【強者我朋友】台灣房市政策怎麼了？新青安為何被批「坑殺」年輕人？台灣房價還有救嗎？ft. OURs都市改革組織 政策研究員洛書｜志祺七七 Podcast

Summary

強者我朋友 by 志祺七七

Episode: 台灣房市政策怎麼了？新青安為何被批「坑殺」年輕人？台灣房價還有救嗎？ft. 洛書（OURs都市改革組織政策研究員）

播出日期：2025年10月22日

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節目主題簡介

本集志祺七七邀請OURs都市改革組織政策研究員洛書，深入剖析台灣近年來劇烈動盪的房市政策：從「新青安」補貼政策的推動，導致房價急升，再到央行被迫祭出史上最嚴「限貸令」遏止房貸成長。節目詳細拆解新青安政策的本質問題、造成的市場亂象，以及政策間連鎖反應，並討論台灣年輕世代的真正居住困局和未來多元住宅政策的解方。

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主要討論重點與重要時段

1. 新青安政策的本質與影響

• 新青安政策定義與設計
  [04:45]

  • 2023年推出的「新青安」政策是在舊青安貸款上再給優惠，開放首購、最高可貸1,000萬元、40年期、5年寬限期，並補貼部份房貸利息（1.75%超低利率）。
  • 對象僅需「本人、配偶及未成年子女」名下無住宅即可申請。
  • 政策目的是想讓更多人「買得起房」，尤其針對年輕人。

• 新青安快帶動房價暴漲現象
  [08:20]

  • 自政策實施後，1年內房價指數飆升12.3%，房價所得比增加9.7（以往3年僅13.9）。
  • 洛書評：「大量資金在國家背書下注入房市，等於用5倍槓桿炒作幾乎只漲不跌的市場。」

    「它就是直接讓你用5倍槓桿投入一個只漲不跌的市場，而且是拿納稅人的錢補貼。」－洛書 [09:10]

• 官方證實助漲房價

  • 內政部2024年新聞稿明列「新青安讓房價上漲」。
  • 新青安貸款規模暴增：新發放房貸佔比從原本10-15%飆到47-56%。

2. 限貸令、房貸荒與市場反彈

• 限貸令的來龍去脈
  [21:00]

  • 央行未正面承認有「限貸令」，但實施「第七波信用分配」。
  • 目的非「打房」而是銀行風險控管：「不是為了打房，是銀行快被房打了。」

• 現貸令抓首購、壓投資客，造成市場僵局

  • 房市成交量暴跌近三成，價格堅挺（蛋黃區甚至略升）。
  • 其他新開發區有下跌，但整體房價未跌。買方等跌，賣方等撐，仲介無單可做。

  「現在一定是買賣三方都不開心的一年，買方覺得價格沒降，賣方賣不到好價格乾脆不賣。」－洛書 [31:20]

• 貸款額度限制與房貸荒
  [36:30]

  • 銀行放貸受「銀行法72-2」30%天條及房產集中度限制。
  • 房貸荒主要集中在公股銀行（利率低，貸款額度快耗盡）。私銀額度還有，但利率高民眾不貸。
  • 因新青安撥貸過多導致一般房貸被排擠，許多買房人因此貸不到款。

3. 新青安解禁與背後市場所需

• 2024年新青安解禁政策定義與實質影響
  [45:40]

  • 將9月1日後新青安放貸，不計入銀行法72-2之限（放鬆法律限額）。
  • 實際釋放資金有限（僅約130億），對房貸荒改善有限。
  • 實際是把壓力轉嫁給央行，由央行決定是否進一步釋放流動性。

  「影響最大的不是資金量，而是釋放了政策訊號，賣方信心再堅持，房市僵持會更久。」－洛書 [49:20]

• 政策連鎖：「一堆政策兜來兜去」的惡性循環
  [1:10:05]

  • 新青安助長房價→限貸為控風險收緊→房貸荒→限貸又局部鬆綁。
  • 「政策名義說要幫年輕人，結果底層問題沒動到，只是在兜圈子緩解。」

  「像是行政院和央行在聯手坑殺年輕人，一邊帶頭炒房價，一邊又緊水龍頭，結果年輕人被套在高點。」－洛書 [1:07:10]

4. 台灣房價到底能不能救？問題根源何在？

• 根本癥結：高房價沒有解決
  [1:15:00]

  • 政府補貼只是讓大家「貸得更多還更久」，並未降低房價。
  • 國際現象：戰後嬰兒潮掌控房產，年輕世代成為房價自由率新低的「房奴」。
  • 「你買入門坎沒變低，反而抬升了市場整體價格。」

• 政策粗糙與目標錯亂
  [1:18:50]

  • 新青安並無年齡或首購、收入上限，名為「青年」但60歲以上皆可申請、甚至高收入者也可。
  • 政策目標模糊—不限制自住、價格、名下房產歷史。

• 政策帶來「擊鼓傳花」心態，將泡泡推後爆炸
  [1:50:50]

  • 政府或以舒緩手段等待換屆，「把泡泡吹大但別在我任內爆」。
  • 選舉壓力：補貼政策易放難收，有利既得利益者，難根治結構性問題。

5. 出路何在？多元住宅及國際經驗

• 台灣的未來選擇
  [2:02:15]

  • 房價難回跌，是因持有率太高，大家「集體利害」阻礙政策強干預。
  • 各國要有效壓制房價，須靠「多元住宅政策」：租屋權益保障、社會住宅、中間型住宅（部分產權模式）、轉售管制市場。
  • 德國、荷蘭、奧地利租屋保障健全，新加坡則以國家全面推公宅及公積金制度。

  「台灣最大的問題是買房以外沒有穩定居住的選項，所以所有需求擠壓在購屋市場。」－洛書 [2:15:30]

• 中間型住宅等創新政策，台灣難點在於轉售與憲法保障

  • 台灣過去任何便宜住宅政策最大難題是無法限制轉售。
  • 他國會以產權信託、收益分享方式嚴控轉售，台灣尚待制度配套。

• 租屋市場改革當務之急

  • 台灣極度缺乏房東房客平衡的立法。
  • 目前OURs發起連署，催促內政部推動租賃條例修法，強調需「房東房客權益皆保障」。

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精選名言與重要時刻

• 政策本質與弊病

  「新青安就是一個錯誤政策，是以為『貸更久、貸更多』就能讓年輕人上車。結果是用納稅人的錢補貼房價上漲。」
  — 洛書 [07:00]

  「官方自己新聞稿都承認，新青安讓房價上漲了。」
  — 志祺七七 [10:50]

• 市場機制與人心理

  「只要賣方還有信心撐住，歷史經驗房價就只會慢慢再上，沒人願意降價。」
  — 洛書 [32:40]

  「信用管制應該要早做，不是等新青安把房價炒高之後才撐，這很像在坑殺年輕人。」
  — 洛書 [1:07:10]

• 結構性問題與未來可能

  「全世界房產大多數還是由嬰兒潮世代掌握，年輕人要自住根本無解。」
  — 洛書 [1:17:00]

  「你只能買房才能安居；租屋沒選擇、保障太低，所有壓力都擠在購屋市場。」
  — 洛書 [2:09:45]

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觀察與討論亮點

• 政策「名為青年實為全民」，目標手段錯置，人人搶補貼卻推高房價。
• 真正關鍵是「多元居住政策」分流購入壓力；但台灣政策創新難，現行體制多承襲僵化舊思維。
• 政策預期無法確立，政府「避重就輕」不說明延長/結束時點，導致市場信心僵持，問題循環無解。
• 居住正義需長遠推動：社會住宅、中間型住宅、租屋權益都要一起推進，不能只靠「補貼貸款」粉飾太平。

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建議延伸閱讀／參與

• OURs都市改革組織近期推動《租賃條例》修法連署
• 更多資料見OURs報告、志祺七七頻道多集相關住房議題討論

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本集是一場高度資訊密集又充滿批判性思考的房市政策巡禮，無論你關心市場趨勢、思索家未來，還是聽不懂政策名詞都能從中抓到當下的問題本質與後續可能走向，絕對值得收藏加分享。

Transcript

[A]

當時這個政策最早的某種背後的邏輯思考也是說如果我待更久讓年輕人都買得起房子這個樣子他們就會上車上車的時候他們就不會抱怨高房價了其實最早是有抱持一點這樣子的心態因為我解決到根本的原因,就是它太貴了對,就是它太貴了而且整個新清安,它也是一個非常粗糙的政策hiho大家好,我是志祺! 歡迎回到常駐我朋友! 近幾年,台灣的房市就像洗三溫暖一樣,忽冷忽熱從203年政府推出新清安政策,希望協助年輕人買房結果卻點燃了房市,帶動房價飆升再到去年,央行祭出了號稱史上最嚴的「現代令」讓房市大幅降溫而正當外界以為房價終於要降下來的時候今年9月,政府又宣布新清安解禁讓銀行可以更容易放貸許多批評認為,這一連串的政策下來不僅買房、賣房暈頭轉向還讓許多年輕人離買房夢更遠了這到底是怎麼一回事? 為了釐清這個問題今天我們邀請到了AORUS都市改革組織的洛書一起來聊聊AORUS是長期關注都市居住議題的非營利組織成立30多年來促成了許多有關居住正義的修法和立法而洛書則是AORUS的政策研究員住在政策與都市發展議題的專家很多媒體在報導相關議題時,也都會去請教他包含我們之前也有諮詢過、訪問洛書不少次那這次我們就要來跟洛書聊聊這兩年多來,台灣房市政策到底發生什麼事? 清清安是真的有幫到年輕人嗎?

又為什麼現在還有很多人都買不到房子呢? 那一開始就請洛書先跟我們的觀眾打個招呼吧! 嗨各位觀眾大家好,我是洛書! 那今天除了我們之外,鏡頭外還有我們的計畫素,會跟我們一起來聊聊! 哈囉大家好,我是素!

好那其實因為我們之前就請洛書來聊過這個新清安了嘛但是後來又發生了很多的事情像是去年有這個現代令然後前陣子有這個新清安解禁那我們在深入了解這些複雜的東西之前我想要先問洛書你這邊就是你會怎麼樣看待前陣子行政院宣布那個新清安解禁的這件事情就是他要收爛攤子因為新青安他其實本來就是一個錯誤的政策他本來就是一個會排擠其他貸款的政策所以他必須要去放寬那我覺得這個樣子其實他的放寬他並沒有承認這個政策的錯誤這樣會對未來的市場造成非常大的不確定性所以我會覺得這一次的解禁其實有一點不負責任我不是說他不能夠去做這樣子的解禁而是說他必須要去有一個政策的指向就是說我未來會不會還有這樣子的一個政策出現那這個政策為什麼會導致現在這個狀況我覺得這個是行政院沒有說清楚的那這邊我想多確認一下就是先不提這一次解禁的事情你是覺得說新青安這個政策本身它是一個錯誤的政策嗎沒錯它就是一個錯誤的政策好那因為這邊是洛叔先講了他的結論但是因為我覺得這個議題本身是比較複雜的所以接下來我們可能請洛叔你這邊一步步的來拆解就是你是怎麼樣得出這個結論的好OK那首先我覺得可能對這個議題比較不熟悉的觀眾聽到剛的一些詞他們就已經會覺得有點頭昏了所以這邊我想要先請洛叔幫我們簡單說明一下203年推出的這個新建案它到底是什麼它主要想要解決什麼樣的問題2023年推出的新清安它是在原本的清安貸款之上再給它額外的一些優惠所以叫做新清安那新清安它所鎖定的對象是只要你本人配偶以及未成年子女名下沒有自由住宅你都可以申請那你最高可以核貸到10萬然後可以到40年寬限期有到5年那這個過程裡面因為政府還會補貼房貸1.5就是0.375%所以他到最後的房貸的利率可以到1.75是一個相當低的利率他希望透過貸更多貸更久貸更便宜讓更多人可以買得起房子這個是他的真實目的那上次有提到就是辛辛安他上路了之後他其實就是直接帶動了房價的上漲那這個漲幅大概是多少我覺得我們用幾個區間的數字來去判斷這件事情一個是2016年到20年的這段時間四年的期間那個時候的房價指數漲了5.4%房價所得比漲了1.4所以是一個相對持平的狀態那20年之後就是疫情了嘛疫情一直到新青安前的這三年半裡面房價指數漲了24.9我們的房價所得比漲了13.9這三年半之間後來到了新青安之後的一年之內我們的房價指數就漲了12.3房價所得比就漲了9.7對所以一年之內就幾乎快要是過去的可能是兩三年以上的一個總和對是一個非常可怕的數字那我覺得聽到這邊一個很常見的疑問就是這個政策的目標明明是想要幫年輕人買房但是卻反而推升了一個房價就是怎麼會這個樣子因為有大量的資金透過政府的背書跟優惠進入到了房地產市場講白了它就是讓你可以用5倍的槓桿去投入一個幾乎只漲不跌的市場而且從納稅人的錢來補貼那對於性侵害造成房價推升這件事情內政部在今年1月15號的新聞稿裡面它有承認這件事情就是性侵害讓房價上漲這是官方所承認的在這個過程裡面我們也看到新清安佔據我們新發放的房貸的比例也越來越高大概從過去新清安之前大概會是從10%到15%左右的就是所有新放貸的房貸裡面就是清安貸款佔了多少過去大概是10%到15%從新清安上路之後它就直接飆到了47%對就是有將近一半都是對那到最高的時候甚至有到56對就是你放了10塊的房貸出去其中有56塊都是新興安對那所以這個過程裡面就有大量的資金進入到房地產市場然後第一個就是最快的就是小宅全部被掃光對那再來是房價也跟著上漲對那因為房地產市場它是一個彈性不足的市場就是它的買賣交易並沒有這麼的快它不會是像我的股票流動性不夠對我們的股票一樣就是你APP按一按有人買了你兩天之後就會入帳不會你要買房跟賣房其實中間的時間都很久對所以存量也是有限的那在這過程裡面有大量的資金被鼓勵要進去買房的時候其實就會短期之內把價格炒高我看到之前洛書臉上有個也是蠻驚人的數字他說新清安上路到現在大概兩年的時間撥帶的金額就增加了將近一兆那因為我對房市不太了解我其實看不太懂這個數字代表什麼意義會直覺想說欸這是不是就代表很多人順利借到錢買到房了是這樣嗎對我來說這個是更多的錢快速的進入到房地產市場因為我們目前全台灣的房貸餘額大概是1兆左右那目前新興安在這兩年裡面它就增加了1兆所以這個比例是很驚人的有新增超過1兆以上的錢進入到房地產市場它的增速變得這麼的快那房價就會漲那額度就會被用完這是我們目前所看到的現狀之前的清安貸款它的增速就沒有像現在這麼誇張差不多差了1.5倍對清安之前跟之後1.5倍的速度在往上漲它後來就造成了我們的整個放貸額度上面也逐漸瀕臨上限那講到這個銀行放貸的問題就是我覺得也可以再來談去年這個號稱史上最嚴的現貸令就是這邊想要麻煩洛叔說明一下是所謂的現貸令是什麼央行其實到現在都沒有承認過他有現貸令那他在做的其實是一種叫做信用分配的事情就是銀行已經快沒有錢了所以我必須要把可以拿來放房貸的錢我要優先的放給哪些人比方說換屋主他的成數就要比較低對那如果你持有更多房子的人你的成數會更低等等的就是我的錢已經有限了我要把有限的錢拿去給首購族跟性侵害所適合的這些人對所以他在做這樣的信用分配他去進行管制而央行他不承認是限貸令的原因是他覺得我沒有去限制說你只能就是所有人都只能貸多少我只是對於某些特定的對象在政策上面做出了相對應的管制這個就是所謂的第七波信用管制我這邊先說一下為什麼央行想要這麼做其實央行這麼做跟居住正義還有高房價一點關係都沒有它不是為了要打房而是銀行已經快要被房打了因為再放下去整個銀行的風險就會飆升你有太多的錢用在了房地產如果房地產未來有一些金融波動的話整個金融體系就會受到風險所以它必須要來阻止這件事情那這個第七波信用管制下來了之後其實對於央行來說他要的不是價格的下降他要的是量的下降就是你不要再佔據我的水位就好了因為價格下跌了我的抵押品的價值出了問題那量上升了我的水位又一直被消耗他更希望的是一個量跌然後價格不動的狀態對甚至是往上的狀態對我只要不要讓你繼續消耗水位就好了我這邊想要先問一下就是剛洛叔所謂的水位因為可能很多人其實不太清楚什麼叫水位有限為什麼會有限目前銀行要貸款到房地產市場這件事情它有兩個關卡就是有兩個水龍頭一個是銀行法72-的規定它要求就是你的放到不動產相關的這些貸款它只能夠是你的存款跟債券的餘額的30%這個是天條雖然他說是天條其實裡面有很多被排除的因素像這是9月1號之後的性侵案他就把它排除掉了還有過去像是一些都更危老社宅醫院他也都排除掉了這個是第一個關卡第二個關卡是央行所掌握的房產集中度房產集中度大致上可以把它想像成就是把那些被排除掉的東西全部都加回來的一個真實的數字這個房產集中度目前大概是36.9%那在第七波信用管制的時候其實是37.6它已經非常接近歷史高點的37.9了而且當年歷史高點是在209年那個時候雖然集中度高可是那是因為整體的其他的放貸也少對而這次是放貸多然後房地產裡面的放貸也更多所以它的危險性又更強所以央行就要求要大家把這個集中度降下來它就會用銀行的內規或是喝咖啡或是管制的方式要求銀行你不要再放那麼多錢到房地產市場而我們剛說72之2它有個30%的一個上限而央行的這個集中度管制央行從來沒有正面承認過那條線在哪裡對所以那個就是它自己的內控那所以剛洛書說的什麼譬如說喝咖啡啊或是一些其他的方法是所謂被人家稱為現代令的措施嗎因為現在大家在用現代令這個詞其實有一點廣泛有的人會直接把它指第七波的信用管制對有些人會去指72之2的30%天條那有些人會去指就是他們會去對個別的銀行去進行管控或喝咖啡那如果廣義來說的話這些可能都是大家想像的現代令的一部分嗯大方向上就是要叫其他公股銀行不要再帶那麼多到不動產去對那如果要帶到不動產去的話優先帶給收購族那剛有說就是央行信用管制的目的不是打房嗎但當時很多媒體還是叫它近年最強打房措施那這一年過去了以實際的數字來說它到底有沒有打到房啊它的整個成交量在第七波信用管制之後大幅的下降就是今年前八個月跟過去的同期比起來下降了整個買賣遺傳動數大概是27.6%就從18.7萬的買賣遺傳動數變成13.5萬但是房價下跌的數字並不多基本上價格是穩在那邊的這個其實就是央行要的劇本那價格掉不下來我覺得它會有幾個因素一個是我們看到的價格沒掉下來是一個整體性的一個平均它是一個持平甚至只有微幅的下降而已但是我們在蛋黃區看到的很高度支撐的非常有使用價值而且還會有保值的這一些它不僅沒有下降甚至有一些微幅的上升因為交易量已經降了所以少數有交易的那一些物件其實價格看起來是變高了一些居然像是台北市等等的或是新北市一些比較熱門的地方其實這種很淡黃區的地方價格還有微幅的上升主要在跌的其實都是過去的一些新開發區像是有科技廠要去設廠一些比較新的整體開發的地方它會有比較跌因為那個地方本來其實就有更多的炒作還有投資的成分而這個在這次的利息波信用管制裡面基本上是被打死了除非你是一個現金投資客不然如果你一旦是需要過去用寬限期或是用各種貸款成數去徵貸等等的這種方式去取得更多的房子的話基本上這小路都被堵死了所以那個地方的價格會跌因為也沒有人要接手其他地方其實還好所以其實在今年初的時候我就認為說今年一定是買賣中三方都不開心的一年買方覺得價格沒有掉對要賣方他賣不到他想要的數字他乾脆就卡在這邊不賣那仲介更慘他沒有交易量他就沒有業績本來有房子要賣的人他寧願放在那邊不賣也要等價格好一點嗎對啊因為這個是歷史事實上常常出現的事情像當年的SARS如果你沒有賣的話你把它放到08年09年那可以賺到多少錢啊對他們會從過去的歷史經驗去覺得說台灣的房市整體來說就是向上的現在一時價格不好我就繼續這是一個波動對只是一個波動就是大家不認為說房價這樣就會跌就是我還要升值就我不賣就不會跌嘛就跟股票一樣所以其實它是一個心理拉鋸的狀況就是還沒有等到賣方會死心這件事情對那買方也還在等那所以今年他們去把9月1號的新清安不算這件事情我覺得影響就很惡劣它的惡劣不是在於說你有更多的錢進入到房地產市場因為那個錢其實不多對但是它其實提供的是一個政策指向跟市場信心就是屋主就會覺得說我就賭你會救對你不可能放任的對我看你果然救了雖然救的力道不高可是對我來說是一個鼓舞我原本可能撐個一年左右我就要考慮降價的我現在可能會多等兩年或多等三年整個房市的下行區間跟整個僵持的狀況都會變得更長就是假設沒有這個九月的新清安解禁這件事情如果照之前那個信用管制發生之後再慢慢等下去的話會不會房價有可能下跌有可能有可能對尤其是它第七波信用管制裡面其實影響最大的除了投資客以外就是販物族了對於你是本來就有房子的人你就不在政府覺得優先的就是首購族的這個範圍裡面去但是傳統我們都說先求有再求好就是起家出我們買一個小的之後再換大的這些人他們在這一波的過程裡面就不是很有善的被對待雖然目前央行是說可以讓你跟銀行簽一個切結書你現在提升到一年半一年半之內賣掉了那你就可以不用受到這個限制但是據我所知目前沒有任何一個銀行他願意去接受這件事情因為對銀行來說如果你一年半沒賣掉那我之前的這一些陳述等等我是不是又要追回他也很難下就是很麻煩所以他也不太願意這麼做所以對於換屋族來說他的影響是大的那房價會不會逐漸的下跌當這個部分的拉鋸逐漸的僵持更久之後的確就會有些人開始鬆動他自己內心的價格不管是他有急用或是他不看好這個市場就會從零零星星的有人開始退開始拋售這件事情從量變產生質變到了某一個點之後大家覺得說完了真的不可能了房價要跌了那一個信心的崩潰它是非常快速的好那這邊我覺得我們可以先拉回來一下好了就是新疆解禁的原因很多媒體都是講說是因為去年的央行出售導致很多人借不到錢買房甚至有人我們看到是房子都買了結果貸不到款然後只好付違約金那想問洛書這邊就是就你的觀察來說這個房貸荒的狀況是真的有很嚴重嗎應該說看用哪一個角度因為現在在房貸荒的其實大部分都是供股銀行對供股銀行它利率比較低對那也因為只有公股銀行可以做新清安所以他們的整個貸款的集中度或是離702的30%天條其實都比較近一些對但是很多就是私人銀行民間的銀行它其實是離這個額度還遠的只是因為它的利率比較高大家就不去貸對那有一部分是因為我原本預期我可以貸到一個成數但是因為現在要做信用分配我就貸不到的確有這樣子的狀況那其實過去也的確都會有一些就是因為仲介或是業者的一些話術讓你以為可以貸到這麼高但是最後其實還是有銀行決定所以這個部分的風險本來其實就是購屋者他要去考量這個波動這個在央行在最近的理監事會裡面他們就有說就是這個本來就是你自己應該要抓的更寬鬆一點當然對於很多買房的人會覺得這樣很不負責任這個明明就是你們政策亂搞我原本要貸的貸不到我當年要買的時候我怎麼會知道現在的成數會降低到那麼低但是這個其實也就是新興安所造成的惡果如果沒有新興安他去佔據了這麼多的房貸額度的話那銀行就不需要去做信用分配的確原本可以給你的這些額度的成數就可能會如你所預期我覺得在這邊我們可以先稍微做個小結啦簡單地總結一下目前聊到現在的狀況首先是203年中的時候新青藍就上路了然後引發了一個交屋潮它推升了房價然後也因為貸款買房的人變多銀行就放了越來越多的錢到房貸這邊所以去年央行它就祭出了信用管制讓銀行不要再放那麼多的錢到房貸那一方面它在一定程度上面抑制了房價的漲幅但另外一方面它也加劇了房貸荒導致了很多想要買房的人他們貸不到款基本上應該是這個樣子沒錯好那再讓我們把時間拉到今年就是針對這個房貸荒就是前陣子行政院他宣布解禁新青安也就是說從9月1號開始新青安不計入銀行法第72條之2這個限額這應該就是很多人他們有點看不懂的地方就是到底不計入銀行法第72之2條是什麼意思就是我們剛有提到銀行他放貸的時候不可以超過他存款跟債券總額的30%其中他們把9月1號之後的辛勤安不列入這個放款的項目裡面去他就會有更多的水位可以來放錢只是說其實它的效果並沒有大家想像中的這麼的好因為目前按照財政部的推估大概會釋出大概130多億對那這130多億其實在房貸市場上面的這個錢是很少的對因為在新青安在最熱的那段時間大概每個月就合掉了50多億出去哇那其實就是兩個半月而已對那即便是到現在新青安已經比較沒有這麼的熱的時候大概每個月也是30多億對所以能用的並不多剛洛書說這130億講它其實可能效果不大指的是針對房貸荒嗎對針房貸荒的效果不大所以說明明效果不大他還要推出這個政策就是意思是說他實質上不一定是真的要解決這個仿代荒的問題應該這麼說我們剛說的兩個水龍頭的部分一個是法律層面一個是央行層面對那這次行政院放的是法律層面對所以他的用意其實也是把壓力給到了央行就是我這邊的水龍頭開了那你那邊要不要開對就是過去都說就是你們兩個水龍頭造成房貸荒麻那現在行政院他已經打開了所有壓力就會給到央行對那央行他對於集中住的管制他如果沒有放鬆的話你可以釋出來的額度其實還是少的這也是財政部為什麼預估大概是有130多億的原因對因為央行他還是沒有放手那在這次的體驗試會裡面央行他還是沒有正面的去談他完全沒有談集中度的問題那這個其實也是一個信號就是我只要談了就代表我一定要堅守我不談我還有一點空間所以他沒有說他要放寬可是他會說已經狀況變得好一些了那我們會跟銀行再去做一些溝通讓他們適度的放貸其實這次央行理監事會他的話語是有軟化的尤其是他的集中度他從來沒有說我要到幾趴才管制那個都是央行他自己的一個決定所以到底是不是130億會釋出還是會更多其實也不太確定但總之壓力是給到了央行其實現在有一點是政府想要去救房市的流動性他希望讓整個買賣移轉動數在往上推個一成左右因為我們原本今年預期的買賣移轉動數是不斷的在往下修從18萬戶到15萬戶到以下就是他不斷的在往下修這個下修的過程裡面其實就是讓整個房地產市場裡面的血液沒有流動所以他們希望可以注入一點血進到這個市場裡面去這個為什麼要注入因為沒有人買房子然後賣房子的人也賣不出去他可能會造成一些各種金融性的風險整個房地產市場裡面從上到下的產業鏈可能也都會受到一些影響從房仲到建商尤其是從疫情期間蓋的房子到現在開始陸續的落成未來三年會有40萬戶的住宅出現對那房貸又卡在這麼高的水位你又貸不到錢那這些房子就賣不出去對那可能就會有更多的違約還有風險出現可能甚至是連建商都會違約了因為他如果得不到那些現金流的話對可能就會開始出現很多像爛尾樓等等之類他們就會跑路尤其是我們現在的不動產的履約保障機制其實對消費者也非常的沒有保障對如果建商跑路了你抓回來他賠的錢第一個是先賠銀行再賠你對所以其實你也可能拿不到錢你覺得這次推動解禁背後的力量建商是一個很大的關鍵嗎我覺得建商是一個關鍵因為它沒有地方可以買房子就是它是一個三層的結構第一層的結構是目前興安被卡住的人很多有很多案件被卡在那邊那這個政策它就做不下去所以它必須要解決這件事情第二層是新興安他的貸款擠壓到了一般房貸一般要做房貸的民眾他也受到了影響第三層是建商他要賣房子沒有這些房貸可以來跟他買可是這些放寬其實對於建商來說到底是不是一件好事情其實也難說因為不動產集中度裡面除了我們買房的貸款以外還有建築貸款土建容等等的這些錢他都是算在同一包所以如果你把買房子的這些房貸的水位提高的話你的土地建築融資它其實就會下降對於建商來說也會是一個不同的壓力所以這筆錢進入到房地產市場很多人會說那是不是投資客又要出現了房價又要漲了我覺得倒也不至於因為現在目前所新增出來的這些錢其實是少的而且今年的整個行情景氣是差的跟去年比起來少了快三成所以這筆錢進去的對於建商來說他一定是希望趕快逃命可以趕快把房子賣出去只是對於一般的賣家一般的屋主來說他就會有信心支撐的效果所以反而是在這個地方很多人對於信箱解禁憤怒的點在於說他們覺得之前去年央行那個信用管制之後,他們覺得房價就是會跌下來,然後新簽解禁之後,就是讓這個跌下來變得不太可能發生了。 然後所以他們覺得說,應該就是要像那樣繼續信用管制,才可以讓房價跌下來。 我會覺得信用管制他應該要再撐久一點的確是的他應該要再更撐久一點甚至應該說我覺得他在新清安之前他就要做更合理的信用管制你不能等到先讓新清安把房價炒起來之後你再做然後讓他交易量跌下來這個就很像是雖然我財政設計最開始的訴訟不是這個樣子但這很像是行政院跟央行在聯手坑殺年輕人就是一邊把它弄高然後一邊又縮進你的水龍頭很多年輕人就被套在高點上所以這部分的年輕人他當然希望可以被解套可是沒有跟著這一波上車的這些人就希望說你那麼貪心你就被掛在上面我就是想要看到你掉下來對那我覺得這個信用管制的面向上它應該要可以再維繫得更久像這一次央行的理監事會它其實也沒有去明確的放開這件事情但是可以感受得到央行有壓力那看看它年底的時候會不會放但是我不太希望它在目前的這個狀況下繼續放因為我們的集中度都還是偏高的然後整個風險也都還是存在更何況就是我們在銀行法的72-它的標準是你的存款跟債券但是因為最近國際經濟形勢的變化其實像是整個台幣升值等等之類的就是會讓我們的存款有些波動有些國外的一些錢他不想要在這個時候會回到台灣存起來他也會影響到墳墓對所以這次央行他對於就是要去放寬這件事情的時候他對各個銀行提的建議是說你們要去增加分母你們要去吸收存款那你們就更多錢可以放房貸了對那我也可以理解央行這樣子的一個立場我可以這樣理解就是信用管制它是要做的一件事情只是它的順序因為先有性侵案然後才有信用管制所以導致有很多人遇到房貸荒這個問題應該說信用管制在疫情之後在房價飆漲的那段時間它就應該要做了後來在23年初的時候平均期限條例通過那個時候其實房市也有一波要轉冷的跡象我就無法理解為什麼在那個時候的8月要推出新清安因為新興安這種程度的補貼政策這種國家背書通常是拿來救市用的就是整個房市已經要崩跌了那我政府提供優惠讓大家趕快進場但是你是在一個房價準備要轉冷但還在一個高點的時候不管在水位上或者房價上都在高點你推出了新興安他上去了之後央行就必須要採取更強力的管制來去控制信用所以如果央行的信用管制他更早做的話他可以不用做得這麼的嚴苛他也可以讓大家更有反應也不會那麼多人被套在高點所以我會說他是一個早就該做現在才做他接待新青安之後就會有更多人他被卡在上面當時看到房價不斷的上漲我勉強墊腳用新青安買了一間我怕之後買不到結果現在看起來就是我買得高的地方了對那這群人其實也會不滿所以辛辛恩他到最後沒有讓大家滿意對沒有讓大家滿意就是真的需要的人可能都會不滿意但是在這過程裡面有沒有人因此身家有沒有人因此賺到錢也的確都是有的可是整體來說我目前沒有看到他所設定的政策目標群體對他表示普遍的滿意我覺得聊了這麼多最多數的人在乎的還是可能回到新青安一開始想要解決的問題就是年輕人買不起房那你現在會覺得這個問題的背後它根本原因到底是什麼我們現在真的還有解嗎就是買不起房的原因其實就是太貴嘛對新青安並沒有解決這個問題它反而是在推升這個問題為什麼它會讓人不滿就是政府原本以為一千萬的房子大家買不起那我給你貸更多貸更久貸更便宜你就買得起了那無論如何你會高興但是事實上我們看到的狀況是一大批的錢進入到房地產市場之後他的錢不是一千萬了而是可能他價格到了一千二一千四所以其實你要花更多的錢還更久你就會不高興當時這個政策最早的某種背後的邏輯思考也是說如果我貸更多貸更久讓年輕人都買得起房子這個樣子他們就會上車上車的時候他們就不會抱怨高房價其實最早是有抱持一點這樣子的心態但沒有解決到根本的原因就是它太貴了而且整個新青安它也是一個非常粗糙的政策就是房貸利息補貼政策因為高房價之下大家買不起房子其實也不是只有台灣的問題它有點像是全球的世代問題全世界房產掌握最多的都是戰後嬰兒潮世代遷徙世代的房產自由率都是歷代最低的這個是戰後所劃定的一個秩序全世界都一樣只是說在這個過程裡面大家的利息補貼政策都會有一些不一樣比方說有的利息補貼政策它鎖定的就是年輕人我就是有一定的年齡限制或者是說我要鼓勵婚育所以你婚育的才有或是婚育的有加碼或者是說我限制你不可以用我的優惠貸款去買太貴的房子因為我要補助的是年輕人買到一個自己的第一間房所以如果你要買個三千萬四千萬的物件很抱歉你不可以申請我的補貼那性侵案是完全都沒有任何的限制我們最近調到資料有60歲以上的大概有80多個人也申請性侵案對而且有核彈他連這個年齡都沒有他的親對他沒有他的沒有親他把所有的青年因素放到名字裡面我印象中是不是有針對首購族就是沒有也沒有也沒有針對首購族你名下沒有資格素材就可以所以你過去有買過有賣過之類的都沒關係對你名下沒有就好了包含收入也沒有限制像有些國家會限制收入像在台灣就是因為我們跟銀行調到的資料他只能是借款人加保證人他沒辦法拆開這個加起來年收入超過40萬以上的人大概還是有30多個去申請了性侵案我們又再去問說他買的房子到底都多貴因為以薪薪安不夠的錢其實你還是可以用一半的房貸去補那我們想知道說你使用的這個用納稅人補貼的錢你是買了跟自己的收入差距多大的一個房子我們發現就是整個房價所得比超過15倍以上15到20倍的大概有兩成多房價所得比超過20倍以上的大概還有80戶左右而且這個是已經是借款人加保證人這兩個人再加起來你要不吃不喝20年以上才買得起的房子你也用性侵案去買所以他沒有任何的政策指向那你婚姻有沒有加碼也沒有加碼所以他其實蠻粗糙的而且像這種重大利益的一種給付他其實應該要有個法律保留原則他要有一個法去規範他但是新興安它沒有法律就是政府要挑就挑它就是一個政策所以其實它是一個在馬英九時代興安出現的時候就已經種下的一棵毒樹結出來的毒果過了十幾年之後你不但沒有把這個樹砍掉你還繼續讓它蓬勃發芽而且在過去這一年裡面或者說過去這兩年裡面它增長的速度之快已經擠壓到了我們正常的發展剛這邊有提到馬英九我覺得有些觀眾可能如果沒有瞭解這段歷史的話會突然覺得為什麼是馬英九關國民黨什麼事關馬英九什麼事因為新安貸款它其實是在馬英九時代的時候推出來的那他後來就不斷的延續像蔡英文也在用等等可是他的金額跟整個貸款額度都相對的比較低一些那這是新興案放寬了之後他整個大暴漲我記得他們的不管是額度還是金額大概都漲了三成到六成之間不等所以其實就嚴重的一大批錢非常快速的進入到房地產市場那就造成了後續的這些亂象我覺得自己在看這整段的時候就會覺得很混亂就感覺好像是一個要解決問題的政策它引發另外一個問題所以又要用另外一個政策來解決但它又引發了另外一個問題就這樣子的一個連鎖循環是真的嗎這樣子的連鎖循環我覺得是真的因為你可以說現在房價很貴所以我推了利息補貼政策然後在推立起補貼政策的同時我也去做一些審斷市場的事情對比方說我的稅制對我的其他部分應該要做一些修改然後慢慢的也讓市場回到一個比較正常值那但是推出了新清單之後我們看到其實政府其他這些事情都沒有做他希望的就是你上車的時候不要再跟政府抱怨居住正義的問題我剛聽下來我會覺得我不確定這樣正不正確但是我的感覺是性侵案它這個政策其實它名義上是說要幫助年輕人或是幫助比較沒有能力的人可以貸到款買到房可是它其實因為沒有去解決到根本的問題包括辛辛安跟後面那一坨拉苦因為辛辛安出現的其他政策其實他們都是在一個沒有碰觸到根本的狀況下在既有的問題上循環可以這樣講嗎可以這麼說就是他沒有去解決就是你只能買房來取得安居的這個事情他也沒有去解決高房價的事實對所以他就是透過貸款的方式讓你好像可以更容易去觸碰到這個入場的門檻對但是一大批的錢忽然擠到房地產市場之後價格又再被顛倒它終究是一個水龍頭的問題只要大家都想要某個東西它就是會一直上去它有點像是以前課本有沒有看過一個故事說那個軍閥看到一群人在打籃球然後就為什麼那麼多人要搶一個球對我就每一個人都發一個球然後這個比賽反而就玩不起來了所以可以說新清安之所以會有這麼多問題一方面是因為他的政策設計的太粗糙但另外一方面可能也是他的目標跟他的手段其實對不太上沒錯對就是當房價其實高到了一定的程度之後你給這些幫助他的邊際效應是會遞減的對就是如果今天台灣的房價沒有這麼高然後大家的確需要更多的貸款成數一進入這個市場的話的確你提供一些適當的補貼或許真的可以幫助到年輕人而且如果水位也沒有這麼高的話但是現在是在新型案推出的時候其實水位就已經不低了不管是集中度或者是C-12其實都已經比在新型態推出的前幾年還要高很多因為疫情之後其實水位也不斷的上漲其實是在一個水位已經是一個相對高點的狀況那房價也是在一個高點的情形裡面你再去做這件事情那它的效果其實就會比大家想的差造成的負面效果也會比大家想的多那現在新青安這個政策其實表定上它是到明年中就會結束那我好奇的是之後呢就是目前政府應該是沒有特別表態會不會繼續那你覺得應該要繼續嗎我當然不覺得應該要繼續尤其我們最近在瘋狂的跟政府問兩件事情他們都不知道我覺得實在是真的很扯第一件事情就是9月1號之後的新青安不記錄72之惡這件事情到底持續到什麼時候我們原本的想像是可能持續到明年7月31號新清安結束對不對但是新清安結束之後他不會讓整個清安貸款的政策消失他沒有做這樣的承諾他可能是轉回舊清安他有可能是新清安延長或者是新清安的2.0或3.0他把新清安更加強他有不同的可能的方式那是不是說今年9月1號之後到未來無限期全部都不列入72-2那7024的這條天條就等於形成巨文就是你沒辦法管到這麼大筆的錢尤其是現在的整個所有房貸的總量裡面現在都在那12%左右那未來如果可能會越來越多你這個部分沒有管制到就很奇怪但是我們現在去問財政部說那這個放寬到底到什麼時候因為你只說起點你沒有說終點那他們說我不知道這是第一個我覺得他們不知道很扯的東西第二個是明年會不會星期天再繼續延續或是推加強版這個也不知道這個也是我覺得他很不負責任的一個部分他現在說因為房貸荒因為排隊因為什麼樣就是現在有一個問題所以我們要提解決的方式就是9月1號不算但是他沒有去說這個問題到底怎麼出現的對他沒有承認說這個問題就是辛辛安造成的我沒有說他甚至要什麼公開道歉之類的但是他應該在整個政策的宣布裡面稍微的去提到一下因為這個狀況什麼變成這個樣子的但是他隻字不提他只說現在有這個狀況所以我要放寬辛辛安的額度那他造成的結果就是沒有人可以預期到明年辛辛安還會不會延長因為如果他今天說因為過去的房貸政策造成了一些市場上面的動盪跟擠壓所以我們要做出這樣的調整那我大概就知道你明年可能不會再有新興安的延續了但是他之前沒有講那我們去問財政部說新興安還會不會再延續他們也不知道他們明明是新興安的主管機關可是實際上這件事情要不要繼續推決定權並不在財政部這個層級上在更高的層級我現在看起來就是房價好像有點無藥可救了它就是之後就是會爆炸所以如果我今天我是一個當權者好了我可能就會覺得好啦那我就是給它一點你知道舒眠麻醉啊就是讓它就是緩地過去然後但是最後那個爆炸的時候不要算在我身上就好你覺得這是可能的其中一種態度嗎我覺得是啊你覺得是其實有很多政策目前政府都是採用這樣子的態度的像是因為新興案還不確定但是的確很多人都在猜說因為明年年底要選舉所以明年年中結束的新興案有可能會再續但是這個問不出來不知道但是的確有這樣子的可能性尤其是他在這次的延長他也沒有做政策表態的時候他更有可能在明年的時候繼續延長而這個對房市來說就是把泡泡吹得更大然後不要抱在我手上有點擊鼓傳花的這個遊戲我為什麼說政府他很有可能會這麼做因為在其他政策上面他也是這樣幹的像在租金補貼上面我們從內政部的企劃書裡面可以看到今年是補貼75萬戶他原本明年的規劃是明年要降到62萬戶後年要降回50萬戶因為每年要丟30多億到租屋市場實在是太花錢了他已經超過了一個司法院一整年的預算每年丟超過一個司法院以上的錢到租屋市場裡面去租金會暴漲對國家來說也無法承受所以他應該要逐年下降的可是大概上上個月內政部又出來說明年會繼續發75萬戶對而且最近他們又要把租金補貼的門檻又放得更寬就是補貼這個東西易放難收我不知道為什麼他們要把它提升到75萬戶因為你明明就發不起這麼多錢那你未來如果降回50萬戶的話那意味著有三分之一原本領租補的人他就會領不到這是租金上去的就是上去的對上去的就是上去的所以我猜他們會繼續維持75萬戶到實在沒辦法為止對那到了下一個執政者手上他要不要降回50萬戶會造成什麼樣的成為衝擊那是你的事我有一個好奇的點剛有提到選舉就是有說可能會因為選舉所以繼續新清安這個政策那我就有點好奇我想說新清安政策就是到現在為止爭議很多那繼續下去對他的選舉有幫助是因為還是有些人很想要有新清安的房貸優惠嗎所以我也沒有敢那麼的篤定因為我可以想像有幾個正面或負面他們在考量這件事情的因素正面的因素就是如果我繼續去維持這個補貼終究還是有人可以透過這個買到房子的還是有些聰明的買家對他們來說還是會有一部分的政策受益人對於本來持有房產的人來說這個也是一個政策的利好信號代表政府始終是會救的始終是會補貼的對於有房產的人來說他可能也是會偏高興那另一個層面的是他可能不會推的層面的是說一來是目前的房產集中度還是很高所以你再繼續補貼下去其實放的水位也不高就是效果其實也不大那再來是內政部其實在去年的時候應該就已經很明確的說就是新興安我就補到明年7月31號就我以後不再補了因為我們內政部的住宅基金其實是每年都要靠國庫的大量撥補不管是租金補貼或是新興安都要支出大量的錢而住宅基金它理論上是應該要自償的基金它已經不斷的被監察院的審計部還有立法院的預算中心訂的滿頭包就是你這個基金該要自償都沒賺錢那為什麼都拿去發租金補貼拿去發性侵犯對社宅其實在裡面佔的額度反而是相對少的所以在這個過程裡面他們也可能會因為這個考量而不去怎麼做所以其實他明年到底會怎麼做真的不知道他會降回舊清安嗎但是不取消整個清安還是整個清安貸款都取消還是繼續維持既有的補貼到延長一年還是他再額外的給更多的加碼我覺得這個可能性比較小就是你再加碼我覺得有點說不過去了但是繼續延長維持這件事情還是有它一定的可能性剛剛的這些討論讓我想到兩句話第一句話是房產是資本階級拿來控制中產階級的武器第二句話是大家忘了法律其實是資本階級在定的我在想這兩件事情的整合就是在告訴大家說房價其實很難被改變我們現在在鼓勵或者我們期望就是大家要有辦法有一個有生活的品質或者是能夠買得到房你覺得在有生之年真的是達得到的嗎如果是要往居住權的方向走的話我覺得還是有很多種可能因為他可以用各種方式去逼近他我可以透過社會住宅我可以像是最近租賃條例要修我可以透過管理租屋市場我甚至可以去研議台灣是不是可以推出一些中間型住宅其實內政部他們也在想這件事情不管是使用權住宅地上權住宅當然這個在台灣都還有很多挑戰對那我們覺得說其實各國我們整理出了大概八個國家四種不同的模式中間型住宅到底哪一種比較適合台灣我們可以先辦工作坊問年輕人哪種比較可以接受問業者哪些比較他們願意蓋因為這個東西一定要是民間來蓋政府他的力氣全部都要自己蓋社會住宅那政府又可以推出什麼樣的政策我們就可以去推出一個適合台灣的中間型住宅讓這些他只是要居住權更穩固的人他去做選擇他可能到了三四十歲之後他覺得自己租一輩子也不是辦法即便租屋有保障的我還是希望有一個更穩定的選項而他又不想要花這麼多錢去買房子或許就可以有這樣子的選項所以從居住權的角度來說的確是可以從各種角度去逼近讓事情再變得更好一些的可是它是不是會那麼直接的反映在房價上面其實這個的確就比較困難因為的確這個東西它有一點跟台灣目前的經濟是綁在一起的像目前央行的管制也是害怕就是說如果它大跌了之後我們太過的把整個金融風險集中在這個部分的話會不會產生一些動盪剛說房產是控制中產階級的一種手段如今為止現在的危機已經是中產階級已經快消失了中產階級都快買不起房子所有國家中產真的都要消失現在租屋市場的很多危機跟困境也是因為中產階級它掉了下來他原本買得起房子的如果他在15年20年之前他買得起房子的那樣子的努力跟收入他現在買不起他必須要租房他租房他就會沉沉的下壓他就會去搶佔一般租屋族一般租屋族就會去搶佔社會性侵害者跟弱勢弱勢就會被掃地出門整個租屋市場現在就變成是房東就可以你不爽不要租很多人在排那其實也是從購物市場裡面被趕出來這些中產買不起房子了所以整個社會控制力它的確在這個層次上面它會變得被削弱躺平這件事情也會變得更普遍因為房產它佔我們整個家庭的總財富的比例越高的話那意味著你透過白手起家去超越別人的這一個神話它會變得越來越難複製你可能這一生你的極限你在一出生的時候就確定了那如果我一出生的時候就確定我比不過旁邊台北市友房的這一個朋友的話那我這輩子我幹嘛要努力他甚至可能會去牽扯到非常多不同的面向比方說國安問題最近不是在講全民國防嗎然後年輕人就是把他的服役期間回到一年了但是你如果不讓年輕人有未來你在他安居的地方都沒有那你憑什麼讓他就是要為國家而奉獻自己的生命他沒有什麼東西要守護的對就是這種分配不均的問題它會影響到整個社會的方方面面可是這樣到底該怎麼辦就是過去我們有聊到的是大部分的人會講說房價它非常的難大幅的drop因為基本上就是台灣的持有房產的比率很高沒有人會想要自己的資產貶值然後這件事情可能因為已經拿到選票所以政府可能很難做這件事情用政策的方式來做那它就會一直卡在這個地方可是它就是面臨了所有的年輕人都買不起房這個時候是應該要回到真的是多元的住宅政策裡面才有可能去解決這個問題部分可以分兩個層次回答第一個是台灣的房產大家都有所以不希望它跌它就很難跌或是不會跌之類的日本房產泡沫的時候有很多人有房子他們也不希望跌難道那個時候日本政府沒有想救嗎救了也救不起來所以就真的只能等這個Drop發生防治這種東西它麻煩的地方就是它漲的時候你打不下去它跌的時候你救不起來它有個很強的動能存在也包含整個經濟信心等等的那第二部分其實各國的做法的確就是多元的住宅政策就是我可以讓更多人不用透過買房來去取得穩定居住就直接跳開這個賽局對那跳開賽局的人變多了但是還是會有人想買房而只是買房的這個他就不是一個唯一的道路既然不是唯一的道路他那邊的價格壓力就會變得比較小就是把大家稍微分流因為像台灣的狀況是你其他的居住選項都並不受保障租屋的保障真的超低租屋保障超低社宅又超少你到最後終究都是要買房的如果台灣是一個你除了買房以外沒有地方可以安居的社會房價當然就很難跌所以各國比方說他們在租屋上面的管制跟各式各樣的管理還有他們有些時候推一些中間型住宅因為我們過去在買房子的時候你租房子就是零買房子就是百分之百從土地到屋子都持有各個國家他們其實也發展出了很多種不同的面貌比方說我是不是可以只持有部分產權地產權或其他用租的或者是說我有沒有辦法去創造一個次級市場比方說政府去補貼建商蓋一些房子然後他便宜的賣給首購族而這個首購族未來要再買下間房子的時候他必須把他第一間房子也賣給下一個首購族就是上面有一個次級市場在這個次級市場裡面它的價格是受到控制的我當年花10塊買可能過了10年之後隨著通膨之類的我用1204賣給下一個首購族可是外面市場價格可能已經到了405了嗯對就是上面再怎麼吵沒有關係我有個中間保護首購族的市場這種也是有的對就是有其實有各式各樣的方式可以去做就是有沒有在租屋跟購屋之間你會覺得說他比租屋更有保障或更穩定一點或更像自己的家一點但是又沒有像購屋那個樣子我一定要土地產權全部都買下來很貴他其實最後就是一個簡單的發問就是如果今天你可以比較便宜買到一個房子但是這個房子你永遠不能夠透過轉售來獲利你願不願意如果因此打七折但是你不可以從他上面賺錢那我覺得這個東西如果放在台灣它的確會有一些討論可能有些人會說那好啊我本來就只是要居住而已而有些人會覺得說不行我還是希望他要投資但是至少我們就可以看到兩種不同的需求跟人群出現了而以目前的狀況來說這兩種人他是要走同一條道路的就是你即便不想要靠這個賺錢你也沒有其他的選項我好奇就是這個世界上有房價控制的好的國家嗎他們是怎麼做的然後裡面有台灣真的能夠借鏡的東西嗎應該說房價可以處理的比較好的國家基本上都是以多元的居住模式來去想這件事情因為台灣的房價會高除了大家只有這條路它是最好的居住選項它是貸款最高的那它在意思性上面也是會漲得非常的多所以所有人不管你是為了什麼樣的目的你都往這邊去擠你只要拿到了之後你就可以躍升有房階級可能你什麼事都不做躺著睡覺你的房產就會增值這個是台灣的狀況那很多其他國家他們不管是租屋上面也好或我們剛說的中間型住宅上面也好或是社會素材的比例上面也好他們都格外的高所以他們可以去決定說我這輩子我想要買房我想要有個自己的家OK那就去買價格也不會到太高那如果我今天不想買房我覺得我不想花這麼多錢在基礎上我想要租房子住一輩子有保障也OK像是一些德語系國家像德國奧地利荷蘭他們大概都是以這樣子的模式在去運作也有很少數的國家是它透過比較家長式的模式來去控制國內的房價跟逼你存錢像新加坡新加坡的公積金制度就是你每個月的薪水會被扣掉很大的一筆錢就是強迫你儲蓄之後這筆存起來的錢就會是你投機款然後政府是國內最大的地主最大的建商它可以完全的調控整個供給跟需求但是新加坡因為它是一個城邦國家所以這個經驗全世界也沒有辦法複製所以各國可以複製的經驗基本上就是把它分流就是我去做了這樣子的分流之後其實對於我控管房市的壓力也會變得比較小因為以現在台灣來說我們不管是為了要儲蓄為了要投資為了要居住都是要買房房產自由率這麼高的狀況底下你去動整個房價的政策其實受到的壓力會很大其他國家因為居住權它可以被分散在其他地方所以你去控管方式其實你就可以用一些更嚴格的手段因為它如果永遠都是少數的話就還好台灣就太多數了而且這些多數裡面它的目的也太過混雜其實有些人問我說投資客然後自住客之類的我覺得其實很少是有純粹的某種狀況每個人都是混雜者就是我希望買來可以居住但是我希不希望它漲也希望它漲我希望它賣掉之後它也會有個它是一個很混雜的一個心態我覺得這樣子下去對於台灣來說的確是一個很不健康的模式可是你會持續在這邊耕耘一定多少有點樂觀吧因為悲觀的話你不會想要投入你的時間跟資源所以你還是覺得這次台灣的居住正義的未來是有機會實踐然後台灣走向正軌的嗎我覺得是有機會實踐的比方說像租屋市場的透明跟管理這件事情台灣就有很多很多事情可以做尤其是房價這麼高更多人要租屋其實正好是一個租屋市場談改革的一個時機社會住宅其實現在已經開始在蓋到一定的程度了我們現在要討論的是說一個是你要如何蓋得更好比方說裡面有40%的弱勢那些弱勢你要如何把一些福利服務輸送可以帶進去你要如何讓整個租金的計算還有大家可以住進去的比例去做更好的調整如果數量蓋到一定的程度之後其實我們的社會住宅也可以拉長年限甚至不設年限因為台灣是設宅太少才會有什麼6年12年的居住年限各國社會住宅基本上都是你只要符合這個標準你就可以一直住下去所以台灣的社宅還很難成為一個真正的穩定基礎選項因為有年限剛提到的中間型住宅它在台灣是不是有可能發展我覺得也很有可能因為目前台灣的整體開發不管是區段生收或市立重劃其實都還在進行這些進行所分回來的這些地如果你可以跟建商合建分屋就是政府出地建方出工然後我們再來分房子那分回來這些房子政府他不需要花任何的力氣來去蓋而這些房子我可以直接把它變成社會住宅我也可以透過某種機制把它便宜的賣給民眾成為中間型住宅他只要管好一件事情就好就是轉售因為台灣過去的所有這類政府便宜賣房子給民眾的政策每次都是敗在管不動轉售上面就是我一坪6萬塊賣給你然後你轉手18萬賣掉所以它就是所謂樂透型國宅就是只有抽到那個人大家辛辛苦苦找了一塊國有地然後便宜了用納稅人的錢蓋給你之後你轉手就賣掉賺三倍有些國家他會用一些比較有趣的做法去防止這件事情比方說我政府的房子七折賣給你但是七折賣給你的意思是裡面這個權狀裡面政府他還是會持有三成他持有的三成的部分就放在銀行信託他平常也不會進入到你家你有百分之百的使用權但是如果你要賣的時候因為政府他有三成的產權在身上所以他會有一票否決權你要賣給投資客他就說NO他可能規定你要賣給所購主因為他必須要同意你才可以賣你如果真的賣了他的價格也會受到限制你要賣太高政府也可以說NO他可能會給你一個合理的賺的額度因為你賣掉之後你有賺額度裡面有三成也是要分到政府身上去所以有點漲價歸公的感覺透過這樣子的方法他就比較可以管得動像過去台北市也有推過地上權國宅這種事情在台灣都是這個樣子就是你在事前都說好了只有地上權而已土地沒有你住進去住了50戶1幾百戶他們從入住的第一天開始就會開始組織就位然後開始找議員然後要求市府把土地加房子一起賣給他這個是台灣的狀況所以後來台北市都不敢幹這件事情了所以管轉售這件事情在台灣是非常困難的因為在台灣的憲法裡面私有財產是一個非常高位的一個保障所以當我已經賣給你的之後理論上我不太能夠用太強的方式去管制你的轉售我可以設一些什麼轉售的限制期之類的他都可以用很多種方式去規避掉而且他也沒辦法管到下一手所以我們到底應該要怎麼樣在台灣設計出一種在轉售上面可以管理的一些便宜的住宅賣給大家我覺得這個是下一個階段的挑戰我覺得光這件事情就有很多可以努力像中間型住宅這個研究我們研究了八個國家分成四種不同的形式我們新年初才剛做完報告我們會希望說在這一兩年裡面開始逐漸的收集意見工作坊等到政策成形到政策蓋出來之後可能是大家看到第一棟出現這樣子的東西可能是十年之後的事情所以我就一直有事情可以做只是我對於這些事情看的年份我會拉得很長對就是一個倡議兩三年都是短的對那這個倡議兩三年之後就換另外一個四五年的事情就是每件事情都把它想得更長遠一點那你就會在很多細節上面看到多多少少它都會有一些推動或點出了一些前置的科技術就有點像是人類歷史的每個當下都看起來混亂無比但長期來說好像就是進步了一些有的時候會有點科技術的快感比方說像社會住宅我們之前在提輪候制就大家用waitinglist的排隊也可以讓政府有一些壓力去蓋社會住宅那它的前置的科技點就是統一登記平台就是大家要在一個平台上面登記我才有辦法去做輪候制對那我們這個禮拜一也才剛開完就是統一登記平台的第一次工作坊就是跟政府部門開等等之類的所以你會有這種我點了這一顆之後我下一個科技點就可以點到對會有一種點科技書的快感好那我們今天就是聊了非常非常多那最後還有沒有什麼我們剛真的沒有聊到然後你想要分享給觀眾的呢最近除了看到新興案的這個問題以外我們也發現租屋市場在這幾年有非常多的亂象出現目前內政部他也提出了租賃條例的修法草案過程裡面其實有非常多房東的團體是反對這一些管制的但是其實必須要說這樣子的管制在很多國家裡面都已經是司空監管的事台灣這種完全沒有管制的才是奇怪的所以其實對於台灣來說這次的改革像是在做政策補課只是因為台灣的房客相對的比較分散他很難凝聚出一個足夠的支持力量來去支持政府去做改革而各國的經驗裡面要去做這樣的改革跟房東有一些管制的時候其實通常也都是要有支持的租屋組或是青年公民力量來去推出來所以我們奧斯陸自改革組織在近期也在發動對於支持蘇聯條例的連署裡面也有一些訴求而我們的訴求也不是要完全壓抑房東的權利我們認為在租屋市場裡面其實雙方衡評是很重要的如果你太過剝奪房東的權利他就會很擔憂他對於挑房客這方面他可能就會變得更加的嚴苛所以其實是兩邊的權利都要好好保障跟管理我覺得這個對租屋市場來說還是比較好的尤其像我們今天談到高房價的問題它往下就是如果高房價沒辦法解決那租屋市場就會變得越來越重要所以請大家如果可以的話就是關注OWS都市改革組織以及我們最近的租賃條例的連署好那今天非常謝洛叔的分享那今天這集就到這邊如果大家喜歡今天的影片不要忘了把它分享出去或是可以點這個地方看其他相關影片那麼今天的志祺七七就到這邊告一段落我們就明晚再見囉拜拜拜拜