【強者我朋友】租房還是買房比較划算？房價租金比怎麼看？租屋避雷指南又有哪些？ ft. 好室989 吳一帆

Summary

【強者我朋友】租房還是買房比較划算？房價租金比怎麼看？租屋避雷指南又有哪些？ft. 好室989 吳一帆

Podcast: 強者我朋友 by 志祺七七
Host: 志祺七七
Guest: 吳一帆（好室989負責人，「帆哥」）
Date: April 19, 2026
Length: ~41 minutes

---

概要 Overview

這集志祺七七邀請房產投資專家、包租代管業者吳一帆（帆哥），深入探討「租房vs.買房」哪個更划算、房價租金比的意義與計算、租屋常見陷阱與避雷指南，以及如何評估個人理財與居住規劃。
兩位從台灣現況、房價高企、租屋市場痛點、房東房客遇到的糾紛，一直到財務配置、人生階段的合理選擇，進行全面討論。

---

重點主題與精彩內容

1. 租屋市場現況＆租金上漲原因

[03:14]

• 台灣近年房價高漲，同時租金也不斷上升。根據主計處數據，近三年房租指數年增率超過2%。
• 台北市普通套房月租1萬5起，與新鮮人平均薪資「薪水一半拿來付房租」現象嚴重。
• 帆哥說明:
  • 房租持續上漲的三大主因：「通膨、維修成本成長、房價推動」。
  • 政府推動租金補貼，反使地下出租變成「申報就漲租」。
• Quote:

  「所有的上漲的部分，房東他不可能白白的吸收，一定轉嫁到房客身上。」— 帆哥 [04:50]

---

2. 如何判斷租金行情與搶房現象

[06:17]

• 推薦查行情的平台：「內政部租金查詢平台」「實價登錄」
  • 小提醒：查詢要留意是否包含管理費、車位等。
• 房東「好屋不愁租」現象，引起租房搶奪潮。
  • 實例：帶看同間房子時，20人現場排隊。甚至現場喊價加價搶屋。
• 談判小技巧：
  1. 表明有長期承租意願。
  2. 提出自己是「優質房客」證明。
  3. 爭取「免租期」（如半個月～一個月）。
• Quote:

  「其實你就算知道樓上的行情，根本沒辦法壓價，好的物件大家都在搶。」— 帆哥 [08:16]

---

3. 價格過低房源暗藏危機

[10:59]

• 市場上「低於市價房源」罕見，通常屋況很差或有特殊原因（如漏水、壁癌、凶宅等）。
• 有些低價物件純屬「誘餌」照騙，帶看後推其它案子。
• 坑踩雷案例：
  • 凶宅出租，行情只需一般市價七折以下就有人租。
  • 實際狀況：「有租客住了三年，完全不怕。」
• Quote:

  「窮逼鬼還可怕，七折價就有人搶著住。」— 帆哥 [15:12]

---

4. 租屋詐騙、黑心房東與落入陷阱

[17:35]

• 常見租屋詐騙方式：
  1. 低價吸引、要求先付訂金卡優先。
  2. 假屋主／惡房東、假權狀、黑心中介。
• 防範之道：
  • 沒看房沒見人，絕不匯款。
  • 核對稅單、權狀辨識身份。
• 慘痛實例分享：合法租房，五年後真正屋主出現，原以為是合法屋主其實是惡二房東，「收多家一年房租落跑」。
• 如何辨識惡房東：
  • 看維修及退押金態度（如以破損為由亂扣押金）。
  • 存在「侵入住居權」（如未經同意開房門）、對維修推諉、不願負擔必要修繕等行為。
  • 舉例知名惡房東張淑晶。
• Quote:

  「我們曾有房客差點去租張淑晶的房子，還好沒去。」— 帆哥 [22:44]

---

5. 租屋避雷指南

[25:50]

• 契約：優先使用「內政部標準契約書」，必要時雙方可公證。
• 保存證據：入住時全屋拍照並存在不易被刪除的地方。
• 官網黑名單查詢（如台灣各大租屋社團）。
• 糾紛求助：
  1. 用「租賃專法」保護自己，了解應記載事項。
  2. 拨打消保官專線1950申訴。
  3. 若房東未報稅，可考慮通報國稅局。
• Quote:

  「一般房客在找房子的時候，你面對的屋主有點像是開盲盒…你並不知道他是不是惡房東。」— 帆哥 [27:02]

---

6. 如何判斷合理租金負擔/理財建議

[29:45]

• 一般建議：租金不宜超過月薪三成。在大台北執行較困難，建議「租金加通勤費等所有開銷」不超過稅後35%。
• 實用減壓方式：
  1. 合租、分租，空間大省租金。
  2. 選擇「雅房」、「共生公寓」。
  3. （玩笑）找一個能一起分擔房租的伴侶。
• Quote:

  「理想是『租金＋管理費、水電、網路…』加起來不要超過稅後35%。」— 帆哥 [30:53]

---

7. 租房vs.買房，誰比較划算？

[33:06]

• 用「房價租金比」（Price-to-Rent Ratio）：
  • 例：新莊地區一間房租50萬／年、房價3000萬，房價租金比=60。
  • 國際上合理區間 15～20。
  • 台灣普遍偏高，反映「租比買划算」。
• 現在租金回報率低（1.5%-2%），房貸利率高於回報率。
• 機會成本：「頭期款去投資，ETF 5-7%比買房投報高」。
• 但買房理由：保值抗通膨、保障老年、把握政策（如新青安）。
• 買房前需要考慮的：
  • 需具備穩定現金流，房貸支出不超過三分之一收入。
  • 短期內有較大變動（剛出社會、工作常換）建議繼續租。
• 租房也不是給房東「貼錢」，而是用較低成本換靈活現金流。
• Quote:

  「租房子不是在幫房東繳貸款，反而是一種低成本的投資，你只需要支付少部分房租，就能存錢，並靠投資放大本金，等待入市良機。」— 帆哥 [37:19] 「沒有人敢保證房價會只漲不跌……買房子的風險其實很高。」— 志祺七七 [37:59]

---

8. 財務配置大補帖：現金流如何運用

[38:11]

• 板塊式規劃建議：「預留6個月緊急預備金，剩餘現金建議投資大腦→創造現金流資產（如ETF、不動產、其他被動現金流）」

---

9. 決定何時該買房的訊號

[38:45]

• 「當你付的房租與房貸本息已差不多時」、「生活與職涯漸趨穩定」、「有高主控權需求（如裝修）」。
• 現在相對為買方市場，是進場考慮時間點。
• 買房財務要點：
  1. 頭期款抓到三成，除稅費、裝潢。
  2. 房貸本息不宜超過月收入三分之一。
  3. 預備6~12個月資金，預防斷頭（法拍）。

---

10. 觀眾分眾建議：20/30世代的差異

[40:00]

• 30歲是關鍵分水嶺：30歲前工作與生活多變，不建議買房，應放重點於創造現金流。
• 30歲後工作、家庭較穩定，可考慮買房作為資產配置。
• Quote:

  「30歲以前你可以多做嘗試，有失敗的本錢；30歲以後則適合開始資產配置，買房作為家庭與人生長期規劃。」— 帆哥 [40:23]

---

11. 帆哥自身案例＆人生觀

[40:33]

• 自述：「30歲前跌跌撞撞，30歲後選定房地產穩定現金流，買房收租、用正向現金流養自己。」
• 強調，房子只是「居住功能」，人生需求會變，房子難以一次滿足所有階段。

---

12. 給租、買房新手的終極建議

[42:20]

• 人生最大支出非學不可，資訊遍地，知識越早建立越好。
• 大家可以「多聽、多思考、多實踐」。
• 財商素養及早建立，未來更能靈活應變。

---

精彩 Quotes 彙整

• 「所有的上漲的部分，房東他不可能白白的吸收，一定轉嫁到房客身上。」— 吳一帆 [04:50]
• 「你面對的屋主有點像開盲盒…你並不知道他是不是惡房東。」— 吳一帆 [27:02]
• 「租房子不是在幫房東繳貸款，反而是一種低成本的投資。」— 吳一帆 [37:19]
• 「30歲以前你可以多做嘗試；30歲以後則適合開始資產配置。」— 吳一帆 [40:23]
• 「房子終究只是『居住的功能』，人生需求會隨階段改變。」— 吳一帆 [41:28]

---

重要時段索引

• 03:14 — 租屋市場現況、租金持續上漲
• 06:17 — 行情平台、搶屋現象分析
• 10:59 — 租屋低價陷阱、踩雷實例
• 17:35 — 詐騙手法、惡房東辨別
• 25:50 — 租屋避雷指南
• 29:45 — 租金合理負擔、節流建議
• 33:06 — 房價租金比解析、租買大比拼
• 38:11 — 財務規劃、現金流運用
• 38:45 — 買房時機訊號、三大財務指標
• 40:00 — 不同年齡層租買建議
• 41:28 — 觀點總結與行動建議

---

總結

本集釐清了買房與租房的各種迷思與現實考量，從經濟、人生階段到法律防詐，提供極具參考價值的實戰建議。帆哥以專業與親身經歷提醒：房子只是工具，怎樣活用現金流、選擇適合自己階段與需求的方式，才是真正的理財智慧。

適合每一位苦於租屋、觀望買房、尋求財務規劃的台灣聽眾反覆收聽學習！

Transcript

[A]

母親節要怎麼孝敬媽呢今年母親節就用省錢的方式給媽高級的寵愛即日起至5月31日止至中國信託Line官方帳號輸入母親節拿優惠啟動媽精緻翻譯機讓你秒懂媽的真心話加碼送美食餐廳優惠券最高限設超過30元首次綁定個人化服務再向10點OpenPoint聽你所想與你一起生活的銀行立即加入中國信託Line官方帳號我隨便便投資都5%以上那我幹嘛買房子我用這些所謂的自備款我就可以去靠它創造的現金流去繳我的租金有另外一種觀點他們就會講說租房是在幫房東繳這個房貸那我幹嘛不繳自己的房貸你又為什麼要看這個觀點其實很多很現實的一面就是仲介只有跟你講到這個部分沒有跟你講到你背後要注意的部分以下這幾點他沒有跟你講到嗨哈囉大家好我是志祺歡迎回到強促我朋友台灣的房價大家都知道很貴但不只房子買不起租屋這件事可能也越來越難了根據主計處的數據,台灣房租指數已經連續三年年增率的漲幅都超過2%台北市一間普通套房月租動輒1萬5,而社會新鮮人的平均起薪是3萬出頭等於薪水將近一半要拿去繳房租因此許多人會感嘆繳租金等於幫房東繳房貸有夠吃虧但也有人說,在高房價的時代租屋才划算甚至還可能是房東貼錢給你房子住到底哪個說法是對的? 今天我們邀請到了在買房、租房領域都有豐富經驗的吳亦凡凡哥一起來聊聊! 凡哥其實原本是科技業工程師後來斜槓做房地產投資現在則是House98包租代管的負責人目前在雙北、桃園、台中管理超過50個租賃單位是業界少數同時有地政事、還有不動產經紀人資格又深度地接觸過幾百位房東跟幾千名租客的人今天我們就會來問他,現在的租屋市場到底長什麼樣子? 租屋族最容易踩的坑是哪些? 還有買房跟租房到底誰比較划算?

不論是要租房或買房,理財觀念都很重要但有不少人是踩到坑才開始學買了第一間房才搞清楚房貸利率是怎麼算的如果想要提早建立這些理財觀念現在可以到富邦理財學堂的官網看看喔! 這是專門為青少年設計免費的線上課程平台對,你沒有聽錯,它是完全免費的它總共有18個單元、65堂課從最基礎的消費、儲蓄到虛擬貨幣詐騙防範都有而且看完影片跟完成學習單之後還可以兌換某某幣有興趣的話,馬上點擊資訊欄連結看看更多的內容吧! 那一開始先請帆哥跟我們的觀眾打聲招呼吧! 大家好,我是好事98的負責人帆哥那我們在新北以及桃園一級區域我們都有自產出租那因為我們做包租貸款已經很久了所以我們大概有一千組的房客所以我們相信在這次的議題不管是租房子或買房子應該有很多相關的經驗可以跟大家分享那一開始我就想來問就是因為外界常見的說法是現在的這個租金市場越來越貴然後好物件越來越難找那以你在這個市場裡面的實際觀察你覺得這個說法它是符合現況的嗎大家可以去了解一個叫做租房指數它重點是用來衡量租金價格隨時間的變動趨勢像我們現在呢已經連續30個月持續上漲所以其實房租的部分真的是連年在上漲那這個租金漲它背後的原因是什麼其實租金漲大概不外乎第一個通膨嘛那再來就是因為我們的維修的成本的增加以及房價持續攀升的原因像現在政府有所謂的租金補貼政策那政府的租金補貼政策會把這些地下經濟的屋主調出來ok你申請租補我的所得稅我當然就增加啦那我當然就是轉嫁到房客的身上所以你看我們這邊所有的上漲的部分房東他不可能白白的吸收他一定是轉嫁到房客的身上好我覺得這有點無奈但是我覺得另外也有一個困惑我們先來討論一下就是我覺得大家的困惑是不太知道怎麼樣去判斷這個行情因為要考慮因素很多可能地段坪數物況等等像你自己會怎麼樣去判斷這個租金的行情OK其實我們如果要判斷一個租金的行情我們可以從這兩個平台去看第一個內政部租金查詢平台因為他統計了全台數十萬租金補貼的一個數據所以沒有他的參考價值再來第二個也就是內政部不動產實價登錄的一個系統這邊不管是房仲成交或者是社會住宅包租貸款的物件這邊都必須要強制登錄但是你在查詢行情的時候你可能這幾點要注意到第一個他是單純的是只有租金而已還是說他是有含管理費還有含車位因為這一差可能就差了三四千塊以上再來第二個他的電梯有沒有或者是他的屋齡的部分因為同一個地方他如果有沒有電梯公寓跟電梯其實就差了30%以上再來第三個你要看他是不是社宅因為社宅他相對的他的租金一定是比較低的部分但是很現實的一點你就算知道這邊的行情假設你的樓上你後來查到行情是出租3萬塊那現在這一間你去看他開3萬5請問你有辦法跟屋主說你看你樓上都租3萬你就租我3萬就好因為他們太多人想租了你完全沒辦法談對所以其實你就算你知道你樓上你的出租的行情實際上對你的效益幫助並不大因為好的物件大家都在搶我曾經去看一間房子5點將近有20個人在那邊看房子因為好物件大家都在搶那我就跟屋主講說那這個我如果要租我要怎麼租他就說那你就留一下名字電話OK我就通知你我朋友更慘他還有遇過到了現場然後他說我想要租那可以啊那你想要加價多少好的房子就是像這個樣子那當然就是說其實你知道行情其實幫助並不大我反而認為可能有這幾下這三點反而可以讓你去跟屋主怎麼去談價錢哪三點第一點你可以去讓屋主知道說其實我是很有心我想要長期住在這裡的因為租房子的人你只要是屋主當過屋主的人都知道空窗是最浪費時間的因為你空窗就沒有租金嘛可是好物件會空窗嗎還是會其實好物件相對的一個點就是它的租金是相對的比較低因為其實如果你真正有在看房子的人你應該你大概你每天看每天看就大概知道你這邊譬如說你在大安區獨立套房大概一萬五到兩萬或者是到多少他只要我稍微低一點可能一萬三就一堆人來看所以其實好房子當然相對的你要跟他屋主談的籌碼相對比較不高再來第二個就是強調你自己是優質的房客譬如說你是50大企業你的扣角評單你的工作證都是很漂亮的都是要他穩定為主對我相信屋主也比較會想要把這樣的房子租給你再來如果說你第一個第二個都可能談不到你想要的價格那第三個就是所謂可以去跟屋主爭取所謂的免租期一般免租期可能就是半個月到一個月這樣子就是一個半價這樣子因為我們剛講到的是可能比較貴或是比較便宜的狀況那我們自己大家在討論的時候我們還有注意到一個我覺得蠻有趣的事情就是說有些我們的同事他們看到那種很便宜的物件反而不敢租覺得可能是哪裡有問題那以你的經驗來說地域行情的租金它背後是真的常常會有問題的嗎我們做包租代管的我們有時候常常甚至是看到可能是低於市價九折也就是可能這邊大概出租可以三萬塊我們大概三千塊就可以包租下來但通常這種房子是非常的有問題漏水壁癌甚至鋼筋外漏這種是沒有辦法出租的房子可是剛志勤這邊講的就是說是可能是低於市價大概一層兩的房子這種我們在外面上看到的機率大概不到一成原因大概是下面這幾個第一個他的屋況非常老舊大家都喜歡住電梯那當然公寓相對的一定是比較便宜然後再來就是他可能是你照片看不出來你到了現場才發現沒有窗戶再來就是他的房子的房間很小我曾經去看一個房子他跟我講說有10坪結果我去看的現場你怎麼好像擺了一張床跟一個書桌就沒了你這樣有10坪嗎就把你騙過去了然後他還會再帶你去看別的案子這樣子只是一個誘餌對還有甚至要讓你爬6樓的一般來講台灣的房子其實5樓以下都是公寓很少是6樓你還是合法建案的有我們有遇過但是他是沒有電梯的所以他相對的會比較便宜還有就是像有一些險惡設施或者是你的樓下很吵都是你要到現場你才會發現我的對面是加油站我的下面是熱炒店這些都是你在房子的照片中他看不到的都是你要到現場我覺得剛你講到的這種就是過去了之後才發現哇踩到雷或是住進去之後才發現踩到雷這是一般的學生的族群的這種痛那反而你自己有看過什麼印象特別深刻這種踩雷的案例嗎我這樣講好了因為我們有在做自產出租有時候我們有一些價格會低於市價是有原因的比如說我們在做包租代管我們在做出租我們最不想遇到的就是非自然事故非自然事故我們一般出租行情可能是大概假設一萬好了到最後我們要出租我們可能會變七折哇那差很多我問你喔志祺假設這個前房客在裡面燒炭我們租一萬塊那請問如果是你七千塊你會願意租嗎哇我真的是不知道我沒有人生沒遇過這種問題我有做過調查基本上人家說蛤你這樣七折會有人租嗎基本上七折以下就會有人租所以你不用說什麼免費的你只要七折以下就有人會租因為什麼因為窮逼鬼還可怕所以他就會覺得欸不錯啊我這樣七折我可以住到一個獨立的套房板橋然後又有陽台因為這只是性不性的問題我甚至有問房客說你難道不怕嗎他說沒有我看得到那你有看到什麼嗎沒有其實還好結果他就這樣子住了三年就這樣子我們這三年就是我們全部都是用七折價租給他這對你來說算是一個踩地雷因為是發生了這個事情那另外如果我們再換回到這個算是租屋者的視角好了就是租屋或買房的過程當中有沒有什麼哪些常見詐騙手法像剛講到的就是其實很小然後騙你要帶你去看別的物件或者是他如果就是惡房東沒有授權然後假屋主合約陷阱黑心中介我必須講你講的我都有遇過你都遇過連我都遇到其實外面的詐騙手法像剛講說你要房租比較便宜其中一個原因就是詐騙因為詐騙它一定就是會用比較漂亮的照片然後低於市價的租金來吸引你過來像常見的詐騙手法第一個它就是要你先付訂金你才能夠卡優先順位為什麼我會看到的原因是因為我看到我自己的照片假設我是租一萬塊我看到在FB的社團只有出租六千然後我就打電話去問不好意思他沒有電話他是用FB的message去問然後我問的時候就說你這個我可以看嗎這個我在國外喔你要看你可能要先卡順位喔他說阿能你要這樣子要多少錢你就付個五千塊那你到最後我會排你優先來看你到最後如果不看我會退給你所以第一個就是我們覺得比較常看到就是你要先付定金你才能夠看房哇這真的是掐在別人的痛處上對像現在社群平台那麼發達所以其實會比較常遇到那你要怎麼樣去預防呢當然最簡單的就是我只要沒有進到這個屋子我沒有見到房東本人沒有確認權狀你就不要匯款那再來第二個我也遇過就是所謂的假屋主跟非法惡房東因為你在租這個房子之前其實坦白講很少人會說那房東你可不可以出示權狀因為有些人會覺得這個太私人對有點隱私有點隱私所以其實你可以去確認他的稅單房屋稅單去確認是不是本人那假屋主跟非法二房東也是詐騙會常遇到的因為很簡單嘛有些人他租了你的房子就是比如說所謂的假屋主他租了你的房子之後我就PO在591上面喔你要來看OKOK啊反正我低於市價的房子嘛你來看假設你一副付一年的房租我可以算你比較便宜然後呢這樣子所有的可能他就跟每個人講然後可能就這樣子收了幾十個人的房租之後落跑所以我的親身經歷是我有遇過就是我在西門町我有租一間套房他也跟我講他是屋主喔他是屋主的兒子啦結果到最後呢五年後真正的屋主找上來因為他沒有付房租所以我覺得這個非法的惡房東算是比較可氣的他是五年後才東窗事發那到最後呢當然就是我們就是有報警當然用詐欺罪起訴那我覺得很可憐的就是他是一個在西門町做非法出租的一個惡房東那他在被關的這段期間呢他的媽還要替他還這個錢就是我每個月會給你三千欸請問有收到嗎什麼的這樣子這樣子我覺得因為在網路上面就是真的蠻常看到這種租屋鬼故事那作為一個包租貸款業者好了凡恩哥現在管理那麼多物件你每天跟這種大量的房客打交道你會怎麼看所謂的惡房東其實在我們的所有的管理的經驗中二房東的機會很少因為我剛有講我們做包租的我們是全權接受屋主的權利跟義務所以其實際上是我們業者去對所謂的房客那在我以前的經驗中其實二房東真的比較少嗯反而二房客絕對比較多比例的問題嘛那我們先今天主要是講二房東的部分其實我這樣講好了像志祺嗯你是跟家裡人住嗎呃不是我自己住自己住那我相信其實我們跟爸媽嘛生活了一段時間多多少少都一定會有一些摩擦嗯因為觀念上的不同那你這樣子你平心而論你在外面租房子那人家是一個陌生人那大家的生長背景不同然後的每個人的觀念也會有差異對所以其實反而二房東相對比較少那我們可以舉幾個例子來判斷他是不是二房東還是溝通上面有問題的房東這樣子我們基本上會看他的行為是不是惡意的或者是他是違法的我們可以從幾個部分來看第一個當然就是最敏感的就是金錢的部分這個房東是不是好房東跟惡房東其實在從平常的維修以及在退押金的時候就可以看得出來那一般來講退押金的部分如果是惡房東就像張淑晶我們曾經有房客他看過張淑晶的房子後來租我們還好他沒有去租張淑晶的房子因為張淑晶她可能就是她的契約書會亂改她會在裡面中夾雜一些亂收費的部分比如說這個沙發壞掉了你到最後要賠我六千這個床壞掉了你到最後要賠我一萬那這個是二房東的部分可是大部分的房東就是你這個可能有一些痕跡我可能要從押金扣牆壁有一些裂痕或者是你的打掃沒有很乾淨會扣一些押金這個一般人大概都是可以接受的那再來第二個部分就是對隱私居住權的部分如果是可能溝通上面比較會有一些問題的房東那他可能就是會比較念一下而已但是他並不會做到違法的部分所謂違法的部分是他會直接在沒有經過你的同意之下直接開門我們就有房客因為有房東去開他的門到最後被告侵入住居罪最後10萬塊和解所以其實這個已經是非常基本的法律常識在沒有經過你的允許之前你是不能夠進去開人家的門這是其中一個那再來第三個就是維修的責任我必須講這個是最有爭議的部分那譬如說像溝通上面可能比較會有問題的房東他可能會覺得比較慢但是至少會修理可是惡房東就算是針對結構性的部分他都會覺得這個是你應該負責的這譬如說像什麼壁癌或者是漏水我們目前遇到的爭議就是大家對這個認知上面的不同譬如說你覺得馬桶不通是誰的責任哇這超難的我再舉一個例子你現在租的房子你覺得樓上很吵吵到你請問這個是房東的責任嗎這個也真的是很難確實也不是他的責任所以有時候其實我覺得重點就是有些房東可能就是大家可以去溝通看怎麼樣去解決這樣的問題我覺得很多的租屋族他們其實是有點像是手無寸鐵的學生嗎對然後他們可能今天從南部然後到北部或北部到南部他們就不知道該怎麼辦然後可能很多時候就會掉入一些租屋的限定這邊有沒有什麼特別可以提醒一下的其實一般房客在找房子的時候你面對的屋主坦白講你真的是有點開盲盒因為他只要不是包租代管業者以及社宅業者我們有一定的一個做事的方式你面對什麼樣的屋主坦白講你並不知道他搞不好是就像張淑晶這樣子的二房東那也有可能只是單純需要溝通的一些房東你不曉得所以我這邊有大概舉幾個你可以去做稍微防範的部分第一個契約書像我們現在內政部契約書版本你現在在便利商店都買得到那當然如果你要更保險一點你可以問屋主要不要公證因為公證其實是對雙方都是一個保障不管是房客有沒有欠繳房租以及屋主到最後有沒有退押金公證都是一個非常有效的方式再來第二個當然就是保存證據嘛我那一天的屋況我拍照我要做記錄就像我們跟房客我們租給房客的時候我們那一天都會把所有的屋況全部拍起來然後存在記事本而不是相簿哦因為LINE的相簿會可以刪掉的我們都是存在記事本到最後一年後退租你看我們當初明明就是這樣子啊乾淨的你給我弄髒那你當然就是要賠錢嘛那再來第三個我認為比較難就是網路上有一些什麼黑名單你可以去查詢可是這個說真的就比較沒那麼方便那OK如果你是住了之後你才發現蛤你是二房東我該怎麼辦OK我們有幾個方式第一個租賃專法租賃專法是一個保障租屋的一個法條大家可以去爬文一下所以你上面只要沒有記載到的部分或者是你應記載但是你記載是錯誤的部分我們一切都是以租賃專法為主那再來第二個你如果說真的有一些租屋的糾紛你可以試著去打消費者保護法的專線1950因為我們現在的租賃關係已經是消費關係了所以你可以去跟消保官申訴會比你打官司來得快很多再來第三個外面的屋主據我所知你只要是自己出租的十之八九他都沒有報稅這就是你的一個籌碼你沒有報稅這段時間收的租金你都沒有報稅我要去檢舉國稅局到最後你要去回溯你前五年的一個要繳稅的部分一般屋主就會害怕那再來最後如果除非他有涉及到刑事的部分那當然你就可以報警處理那我覺得在這個現況的底下其實到底應該要怎麼租也是讓大家蠻混亂的所以有一些文章我們就看到他會建議說可以優先用這個收入來判斷這個租金比如說有些人他們會建議這個月租不要高於月薪的三成那以個人的理財角度來說你覺得要怎麼判斷就是這個租金多少才合理因為你們為了穩定我覺得你們一定多多少少也會調查這種事情其實我們為什麼會判斷三成的原因就是因為你的收入固定了嘛那你有食衣住行預熱還要儲蓄等等所以我們一般抓三成是在住的部分就是譬如說我如果月租五萬塊希望能夠控制在一萬五以內的房租但是我必須講在大台北真的是不太容易像大台北地區你可能有些套房可能就已經不要說你要租到一萬五到兩萬了你光是現場五萬塊以上有幾個人你光你的薪水有五萬塊以上有幾個人所以你要控制在三成以下的人那你可能變成說你要讓你的房租比較低你就可能要去選擇比較遠的部分比如說你原本是在台北市工作你可能退而求其次到新北或者是可能是比較偏遠的地方所以我們會建議最好是租金跟通勤是抓在一起的比如說我們如果租金加通勤還有管理費水電費網路費第四台等等這些能夠控制在你稅後收益大概35%以內是最理想的還要到稅後的35%對對對因為這個會算的比較一個精確的方式就是這樣那你如果說我就是做不到那怎麼辦那我提供幾個方式供大家參考第一個你可以找人家合租因為外面你貴是貴在獨立套房獨立套房你的使用的空間跟你的租金相較來比的話你的整層住家使用的會比較大比如說你在臺北市你的套房你可能只有五坪要一萬五可是如果你是跟人家一起合租兩房啊三房啊你的使用空間可能有到十坪那你的房租可能不用到一萬塊再來第二個方式就是所謂的雅房或者是共生公寓雅房或共生公寓當然就是會比較省房租再來第三個就是找一個人談戀愛其他來跟你分擔所謂房租的部分搞不好也是一個方式這樣子好最後的門檻非常的高啊那講到這個好了就我們講到這種租金相關問題的時候其實外界就有一個說法他是說租金高就不如早點的去存錢買房現在台灣的狀況到底是繼續租比較划算還是早點買比較划算我們有一個指數大家可以參考這個指數很簡單就是所謂的房價租金比簡單來講就是假設你在這個地方像譬如說以我而言我舉例我們新莊我們整層住價含車位大概一年的房租是50萬也就是每個月是將近4萬多但是我這邊的房子要30萬所以房價租金比就是30除以60也就是50那一般國際上的數字大概是15到20那這個數字是不是偏高呢所以大家可以很明顯看得出來也就是說我這個房子我如果不買我可以在這邊住60年就是一個比例就是可以供大家參考那所以有些人為什麼會說租比較划算就剛講的嘛房價租金比過高再第二個就是租金的回報率過低因為租金回報率過低它其實就跟房價租金比是相對的我們現在的租金回報率大概是在1.5到2%因為乘以50就是剛講的房價租金其實蠻低的蠻低的而且現在房貸利率多少超級低現在房貸利率大概2%多嘛所以你買房子你只有1點多甚至到2%的一個回收可是你的房貸都已經2%多了所以為什麼人家會覺得租比較划算的第二個原因再來第三個我認為是所謂的機會成本因為你為了買這個房子那你就要把大筆的現金放到裡面對那這個錢其實如果你拿去活用像大家講的什麼ETF大概就5%到7%甚至如果你透過學習你可以去創造更高的現金流所以為什麼人家會覺得租比較划算所以你會覺得早點買是吃虧嗎其實早點買它的原因是這樣子有些人會覺得不對啊我覺得我對我而言早點買比較好的原因第一個資產抗通膨因為其實大家想到說抗通膨最好的方式就是買房子嘛當然這個前提是整個要穩定要成長對它是穩定的成長那再來為什麼會早點買有一個原因是因為在租屋市場上大家會覺得說好像房子不想要租給老人所以有些人買是買一個保險至少我以後老了有地方可以住那再來第三個就是政策的紅利像現在有所謂的新清安嘛那當然有一些利息的補貼所以有些人會覺得我覺得我比較適合早點買啊所以其實有些人會覺得我繼續租或者是我要繼續買其實這沒有一定的答案看你是比較適合哪一種方式我覺得有些人比較適合繼續租的原因譬如說他有高投資能力啊我隨便便投資都有5%以上那我幹嘛買房子我用這些所謂的自備款我就可以去靠他創造的現金流去繳我的租金那再來譬如說像有一些剛出社會的他的工作變動比較大的這種人也比較適合繼續租因為你都還沒有穩定下來其實你在你的家庭你的工作都沒有穩定下來之前其實你比較適合繼續租那我們在網路上面會看到有些房仲他們就會說租房是房東貼錢讓你住房子你會同意這種說法嗎這個齁我覺得時空背景不一樣如果你對老一代的屋主其實並不是這樣子因為老一代很簡單嘛他們根本就已經也沒那麼貴對啊那他的房貸搞不好都繳完了所以他這個的前提是大概是這十年內買房子的人因為剛有講到第一個房貸利息房貸利息現在都2%多了可是你出租也才1%多所以你收到的租金根本就低於你付給銀行的利息成本這個是第一個第二個就是稅的部分像現在從去年開始囤房稅已經到了4%多所以呢你光是剛你租金的收已經很低了還有所謂的其他的稅的部分囤房稅這還不包含你其他要維修的費用等等那為什麼房東還是要貼錢讓你住因為什麼在我們做包租貸款以及出租中我們最害怕的就是空窗你只要空窗你基本上你的收入是零那沒有人去幫你付這些房租還有一些貸款幫你付這些修繕費用等等所以有另外一種觀點他們就會講說租房是在幫房東繳這個房貸那我幹嘛不繳自己的房貸你為什麼要看這個觀點其實很多很現實的一面就是仲介只有跟你講到這個部分沒有跟你講到你背後要注意的部分像剛志祺講的就是說租房子是在幫房東繳房貸但是以下這幾點他沒有跟你講到第一點你繳的租金其實應該遠不及於你繳的房貸因為我們現在假設我們10萬的貸款30年喔2.5%你的本金加利息就要快4萬塊那你一般租房子在外面不會去付到那麼多的房租的部分第二個部分就是其實你繳的房貸其實是有本金加利息本金加利息的部分你付給銀行的利息其實也是一樣的這個你付給銀行的租金跟付給房東的房租都是一樣給出去就沒有了再來第三個你為了買這個房子你的頭期款的機會成本就這麼沒了因為假設你為了買這個房子放了這個頭期款如果說你換到另外一個地方譬如說56%的ETF那你假設你的頭期款有40萬你每年搞不好就可以產生204萬的收益其實這個甚至你都可以拿來付你的房租了再來房屋的持有成本剛講的囤房稅還有包含你在持有房子你的地價稅管理費以及維修的成本你租房子都不用可是你現在買這個房子不好意思這些費用都是會產生的當然我覺得最重要的後面的兩點就是負債比跟你為了買這個房子你基本上你的資金的活用你會降到最低你沒有辦法因為我房子買在這裡了嘛那搞不好有一些可能更好的工作機會你就要去取捨我到底要不要過去那當然最重要的我認為是跌價的風險因為現在沒有人敢跟你保證你買房子一定是賺錢的那有時候你的房子你繳了這個貸款反而你這個房價的跌價可能比你繳的貸款還要多那所以我的想法是這樣子其實租房子它不但不是在幫房東繳貸款反而是一種低成本的投資我們只要支付少部分的房租我們就能夠一邊存錢一邊靠投資去放大你的本金去等待入市的機會所以我的結論是租房子不是在幫房東繳貸款而是一種低成本的投資那剛我們這樣聽下來就是如果是選租房的話其實現金流就會相對自由那讓這個租房比較划算可能我覺得有一定的程度就是要取決於你怎麼用手上的這筆錢那帆哥你是覺得這部分多出來的財務空間可以怎麼樣運用比較划算因為你現在你選擇用租房來換取現金流的自由那所以其實這個錢你就不能只是存起來像我們一般呢我們會希望大概保留6個月的一個緊急預備金那剩下的部分呢我覺得就是你要去投資你的大腦去創造一個能夠讓你自動付房租的一個資產系統比如說什麼比如說你可以考慮去買ETF或者是一些其他的只要是能夠創造現金流的部分你都可以去試著去投資試著去學習那我好奇另外一個就如果我們反過來講有什麼樣的訊號狀況會讓你覺得說到了這個時候就是該認真考慮買房了其實我覺得有一些點你可以去發現我好像買房子不是什麼問題大概是從這幾個點可以看譬如說你現在付的租金跟你要買的房子的房貸的本金加利息差不多的時候這就是其中一個因為反正我現在付的房租跟我的房貸本息差不多那我OK啊反正我的現金流支出沒有問題啊那我就可以考慮再來第二個就是你的生活型態以及你的工作型態已經慢慢趨於穩定了比如說你現在已經是你的你的工作型態已經確定差不多就是這樣子我應該不太會做太多的變動或者是你可能在居住上你現在有一些比較想要高強度的主控權比如說你想要釘個東西啊我想要裝潢啊那這種通常是你租房子的人他沒有辦法去滿足那再來就是說你們可以去觀察像現在的房市相對比較低迷那這種相對的底部是大家可以去進場像以前大概是賣方的市場但是最近就是所謂的買方市場你就可以趁這幾個點算是比較偏向買方的時候你可以考慮進場從你的角度來說如果大家就決定要買房了在這個買房前後或財務規劃上面有沒有什麼要注意的買房子的時候大家一般想到頭期款一般是兩成但是我們會建議抓到三成的原因是因為第一個你還要去付所謂的稅費買房子的一個相關的費用以及仲介費以及裝潢費所以一般我們會建議你的頭期款抓到三成再來第二個你的貸款的成數最好不要超過你每個月收入的三成也就是說我的月收入假設是十萬塊最好你的房貸的支出大概是控制在三萬三以內就是三分之一再來第三個就是所謂的緊急預備金因為我們有看過在我之前從事這個房地產的時候呢我們也有看過有一些被法拍的案子那個法拍的畫面就算你過了十幾年你還是不會忘掉我們去點交那我們去點交的時候我們跟警察陪同那就是屋主出來開門但是老婆跟小孩就躲在住著後面這樣子所以為了不要讓這種你的房子被法拍至少你要留一個緊急的預備金大概6到12個月所以如果你真的要買房子你就要去注意這三個部分我現在在想像的事情是因為我們自己的觀眾大概有些是20到25或有些是30到35的這種上班族跟新鮮人兩者啦那他們在面對租貨買的這個問題他們考慮的事情應該是一樣嗎還是其實會有一些差異我們可以用30歲來做一個前後的標準因為剛講到穩定度的問題30歲以前其實一切都是不穩定它最大的一個價值是在於它的時間因為30歲以前它重點是要在我未來我要做什麼以及我可以去做哪一些是我比較得心應手的因為30歲以前你就算你在失敗你在跌倒其實你都拍拍屁股一下就站起來因為你有失敗的本錢所以我會建議30歲以前呢因為你的變動比較大我會建議其實30歲以前租房子會比較適合你應該要把重心放在我要如何去創造更大的現金流去支付我以後的開銷那30歲以後呢那就是一個不一樣的差別因為30歲以後一般他可能在自己的工作以及他的生活都相對比較穩定的所以這個時候他也相對的比較有穩定的現金流這個時候反而買房子是做一種資產的配置反而會比較建議他在家庭他的工作已經相對比較穩定的比較可以考慮去做資產配置就是去買房這個部分那我好奇房哥你自己是租房還是買房我大概講一下我其實我的經歷大概就跟我上面講的一樣30歲以前我之前在電子業嘛我當然知道這是賣幹的工作我不想一直做這個行業所以呢我就有去嘗試不管是股票基金還有當然就是最終從事的房地產我後來覺得房地產是相對穩定的所以我開始往這個方向去涉獵所以30歲以前我也是跌跌撞撞那到最後我確定房地產是我想要從事的部分那30歲以後呢我就開始去做任何有關創造現金流的部分不管我是買房出租或者是我做二房東我重點是我要能夠創造一個穩定的現金流而且你只要簡單的事重複做他會去慢慢的去創造一個正向的現金流去支付你的所有的支出所有的開銷那所以對我而言我是又買房又租房我在大概桃園啊新北這些賣房創造的租金去支付我現在所有的開銷因為我現在是住新莊那我用這些所謂的正向的現金流去支付我所有的開銷的部分我好奇因為你這樣子當過剛前面講電子業的上班族然後又做了不動產買賣然後現在做了包租代管很多很多的這些經歷你有沒有改變這個你對於租房買房的看法我相信在大家的一個生長背景以及像我們家有四個小孩子哇所以以前都生蠻多的所以我們以前我們是住在一個公寓那當然因為我們一家六口那住在公寓還ok但是後來你學著學業以及工作我們就搬家從板橋搬到台北市然後又搬來搬去那又加上現在我爸爸他已經是70多歲了嘛所以我們不可能再住公寓一定是電梯所以我有一個很深的體悟就是你的一生中會因為不同的生長背景工作以及家庭環境人口的一個變化不太可能一個地方會滿足你的所有的需求一定是變動的那最終房子只是一個居住的功能所以你要買這個房子可能就是可以去思考我是不是值得這個房子是可以真的滿足我一生的需求這樣子那我覺得它其實就只是一個居住的功能而已那最後有沒有什麼我們今天沒有聊到但你覺得每個住屋族或買房族都應該要知道的事情我當初會從事房地產相關的原因就是因為我認為買房子它是一個人生中最大的一個支出那不管是租房子或者是買房子我相信大家一生都一定會遇到那現在資訊那麼發達其實你可以從相關的社群媒體或者是外面有很多資訊你可以去了解你要注意的事或是我怎麼樣才不會踩雷這樣子那當然我覺得就是你可以多聽多思考看看哪一些真的是符合你現在所需要的相關的知識重點是你可以去身體力行去實踐這個經驗才會是你帶不走的而且我覺得也有一個很重要的事情是我自己的體悟就是我到年紀比較大的時候我才開始知道資產然後理財這些事情的重要性但其實可以很早開始像剛前面講到的《父爸的窮話》這是我小學時候的書但那個時候我其實沒有非常認真的在看裡面的東西又或者是剛講到的這些現金流的重要它其實都是到了我做YouTube之後我才開始更加更加的重視所以我自己也常常會跟一些比較年輕的朋友我就說不管怎麼樣你要先知道這個社會它運作的方式因為它金錢其實是一種代幣拿來做交換的你要先搞懂這整件事情之後其實真的會對你的人生有很大的幫助真的對好那今天非常謝帆哥的精彩分享那這集就先到這邊如果大家喜歡今天的影片別忘了把它分享出去或是可以點這個地方看其他相關影片那麼今天的志祺七七就到這邊告一段落我們就明晚再見囉掰掰那如果大家想要多了解如何規劃人生的財務策略讓手上的錢發揮最大的效果比如租房、買房的理財判斷或者是信用卡使用、投資等等這些知識都可以到富邦理財學堂的官網去看看他們針對青少年設計的現場課程喔! 這個課程總共有18個單元、65堂課從儲蓄、消費、投資到怎麼樣防詐騙都有內容深入淺出,而且是完全免費的!

光讓課程完成學習單,還可以兌換MOMO幣如果你自己是,或者是家裡有國中、高中生又或者是自己雖然是個大人,但感覺還是個理財小白想要補一補理財的基礎,都很適合去看看喔! 有興趣的話,就趕快點擊資訊欄的連結小孩大人一起學理財吧!