. Si te gusta lo que hacemos, necesitamos tu apoyo. Hazte socio. Haztesocia en eldiario es Unsocioaldia. Este podcast lo producen Carmen Ibáñez, Marcos García Santonja, Lucía Martín Izasco. El montaje es de Pedro Nogales. Yo soy Juan Lu Sánchez. Mañana otro tema.